Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 1,4 triệu người lao động có nhu cầu về nhà ở xã hội, nhưng tổng nguồn cung hiện tại mới chỉ đáp ứng được khoảng 30–35%. Trong khi đó, giá NOXH tại nhiều khu vực đã chạm ngưỡng 20–25 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn tùy vị trí.

Mới đây, Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung giá trần với nhà ở xã hội (NƠXH) để bán và cho thuê nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân, lao động thu nhập thấp... Bộ này cũng cho rằng cần có quy định về "hậu kiểm" để tránh lạm dụng chính sách về NƠXH. 

Một đại diện của Bộ Xây dựng nói rằng không đồng ý với đề xuất này bởi giá trần sẽ chỉ phù hợp đối với trường hợp dự án xây trên các quỹ đất sạch đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Khi đó chỉ có việc xây dựng các dự án NƠXH lên thôi thì việc xác định giá trần sẽ rất dễ, phù hợp và đúng. Những trường hợp còn lại, việc xác định giá trần là rất khó. Chính vì Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu đề xuất này nhưng trước mắt chưa đưa quy định giá trần với NƠXH vào dự thảo Nghị quyết. Còn quy định về hậu kiểm, Bộ sẽ tiếp thu và bổ sung vào dự thảo.

Vậy câu hỏi được đặt ra là: Có nên áp giá trần cho NOXH để giữ đúng bản chất “nhà cho người thu nhập thấp”?

Áp giá trần: Cần thiết để tránh “trượt khỏi tay người cần”?

Áp giá trần cho NOXH có thể mang lại điều gì?

Thứ nhất, bảo đảm tính “xã hội” đúng nghĩa: Nhà ở xã hội là chính sách an sinh – mục tiêu của nó không phải để tối đa hóa lợi nhuận mà để bảo đảm chỗ ở ổn định cho nhóm thu nhập thấp. Nếu để giá NOXH “thả nổi” theo thị trường, thì nó dần trở thành “nhà thương mại mini” – giá cứ tăng, mà đối tượng hưởng lợi thật sự lại không mua nổi.

Thứ hai, có thể kiềm chế đầu cơ và trục lợi: Trong thực tế, không ít người mua NOXH rồi sang tay, cho thuê, thậm chí bán lại với giá cao gấp 1,5–2 lần sau 5 năm (thời gian “cấm chuyển nhượng”). Áp giá trần có thể là một biện pháp để giảm thiểu việc mua nhà để đầu cơ, giữ lại suất NOXH cho người thực sự cần ở.

Thứ 3, có thể hỗ trợ kiểm soát nguồn vốn ngân sách: Tạo cơ chế kiểm soát giá, để người dân với tới được nhà.

Những rào cản khi áp giá trần

Nhà đầu tư “chạy mất dép”?

NOXH hiện nay vốn đã không hấp dẫn với doanh nghiệp do biên lợi nhuận thấp (5–10% so với 20–30% ở nhà thương mại).

Nếu lại siết thêm giá trần, nhiều chủ đầu tư sẽ… lắc đầu từ chối, dẫn tới nguồn cung còn thiếu trầm trọng hơn.

Chất lượng công trình có thể bị ảnh hưởng

Muốn giá rẻ thì buộc phải cắt giảm chi phí. Nếu không khéo, giá trần sẽ khiến chủ đầu tư “giật gấu vá vai” – ảnh hưởng đến chất lượng công trình, tiện ích và cả tiến độ bàn giao.

Bài toán hành chính phức tạp

Ai đặt giá trần? Căn cứ vào đâu? Có linh hoạt theo từng khu vực không? Nếu không minh bạch và sát thực tế, giá trần có thể phản tác dụng: vừa khó kiểm soát vừa gây méo mó thị trường.

Kinh nghiệm quốc tế: Không phải nước nào cũng áp giá trần

Singapore: Không áp giá trần cố định nhưng kiểm soát chặt chẽ giá bán nhà HDB (nhà ở công) bằng cách quy hoạch tổng thể, điều tiết cung cầu và khống chế lợi nhuận.

Hàn Quốc: Có áp giá trần với một số khu vực, nhưng kết hợp các chính sách kiểm soát chặt đầu cơ, hỗ trợ tài chính, tín dụng ưu đãi.

Đức, Áo: Nhà ở xã hội do nhà nước hoặc quỹ phúc lợi xây dựng, không cần áp giá trần vì không có yếu tố lợi nhuận.

=> Bài học rút ra: Áp giá trần không sai, nhưng nếu không đi kèm các chính sách hỗ trợ khác thì có thể tạo ra nhiều tác dụng ngược.

Có thể làm gì thay vì (hoặc song song với) áp giá trần?

✅ Tăng cường minh bạch, công khai chi phí đầu tư – để xác định giá bán hợp lý, không phải áp trần kiểu “bóp méo”.

✅ Khuyến khích hợp tác công – tư (PPP) – Nhà nước lo đất, doanh nghiệp lo xây, lợi nhuận chia đôi, dân được hưởng nhà giá rẻ.

✅ Hỗ trợ vay ưu đãi cho người mua NOXH – lãi suất 4–5%, thời hạn 15–20 năm, thủ tục nhanh gọn.

Kết luận: Giá trần có thể cần, nhưng không phải là cây đũa thần

Áp giá trần cho nhà ở xã hội là một giải pháp đáng cân nhắc, nhưng nếu chỉ chăm chăm vào giá mà bỏ quên chất lượng, nguồn cung và minh bạch, thì hậu quả có thể rất… “xã hội”.

Không có ngôi nhà nào là “xã hội” nếu người nghèo không thể bước vào. Và cũng không có chính sách nào hiệu quả nếu chỉ dùng một công cụ để giải bài toán quá phức tạp.

📝 Nếu chính sách là một cái bánh sandwich, thì giá trần chỉ là lớp phô mai mỏng, muốn ngon thì phải có đủ thịt, rau, nước sốt và tay nghề đầu bếp. Và trên hết, chiếc bánh phải được chia đúng người đói bụng nhất.