Theo luật quy định các chủ đầu tư dự án không được bàn giao các căn hộ chung cư khi chưa hoàn thiện cho khách hàng. Căn cứ vào khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.”

Cho nên nếu để đưa ra lời khuyên mình vẫn khuyên mọi người không nên mua các căn hộ chưa bàn giao vì bên trong sẽ tìm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhưng hiện nay thì việc mua các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện lại được nhiều người lựa chọn vì giá cả rẻ hơn khi hoàn thiện phù hợp với thu nhập.

Dưới đây là những lưu ý cơ bản mà người mua cần lưu ý trước khi ký kết một hợp đồng nhằm mua căn hộ chưa bàn giao với chủ đầu tư.

I.  Tìm hiểu thật kỹ dự án

1. Chủ đầu tư có uy tín?

- Kiểm tra uy tín, lịch sử của chủ đầu tư (dự án trước đây, tiến độ bàn giao, chất lượng công trình).

- Xem phản hồi của cư dân tại các dự án trước

Các vấn đề mà bạn có thể gặp phải khi CĐT không uy tín:

- Thứ nhất, chủ đầu tư mở bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện: Nhiều chủ đầu tư xoay vòng vốn liên tục nên thường xác lập các giao dịch mua bán với người mua dù chưa đủ điều kiện mở bán. Hậu quả là, khi dự án phải dừng thi công, chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng hạn và tranh chấp xảy ra, các giao dịch này phần lớn bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Khi đó, người mua chỉ được nhận lại số tiền đã thanh toán và khoản bồi thường thiệt hại rất thấp so với khoản lợi đáng lẽ được hưởng trong khoảng thời gian chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ. Thậm chí, người mua có thể mất trắng số tiền đầu tư.

-Thứ hai, chủ đầu tư bán căn hộ trong dự án đã bị thế chấp cho ngân hàng: Hiện nay, một số dự án lớn được triển khai dựa trên nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Để được vay vốn, các chủ đầu tư phải thế chấp tài sản và các tài sản mang tính thế chấp trong trường hợp này chính là những dự án chung cư đang rao bán.

Nhưng nếu chẳng may, người mua gặp phải chủ đầu tư không giải chấp, chậm thanh toán nợ và cố tình che giấu thông tin hoặc tự ý mang căn hộ thế chấp sau khi đã bán thì khi ngân hàng đến siết nợ, người mua sẽ lâm vào tình cảnh khốn đốn, mất nhà chỉ trong vài ngày. Do vậy, người mua cần thỏa thuận kỹ lưỡng với chủ đầu tư và ngân hàng về vấn đề này.

- Thứ ba, chủ đầu tư không tiến hành xây dựng và không bàn giao căn hộ cho người mua: Chủ đầu tư xây dựng dự án với mục tiêu lợi nhuận, do vậy, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc dự án chậm tiến độ, chẳng hạn: không đủ tiềm lực tài chính, không đủ số lượng người mua căn hộ, chi phí xây dựng tăng cao,… 

- Thứ tư, chủ đầu tư thu tiền thanh toán vượt quá giới hạn của luật:

Điều 57.1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, […] nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; […]”. 

Nhiều chủ đầu tư phớt lờ quy định trên, ngang nhiên vi phạm để yêu cầu người mua thanh toán nhiều lần với tổng số tiền vượt 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ dù chưa bàn giao căn hộ. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xác định thỏa thuận nêu trên vi phạm điều cấm của luật và tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu. 

2. Đánh giá khả năng tài chính và vay ngân hàng:

- Xem xét chính sách vay ngân hàng liên kết với dự án.

- Xác định các chi phí dự kiến: tiền cọc, đợt thanh toán theo tiến độ, lãi vay.

=> Người mua cần dự trù nguồn tài chính phù hợp với tiến độ thanh toán hoặc phát sinh sau khi hoàn thiện căn hộ chung cư.

3. Tìm hiểu về pháp lý dự án:

- Kiểm tra giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu phần móng (điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai).

- Đảm bảo dự án đã được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán​.

II. Đọc thật kỹ hợp đồng hợp đồng mua bán trước khi đặt bút kí

1. Đọc kỹ hợp đồng mua bán

Kiểm tra các điều khoản về:

+ Thời gian bàn giao nhà.

+ Phạt chậm bàn giao.

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Diện tích căn hộ (diện tích tim tường hay thông thủy).

+ Giá bán và thời gian thanh toán tới hạn.

Đàm phán các điều khoản bổ sung (nếu có)

+ Bảo lưu quyền khiếu nại nếu chất lượng bàn giao không đúng như cam kết.

+ Thỏa thuận về việc miễn phí quản lý trong thời gian chờ cấp sổ. (Hiện nay nhiều CĐT đều free 1-2 năm đầu tiên phí quản lý kể từ lúc bàn giao nhà nên mục này có thể bỏ qua)

Tiến độ thanh toán: 

+ Theo dõi chặt chẽ các đợt thanh toán theo HĐMB.

+ Đảm bảo các biên lai thanh toán đầy đủ.

III. Đừng quên theo dõi tiến độ xây dựng

Thường xuyên kiểm tra tiến độ xây dựng thực tế

+ So sánh với cam kết trong hợp đồng và thông báo từ chủ đầu tư.

=> Tiến độ xây dựng  nhanh hay chậm, nếu chậm thì có thể dự án đang vướng mắc về vấn đề gì (tài chính, pháp lý). Vì vậy, nếu có dấu hiệu chậm tiến độ, yêu cầu chủ đầu tư thông tin rõ ràng.

Tham gia các nhóm cư dân/người mua cùng dự án (nếu có)

+Trao đổi thông tin và nhận cảnh báo từ các cư dân khác.

+ Hợp tác cùng cư dân để giám sát tiến độ và chất lượng xây dựng.

Cuối cùng, người mua có thể xem xét  môi trường xung quanh căn hộ chung cư mà mình mua như các tiện ích hồ bơi, siêu thị, công viên, giao thông và mật độ dân cư. Tiện ích và môi trường xung quanh tác động rất lớn đến chất lượng sống của bạn đấy nhé.

Việc mua chung cư đang xây dựng đòi hỏi sự cẩn trọng và theo dõi sát sao từng giai đoạn, từ tìm hiểu pháp lý dự án đến việc kiểm tra chất lượng căn hộ khi bàn giao và chờ cấp sổ hồng.Khi lựa chọn mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện bạn nên thận trọng xem xét thật kỹ để tránh những rủi ro cho bản thân.

Chúc bạn thành công và sớm ổn định cuộc sống tại căn nhà mới!