Tồn kho tăng vọt, giá vẫn leo thang

Theo thống kê, tổng lượng tồn kho bất động sản trong quý I/2025 đã vượt mốc 23.400 sản phẩm – tăng đến 37% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý:

• Chung cư tồn kho 2.339 căn, tăng gấp 2,18 lần.

• Đất nền tồn kho 11.685 nền, tăng gấp 2,45 lần.

• Chỉ riêng nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm, còn 9.376 căn (giảm 16%).

Trong khi đó, giá bán vẫn tiếp tục xu hướng đi lên:

• Giá chung cư tại Hà Nội tăng 5%, TP.HCM tăng 3–4%.

• Giá đất nền vùng ven (Hà Nam, Ninh Bình, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng…) tăng mạnh từ 5–30%, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Sự tăng giá này không đi kèm với thanh khoản, đặt ra câu hỏi: đây là một hiện tượng bất hợp lý, hay thị trường đang cố gắng níu kéo niềm tin bằng mọi giá?

Vì sao giá vẫn chưa giảm?

Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc:

1. Giỏ hàng lệch pha nhu cầu ở thực

VARS cho biết, trong tổng số 14.500 sản phẩm chào bán mới trong quý, có đến 58% là căn hộ cao cấp và hạng sang – tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Đây không phải là phân khúc dành cho người mua để ở, mà chủ yếu phục vụ giới đầu tư hoặc người có tài chính dư dả. Hệ quả là thị trường càng xa rời nhu cầu ở thực – vốn là nền tảng cho sự bền vững.

2. Giá sơ cấp bị “cố định” bởi cấu trúc chi phí

Giá bán tại các dự án mới hiện không thể giảm do áp lực chi phí đang ở mức rất cao:

• Giá đất đã bị đẩy lên sau nhiều năm, đặc biệt sau các đợt đấu giá đất công hoặc chuyển nhượng nội bộ với giá ảo.

• Vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí pháp lý ngày càng leo thang.

• Phần lớn dự án được tài trợ bằng vốn vay ngân hàng, khiến chủ đầu tư phải “gánh” chi phí tài chính lớn trong suốt quá trình triển khai. Một khi đã lỡ leo lên “lưng cọp” dòng tiền, việc giảm giá bán không còn là lựa chọn dễ dàng.

3. Đất nền vẫn dễ “phản ứng” với tin đồn quy hoạch

Tại các khu vực ven đô, đất nền vẫn thường xuyên tăng giá mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch, nâng cấp hành chính (xã thành phường, huyện lên quận) hay sáp nhập tỉnh. Dù chưa có gì chắc chắn về mặt chính sách, giá đất tại các địa phương này vẫn dễ dàng nhảy vọt – tạo ra những đợt sốt giá mang tính cục bộ, rủi ro cao và thiếu nền tảng thực tế.

Người mua thực đang ở đâu trong cuộc chơi này?

Trong bối cảnh giá vẫn cao, hàng tồn đầy kho nhưng thị trường sơ cấp lại chỉ ưu tiên dòng sản phẩm cao cấp, người mua ở thực – những người cần nhà để ở – gần như không còn cơ hội tiếp cận. Họ thắt chặt chi tiêu, chờ tín dụng ưu đãi, dè chừng rủi ro tài chính... và tiếp tục đứng ngoài các đợt mở bán.

Với mặt bằng giá hiện tại, một căn hộ 2 phòng ngủ tại thành phố đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình trung lưu, chứ chưa nói đến người thu nhập thấp. Kỳ vọng "vay ngân hàng để mua nhà" trở thành gánh nặng tâm lý, hơn là một giải pháp khả thi.

Thị trường sẽ còn “gồng” đến bao giờ?

Rất có thể, thị trường đang tự trấn an bằng niềm tin rằng “mọi thứ rồi sẽ tốt lên”: kinh tế sẽ phục hồi, lãi suất sẽ hạ, người mua sẽ quay lại. Nhưng liệu niềm tin ấy có đủ để chống lại lực cản ngày càng lớn từ tồn kho, chi phí tài chính và sự lạnh nhạt của người mua thực?

Nếu cứ tiếp tục “neo giá” trong khi thanh khoản suy yếu, bất động sản sẽ bước vào một giai đoạn trì trệ kéo dài – nơi mà sự cố chấp không còn là chiến lược kinh doanh, mà trở thành gánh nặng đè lên chính các chủ đầu tư.

Thị trường đang rất cần một cú điều chỉnh thật sự – không chỉ về giá, mà còn về tư duy phát triển: từ chạy theo kỳ vọng đến đáp ứng nhu cầu thật. Nếu không, cái giá phải trả có thể còn lớn hơn nhiều so với vài phần trăm lợi nhuận bị mất đi hôm nay.