Dù mang tên “nhà ở xã hội” – với mục tiêu hướng đến nhóm dân cư dễ tổn thương nhất, loại hình này lại ngày càng trở nên xa vời với chính đối tượng mà nó phục vụ.

Vấn đề không chỉ nằm ở chỗ cung không đủ cầu, mà còn xuất phát từ hàng loạt “nút thắt” kéo dài suốt nhiều năm, khiến nhà ở xã hội vẫn chỉ là lời hứa chưa thể hiện thực hóa.

1. Nguồn cung khan hiếm giữa một thị trường thừa mứa nhà cao cấp

Theo Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho người lao động đô thị và công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ triển khai vẫn rất chậm, thậm chí nhiều địa phương gần như “trắng” dự án trong suốt nhiều năm.

Trong khi đó, thị trường lại đang dư thừa các dự án cao cấp và hạng sang – vốn không phục vụ nhu cầu ở thật mà chủ yếu hướng đến nhà đầu tư hoặc nhóm cư dân có thu nhập cao. Hệ quả là thị trường bị lệch pha trầm trọng, nơi người có nhu cầu thực thì không thể mua, còn nguồn cung thì nằm ngoài tầm với.

2. Rào cản lớn từ quy hoạch và thủ tục pháp lý

Không ít dự án nhà ở xã hội rơi vào cảnh “chết lâm sàng” giữa chừng do vướng mắc pháp lý: thủ tục chuyển đổi đất, giải phóng mặt bằng chậm, quy hoạch thiếu đồng bộ, hoặc hạ tầng kết nối yếu kém.

Thậm chí, có những dự án sau khi hoàn thành cũng khó thu hút người dân dọn đến vì thiếu các tiện ích cơ bản: trường học, y tế, siêu thị, bến xe... Nhà có thể rẻ hơn, nhưng chi phí sống lại đội lên quá cao, khiến người thu nhập thấp vẫn phải lựa chọn nhà trọ ở những nơi gần chỗ làm hơn là chấp nhận “về ở vùng sâu vùng xa” chỉ để đổi lấy suất mua nhà xã hội.

3. Cơn sốt giá phi lý trong phân khúc “nhà dành cho người nghèo”

Một nghịch lý khác là hiện tượng chuyển nhượng trái phép nhà ở xã hội sau khi được bàn giao. Nhiều căn NOXH bị sang tay trên thị trường với mức giá gấp 2–3 lần giá gốc. Tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách diễn ra công khai trong khi cơ quan quản lý lại thiếu công cụ kiểm soát hiệu quả.

Điều đáng buồn là trong rất nhiều trường hợp, người thực sự cần nhà để ở không thể mua được, còn người mua được lại không ở – họ chỉ coi đó là tài sản đầu tư, là cơ hội kiếm lời nhanh chóng từ sự chênh lệch chính sách.

4. Cần một tư duy mới cho chính sách nhà ở xã hội

Nếu không thay đổi cách tiếp cận, nhà ở xã hội sẽ mãi chỉ là hình thức “an dân trên giấy”. Việc quy hoạch và phát triển NOXH không thể phó mặc cho thị trường, mà cần được nhìn nhận như một nhiệm vụ xã hội quan trọng – gắn với mục tiêu phát triển bền vững và công bằng cho đô thị.

Một số giải pháp có thể xem xét:

• Quy định rõ và bắt buộc trích lập quỹ đất cho NOXH trong mọi đồ án quy hoạch – đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp.

• Tối giản hóa thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, đồng thời gắn trách nhiệm với chỉ tiêu cụ thể (KPI).

• Có cơ chế tín dụng ưu đãi ổn định cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà – đi kèm các biện pháp kiểm soát chuyển nhượng, chống đầu cơ.

• Đảm bảo chất lượng sống tối thiểu trong các dự án NOXH: giao thông thuận tiện, tiện ích thiết yếu, môi trường sống văn minh.

Nếu không tháo gỡ, giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa

Người thu nhập thấp không thiếu khát vọng sở hữu nhà ở, nhưng chính sách hiện nay đang khiến họ bị đẩy ra rìa. Nếu tiếp tục chậm trễ trong cải cách và hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, chúng ta không chỉ để lỡ một cơ hội giảm áp lực đô thị mà còn phải đối mặt với hệ lụy xã hội kéo dài: bất bình đẳng không gian sống, gia tăng dân nghèo đô thị và sự mất niềm tin vào các chính sách an sinh.

Nhà ở xã hội không chỉ là những khối bê tông giá rẻ – nó là nền tảng ổn định cho hàng triệu lao động, là yếu tố cấu thành một xã hội phát triển hài hòa. Nếu vẫn không thể đưa được nhóm yếu thế vào trung tâm chính sách phát triển nhà ở, thì “nhà cho người nghèo” sẽ vẫn chỉ là lời nói suông trên giấy.