- Như mình thấy nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng phi mã như hiện nay là do sự chênh lệch giữa cung và cầu, nhu cầu mua nhà cuối 2023 và đầu năm 2024 tăng cao do lãi suất giảm mạnh. Thời điểm này tệp khách mua nhà vẫn có 1 lượng lớn người vay bank mua để ở, và cũng có khá nhiều nhà đầu tư bắt đầu rút tiền tiết kiệm ra để vào đất và chung cư ở thời điểm này (nửa cuối năm 2023 các bank đồng loạt hạ lãi suất, mình nhớ là từ 8-10% xuống còn 3-5%).

Nhưng đến thời điểm hiện tại thì hầu hết các giao dịch là của dân đầu tư chứ ít có người mua để ở, vì người mua ở họ khó chấp nhận việc trong nửa năm 1 năm giá nhà tăng 30-50% như vậy. Còn khối đầu tư họ vẫn coi bds là kênh đầu tư tốt nên vẫn vào tiền đều, khi mà kinh tế suy thoái buôn bán khó khăn, ngân hàng thì hạ lãi suất, vàng thì nhà nước kiểm soát rất khó mua, lo lắng lạm phát leo thang khi tăng lương, chứng khoán hay coin thì k phải là 1 kênh ổn định,... Vậy nên phân khúc chung cư nội đô và nhà ngõ HN với lịch sử tăng trung bình khoảng 7-10% trong 10 năm vừa qua trở thành kênh đầu tư và trú ẩn tốt.

- Đối với nguồn cung thì trong khoảng 1 2 năm vừa qua nguồn cung chung cư rất khan hiếm, càng ngày càng ít toà chung cư mở bán, nhà ngõ thì tất nhiên cũng vậy thậm chí còn khan hiếm hơn. Việc khan hiếm chung cư này bắt nguồn từ pháp lí và kí duyệt các dự án mới, xử lí các dự án treo, có vẻ các cấp ban ngành thận trọng hơn sau vụ cấp phép xây chung cư băm nát quy hoạch đường LVL, và cả việc liên tục đốt lò của 2 TBT cũng khiến nhiều người ko dám kí bừa.

- Tổng hợp 2 lí do trên ta có thể thấy sự chênh lệch giữa cung cầu khiến giá nhà đất tăng mạnh trong thời gian vừa qua, nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung lại giảm. Điều này dẫn đến cò vạc, môi giới, chủ nhà, chủ đầu tư.. cũng tát nước theo mưa. Đặc biệt là môi giới trong thời điểm giá sốt và nhiễu loạn thông tin ntn rất dễ kênh giá, làm giá với chủ. Đội này vào làm mặt bằng giá lại đẩy lên 1 mốc mới. Đến thời điểm hiện tại thì kể cả dân đầu tư cũng rén và sợ bị đu đỉnh rồi. Muốn đầu tư giờ phải đi săn và cũng còn ít hàng tiềm năng, đa phần rao giá trên trời. Hiện tượng mua lướt rồi bán lại chênh 1-2 tỷ rất phổ biến, ví dụ 1 căn họ mua của dân 4 tỷ, sửa sang lại chút rồi kí hợp đồng với mấy bên sàn như kiểu Thiên Khô*, Tuấ*123,..là họ sẽ thu về 5 tỷ còn bên đó bán bn thì tuỳ, thì những đầu chủ của sàn đó thường sẽ rao lên 5,2-6 tỷ tuỳ tiềm năng của ngôi nhà, đầu khách sẽ có vai trò tìm khách, đến lúc chốt giá thì thường sẽ giảm cho 1 chút đến mức có thể chấp nhận của 2 bên. Đầu chủ và cty ăn tiền kênh, đầu khách ăn % hoa hồng, nhà đầu tư cũng đc lợi, chỉ có khách hàng là bị thiệt khi giá nhà họ mua bị đội lên rất nhiều, 1 cổ mà mấy tròng.

- Nên theo mình định hướng tăng hay giảm của thị trường BĐS HN trong thời gian sắp tới sẽ phụ thuộc vào các cấp quản lí nhà nước, nếu muốn giá nó tăng lên mây thì cứ để như này ko duyệt thêm dự án nữa là nó tự tăng, còn nếu muốn giá giảm thì chỉ cần nới lỏng, tháo gỡ pháp lí các dự án chung cư ở nội đô và kí duyệt thêm các dự án chung cư, NOXH ở vùng ven. Khu vực nội đô mình thấy vẫn còn rất nhiều khu đất lớn được quy hoạch xây chung cư nhưng chưa xây dựng chứ k phải hết quỹ đất, còn vùng ven thì quỹ đất còn thừa rất nhiều, khu Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Oai,.., mà cấp phép 20 cái khu như Thanh Hà hay Linh Đàm thì dân tha hồ mà mua. Chi phí xây dựng theo như mình tìm hiểu chỉ tầm 13-17tr/m2 mặt sàn với chung cư và NOXH là 10-12tr/m2, vậy tổng hợp cả tiền đất (khoảng 50-100tr/m2 ở vùng ven) thì chi phí hoàn thiện 1m2 mặt sàn chỉ khoảng 25-30tr/m2 đối với chung cư tầm trung và 15-20tr/m2 với NOXH, khi đó giá bán tầm 35-50tr/m2 với chung cư và 20-30tr với NOXH là giá hợp lí. Còn giá chung cư sơ cấp bị đẩy lên 70-100tr/m2 như hiện nay chỉ là do nguồn cung hạn chế nên CĐT họ đẩy giá lên cao thôi. Khi nguồn cung dồi dào rồi thì giá mở bán nó sẽ tự hạ xuống, lúc đấy thì giá căn hộ thứ cấp cũng sẽ có điều chỉnh giảm nhẹ. Khi đó có thể ra các quy định ngăn chặn đội đầu cơ lướt sóng và môi giới thổi giá như gd bds phải chuyển khoản, dự luật đánh thuế bds thứ 2, hoặc ra quy định NOXH chỉ để ở, ko cho sang tên chuyển nhượng trong 50 năm chẳng hạn, lúc đấy thì NOXH sẽ về đúng công dụng của nó. Nói chung đội môi giới cũng tát nước theo mưa thôi chứ nguồn cung dồi dào thì cũng khó mà thổi được giá lên cao như hiện nay.

- Về mặt nhà nước thì hiện nay cũng đang có những phát ngôn và chính sách cho thấy quyết tâm muốn tăng nguồn cung chung cư và NOXH trong những năm tới, trước mắt là bám sát việc xây dựng đường vđ4 và tháo gỡ, kí duyệt thêm các dự án chung cư, NOXH ven đô kéo từ vđ3 đến vđ4. Với biên độ lợi nhuận cao như này mà được nhà nước hỗ trợ về pháp lí, ngân hàng hỗ trợ về khoản vay thì nhiều cty xây dựng sẽ nhảy vào xây chung cư và NOXH, khi đó giá căn hộ nó sẽ về đúng giá trị thực. Tất nhiên khi đó nhiều người sẽ ko muốn giá bds giảm như giới đầu cơ, các cty bds hay các bank, nhưng đây là điều nhà nước bắt buộc phải làm. Nếu k muốn nền kinh tế dồn hết nguồn lực sản xuất sang mua bán bđs và k tạo ra giá trị thặng dư gì, chỉ khiến giá nhà cứ đẩy lên 1 cách vô tội vạ, giới trẻ thì nằm thẳng ko cố gắng nữa, ảnh hưởng đến cả tỉ lệ sinh và khoảng cách giàu nghèo trong xã hội, toàn những cái quyết định sự phát triển hay tồn vong của đất nước.

- Vậy tổng kết lại thì theo mình thì sắp tới nhà nước sẽ can thiệp vào tình trạng giá nhà HN đang tăng cao này, và khoảng năm 2026-2030 sẽ có nhiều chung cư, NOXH ra hàng mở bán ở vùng ven HN với giá phải chăng hơn, nên các nhà đầu tư kiểu lướt sóng cần cẩn trọng ở phân khúc nhà ngõ và chung cư trong giai đoạn này, đầu tư ko khéo lại đu đỉnh. Còn mua để ở thì vẫn có thể đi săn, tìm được căn phù hợp mà sẵn tiền thì cứ mua chứ ko nên đợi, mình nghĩ từ giờ đến 2026 nó vẫn tăng nhẹ 5-10% đối với những căn có giá cả phải chăng. Còn đối với ai chưa đủ tiền thì cũng ko cần lo sợ giá nhà sắp tới tăng mạnh rồi cắn răng vay bank 70-80% để mua nhà với giá cao, tương lai sẽ có nhiều lựa chọn phù hợp cho các bạn hơn.