Dạo quanh các tuyến phố lớn ở Hà Nội như Cầu Giấy, Kim Mã, Lê Duẩn, Chùa Bộc… hay các trục thương mại sầm uất tại TP.HCM như Nguyễn Trãi, Cách Mạng Tháng Tám, Lê Văn Sỹ, không khó để bắt gặp những biển hiệu “cho thuê gấp”, “sang nhượng giá rẻ”, “mặt bằng trống lâu ngày”. Đây là điều hiếm thấy nếu quay ngược về 5-10 năm trước, khi một căn nhà phố có mặt tiền đẹp có thể cho thuê chỉ sau vài ngày đăng tin.
Giá thuê đã giảm sâu nhưng vẫn cao, người thuê không còn mặn mà.
Một căn nhà phố 2 tầng, diện tích 50m² tại quận 1 (TP.HCM) được rao giá 85 triệu đồng/tháng, hợp đồng tối thiểu 2 năm, cọc 3 tháng. Tại phố Huế (Hà Nội), mặt bằng 35m² cũng được chủ nhà chào thuê 60-65 triệu đồng/tháng.
Thế nhưng, nhiều căn đã trống từ 6 đến 12 tháng mà chưa tìm được khách mới, dù giá đã điều chỉnh giảm 20-30% so với giai đoạn trước dịch.
Bán online rẻ hơn, hiệu quả hơn
Một trong những nguyên nhân lớn khiến nhu cầu thuê mặt bằng sụt giảm mạnh là sự phát triển vượt bậc của thương mại điện tử. Các nền tảng như TikTok Shop, Shopee, Facebook Marketplace… đang dần thay thế vị trí của “mặt tiền phố lớn”.
Không cần mặt bằng hoành tráng, nhiều chủ shop online vẫn có thể bán được hàng trăm đơn/ngày nhờ livestream, quảng cáo số và giao hàng tận nơi. Điều này khiến các ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện… dần rút khỏi thị trường thuê mặt bằng đắt đỏ.
“Trước đây tôi phải thuê cửa hàng mặt tiền đường 60 triệu mỗi tháng. Giờ thuê một kho nhỏ 10 triệu, tập trung làm nội dung bán online, doanh số còn tốt hơn trước,” – anh Tuấn, chủ shop mỹ phẩm ở TP.HCM cho biết.
Mặt phố nhưng không thể… đỗ xe
Một nghịch lý lớn đang khiến nhiều nhà phố mất giá trị: vị trí đẹp nhưng không thể dừng xe. Nhiều tuyến phố trung tâm bị cấm dừng, cấm đỗ, vỉa hè hẹp, giao thông đông đúc khiến khách hàng ngại ghé. Một ly cà phê hay cái áo ưa thích cũng không đủ sức kéo khách vượt qua sự bất tiện đó.
“Bán hàng mà khách không có chỗ dừng thì mặt tiền cũng như không. Chưa kể chi phí vận hành cao ngất,” – một chủ quán cà phê tại Lý Thường Kiệt, Hà Nội than thở.
“Di chứng” của thời đầu tư ồ ạt
Từ 2016 đến trước đại dịch, nhà nhà đổ xô đầu tư nhà phố để cho thuê. Mô hình “chia tầng, tách sàn, tối ưu mặt bằng” nở rộ. Thế nhưng, trong bối cảnh nguồn cầu không tăng tương ứng, thị trường rơi vào trạng thái bội thực mặt bằng. Hàng nghìn căn nhà phố đang treo biển chờ khách, và giá thuê liên tục bị ép xuống nhưng vẫn khó lấp đầy.
Một môi giới tại khu vực Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, nhiều chủ nhà chào giá 45 triệu/tháng cho mặt bằng từng được thuê 70 triệu nhưng vẫn chưa có khách mới sau gần 8 tháng.
Xu hướng chuyển dịch: Rời phố lớn, về gần dân
Giữa bối cảnh mặt bằng phố lớn rớt giá trị, các cửa hàng kinh doanh bắt đầu chuyển dịch về khu đô thị mới, chung cư đông dân cư, khu nhà ở có cộng đồng ổn định. Những mô hình như siêu thị mini, quán ăn sáng, hiệu thuốc… trong khu dân cư đang mang lại hiệu quả cao hơn, ổn định hơn với chi phí thấp hơn.
Không còn kỳ vọng “vị trí vàng, lợi nhuận khủng”, các doanh nghiệp nhỏ giờ đây ưu tiên mô hình “vừa đủ dùng, tối ưu dòng tiền”.
Nhà phố mất dần cả hai giá trị: Vừa khó cho thuê, vừa không đáng ở
Không chỉ mất giá trị khai thác kinh doanh, nhà phố mặt tiền còn đang mất dần sức hấp dẫn với người mua để ở. Ồn ào, khói bụi, thiếu chỗ đỗ xe, khó cải tạo… khiến người trẻ có xu hướng chọn căn hộ chung cư, nhà liền kề hoặc biệt thự trong khu đô thị – nơi có môi trường sống dễ chịu hơn, tiện ích đồng bộ hơn.
Tài sản chết nếu không thay đổi cách khai thác
Trong bối cảnh này, nhiều chuyên gia cho rằng nhà phố muốn “sống sót” phải chuyển đổi mô hình khai thác: từ cửa hàng lớn sang chia nhỏ, từ cho thuê truyền thống sang mô hình lưu trú ngắn hạn, văn phòng chia sẻ, hoặc dịch vụ kết hợp.
Đồng thời, chủ nhà cần chấp nhận linh hoạt giá, hỗ trợ sửa chữa, chia sẻ chi phí ban đầu với khách thuê nếu muốn duy trì dòng tiền thay vì để tài sản “đắp chiếu”.
Kết luận: Nhà phố không còn là “vua” bất động sản?
Với sự thay đổi mạnh mẽ của hành vi tiêu dùng, thói quen sinh hoạt và công nghệ bán lẻ, nhà phố đang dần mất đi vị thế không thể thay thế trên bản đồ đầu tư. Không còn dễ dàng sinh lời chỉ nhờ vị trí, bất động sản nhà phố đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc.
Chặng đường phía trước của nhà phố sẽ không còn là “mỏ vàng”, mà là cuộc chơi của thích ứng và sáng tạo.
ST