Gần đây, nhiều thành phố Trung Quốc ghi nhận giá nhà giảm hoặc ít nhất là không tăng trong suốt một vài năm. Ví dụ:

• Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình giảm khoảng 3-5% trong năm 2024.

• Tại các thành phố cấp 2 như Vũ Hán, Thành Đô, giảm tới 7-10%.

• Nguyên nhân chính là do chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, hạn chế đòn bẩy tài chính, siết chặt vay mua nhà và siết chặt đầu cơ.

• Hàng loạt dự án bị đình trệ hoặc bỏ hoang, dẫn tới nguồn cung dư thừa lớn.

Nguyên nhân chủ yếu là do các chính sách siết chặt tín dụng, hạn chế vay mua nhà, chống đầu cơ và dư thừa nguồn cung ở nhiều khu vực. Hệ quả là nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, thậm chí bỏ hoang, khiến giá giảm mạnh.

Tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, giá chung cư nội đô luôn giữ mức cao, dao động từ 70 – 80 triệu đồng/m², tức bạn phải bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng mới có thể sở hữu căn hộ khoảng 50m².

Trong khi đó, cùng khoản tiền đó ở các thành phố như Đà Nẵng, bạn có thể mua được một căn nhà phân lô rộng khoảng 100m² với hạ tầng quy hoạch bài bản, môi trường trong lành và không ô nhiễm. Điều này cho thấy một thực tế là: Cái bạn cần thì thường không có, cái có sẵn thì bây giờ bạn không cần 🤣. (Cái bạn cần – những căn hộ vừa túi tiền, vị trí thuận lợi – lại rất khan hiếm, trong khi các khu vực có quỹ đất rộng, giá mềm lại chưa thu hút đủ nhu cầu.)

Có 1 logic, Bất động sản và hạ tầng có mối quan hệ “đòn bẩy” qua lại: Có đòn bẩy tài chính (vay vốn, tín dụng) thì các dự án bất động sản mới có thể được triển khai. Có các dự án bất động sản mới thì hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh cũng được phát triển theo để thu hút cư dân và nâng giá trị bất động sản.

Ở Việt Nam, bất động sản vẫn là trụ cột lớn của nền kinh tế – chiếm khoảng 20-25% GDP và tạo ra hàng triệu việc làm. Do đó, ngay cả khi muốn giảm giá, việc làm “nguội” thị trường bất động sản là rất khó trong bối cảnh kinh tế cần tăng trưởng và phát triển hạ tầng mạnh mẽ.

Việt Nam có thể chờ giá nhà giảm?

Câu trả lời là rất khó nếu nhìn vào những xu hướng hiện tại:

- Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng với tốc độ từ 5-10% mỗi năm, đặc biệt ở các phân khúc căn hộ vừa túi tiền do nhu cầu cực lớn.

- Nguồn cung bất động sản giá rẻ – trung bình chưa đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân.

- Chính sách tín dụng vẫn hỗ trợ phát triển bất động sản, nên các nhà đầu tư và chủ đầu tư vẫn có động lực đẩy giá lên.

- Môi trường kinh tế, thu nhập người dân vẫn còn hạn chế để tạo áp lực giảm giá mạnh.

Trong khi đó, như mình chứng kiến ở Trung Quốc, giảm giá bất động sản lớn chỉ xảy ra khi có sự kết hợp của khủng hoảng tài chính, chính sách siết chặt tín dụng cực đoan và dư cung lớn. Việt Nam chưa bước vào giai đoạn đó, cũng không thể duy trì sự phát triển kinh tế nếu để thị trường bất động sản đóng băng lâu dài.

Việc giá bất động sản ở Trung Quốc giảm mạnh là một bài học quý giá cho Việt Nam trong việc kiểm soát thị trường, điều tiết tín dụng và phát triển bền vững. Nhưng với bối cảnh hiện tại, người mua nhà tại Việt Nam khó có thể kỳ vọng giá nhà sẽ “hạ nhiệt” trong thời gian tới.

Thay vào đó, người mua cần chuẩn bị kỹ càng, cân đối tài chính và lựa chọn khu vực phù hợp với nhu cầu thực sự của mình – thay vì chỉ chạy theo những con số trên bảng giá.