Chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng lô đất
Theo thông tin từ Sở tài nguyên & môi trường Hà Nội, tính đến ngày 23/8 trên địa bàn thủ đô đang có 92 dự án bất động sản được các chủ đầu tư “cắm” tại Ngân hàng. Trong danh sách này không thiếu các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn trên thị trường như Tân Hoàng Minh, Hải Phát Invest, Văn Phú Invest, Nam Cường...
Nguoimuanha thế chấp bất động sản.
Đa số các dự án mới mở bán hiện nay đều có gói vay ưu đãi lên tới ~70% giá trị bất động sản, hỗ trợ lãi suất 0% đến khi dự án hoàn thành. Khách mua ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và đồng thời ký hợp đồng vay vốn với Ngân hàng, bản chất chủ đầu tư thay khách trả phần lãi suất vay trong thời gian ưu đãi (có thể đã bù thâm hụt bằng việc nâng giá bán từ trước). Có thể nói dự án bất động sản đã được sử dụng như một công cụ “đòn bảy” tài chính 2 lần từ 2 bên khác nhau.
Chủ đầu tư phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Với những lời có cánh về giá trị tài sản “hình thành trong tương lai”, chủ đầu tư có thể lại sử dụng dự án của mình làm “đòn bảy” tài chính thêm 1 lần nữa qua kênh phát hành trái phiếu. Trong thời buổi toàn thị trường bất động sản đang rất “khát” vốn do các chính sách siết chặt tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước cùng với nhiều tín hiệu không mấy lạc quan từ thị trường, huy động vốn qua kênh trái phiếu bỗng nhiên trở thành “cửa sinh” cho nhiều doanh nghiệp địa ốc dù... lãi suất cao.( Trái phiếu bất động sản: Lãi cao sao vẫn lao vào ?)
Bằng chứng là các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu từ đầu năm. Tính từ khi Nghị định 163/2018/NĐ - CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp (ban hành 4/12/2018, hiệu lực 1/2/2019), giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đã xấp xỉ 1 tỉ USD (22.122 tỉ đồng) chiếm 19% lượng trái phiếu phát hành. Nghị định 163 không bắt buộc phải có tài sản thế chấp và việc giả ngân cũng không kiểm soát dòng tiền chảy về đâu. Lãi suất trung bình của các trái phiếu bất động sản phát hành gần đây đều đạt mức 2 chữ số, cá biệt có những trường hợp doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu lãi suất ~15% thể hiện sự khao khát vốn của các chủ đầu tư.
Nguy cơ “mất trắng” dành cho nguoimuanha.
Nếu không tìm hiểu kỹ, nguoimuanha dễ “dính” phải bất động sản bị thế chấp nhiều lần, nguy cơ “mất trắng” có thể xảy ra. Trong trường hợp xấu nhất là doanh nghiệp vỡ nợ, tuyên bố phá sản thì nguoimuanha sẽ thiệt thòi nhiều nhất vì doanh nghiệp phải giải quyết nợ theo thứ tự ưu tiên: hoàn thành các nghĩa vụ thuế, phí với Nhà nước, rồi đến các khoản nợ tổ chức tín dụng... sau cùng mới đến các khoản nợ khách hàng.