Những con số thống kê khô khan giờ đây đã được kiểm chứng bằng chính trải nghiệm thực tế của những người trong cuộc mà mình lượm lặt được trong quá trình tìm hiểu thị trường — như câu chuyện của anh Quang, một kỹ sư công nghệ vừa rao bán căn hộ mình gắn bó 5 năm để chuyển sang nơi ở mới gần công ty hơn.

Câu chuyện từ một người trong cuộc

Anh Quang mua căn hộ ở Nam Từ Liêm từ năm 2020 với giá gần 2,8 tỷ đồng. Khi đó, khu vực này còn khá mới, ít tiện ích, nhưng anh tin vào tiềm năng phát triển. Đến năm 2023, giá thị trường căn hộ của anh lên gần 3,6 tỷ. Bạn bè ai cũng khuyên “ráng giữ”, nhưng anh lại quyết định làm ngược lại: bán ra với giá 3,35 tỷ — thấp hơn đỉnh gần 250 triệu đồng.

“Không phải vì kẹt tiền, mà vì tôi cần thời gian,” anh chia sẻ. “Căn hộ đó xa chỗ làm mới hơn 45 phút mỗi ngày, trong khi tôi muốn gần vợ con, gần cha mẹ. Sau khi cân nhắc, tôi chấp nhận ‘cắt lãi’ để mua một căn nhỏ hơn ở Thanh Xuân, nhưng đi làm chỉ mất 10 phút, đi bộ ra công viên 5 phút. Với tôi, đó là nâng cấp chất lượng sống, không phải xuống cấp tài sản.”

Câu chuyện của anh Quang phản ánh rõ xu hướng mới trong thị trường: giá trị sử dụng và sự thuận tiện bắt đầu được đặt lên cao hơn kỳ vọng lãi vốn. Và đúng lúc đó, thị trường chuyển nhượng (thứ cấp) cũng đang có những điều chỉnh đáng kể.

Gần một nửa số dự án ghi nhận giảm giá

Theo khảo sát của Savills Việt Nam trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, 47% ghi nhận giá chuyển nhượng giảm nhẹ so với quý IV/2024. Trung bình, mức điều chỉnh dao động khoảng 1%, tùy theo vị trí, tình trạng pháp lý và lượng cư dân hiện hữu.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy từ cuối năm 2024, mặt bằng giá bắt đầu chững lại. Giá chào bán không còn leo thang, trong khi lượng giao dịch cũng giảm nhẹ — đặc biệt tại các dự án xa trung tâm hoặc hạ tầng chưa hoàn chỉnh.

Loạt dự án bắt đầu điều chỉnh mạnh 2–6%

Một số cái tên quen thuộc với nhà đầu tư và người mua ở thực đang dẫn đầu làn sóng điều chỉnh này:

- Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy)

- Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm)

- Imperia Sky Garden (Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa, The Sparks (Hà Đông)

Tại các dự án này, mức giảm giá chuyển nhượng dao động từ 2–6%, đặc biệt ở những căn hộ có tầng trung – thấp, hướng không đẹp hoặc chủ nhà cần bán gấp.

Chủ nhà “xuống nước”, nhà đầu tư xoay trục dòng tiền

Lý do phía sau không hoàn toàn đến từ nhu cầu yếu, mà xuất phát từ chính sự tái cơ cấu kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp. Trong bối cảnh giá sơ cấp vẫn được đẩy cao, người mua ngày càng có xu hướng chuyển sang thị trường chuyển nhượng để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn.

“Trước đây tôi cứ giữ kỳ vọng lợi nhuận 20–30% mỗi thương vụ. Giờ chỉ cần thoát vốn nhanh, tái đầu tư vào kênh có dòng tiền ổn định hơn là tôi gật đầu,” anh Nam, một nhà đầu tư cá nhân tại quận Cầu Giấy chia sẻ. Anh vừa bán một căn hộ ở Mỹ Đình với giá thấp hơn kỳ vọng ban đầu 180 triệu đồng nhưng cảm thấy “nhẹ đầu và an toàn hơn nhiều”.

Cơ hội đang quay lại với người mua ở thực?

Với mức giảm giá vừa phải nhưng có thật, thị trường thứ cấp đang trở thành “vùng trũng giá” thu hút người mua có nhu cầu ở thật, đặc biệt là các gia đình trẻ muốn ổn định cuộc sống trong đô thị. Trong khi giá sơ cấp vẫn dao động từ 75–79 triệu đồng/m², việc tìm được một căn hộ thứ cấp giá mềm hơn 5–10% đang là lựa chọn đáng cân nhắc.

Từ góc nhìn thị trường, đây không phải sự sụp đổ, mà là một bước lùi cần thiết để tái cân bằng sau giai đoạn tăng quá nóng. Cũng giống như anh Quang — cắt giảm diện tích nhưng nâng cấp chất lượng sống — nhiều người đang bước vào giai đoạn mua bán không vì lợi nhuận, mà vì một cuộc sống hợp lý hơn.

Tạm kết: Đoạn nghỉ trước khi tái định hình thị trường

Cơn sốt giá căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn “giảm nhiệt có kiểm soát”. Gần một nửa dự án điều chỉnh giá, lượng giao dịch giảm, nhà đầu tư xoay trục — tất cả đều cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn định hình lại hành vi và giá trị thực.

Và có lẽ, điều đáng giá nhất không phải là những con số giảm bao nhiêu phần trăm, mà là việc người mua và người bán đã bắt đầu suy nghĩ dài hạn hơn, sống chậm lại một chút để nhìn rõ điều gì mới thực sự quan trọng trong một bất động sản.

“Giá trị thực không nằm ở mét vuông, mà ở những giờ được gần người thân, ở cảm giác yên tâm mỗi khi mở cửa bước vào nhà.”