Năm 2023 là một năm nhiều áp lực và vất vả của thị trường bất động sản Việt Nam. Một số điểm nhấn của thị trường bất động sản có thể kể đến như:

1. Kinh tế Vĩ mô

• Kinh tế Việt Nam tiếp tục là điểm sáng của khu vực và thế giới. Tăng trưởng cả năm đạt 5,05%, thuộc loại cao so với tốc độ tăng theo dự đoán của thế giới (3%), của các nền kinh tế phát triển (1,5%), của các nền kinh tế đang phát triển (4%), của ASEAN-5 (gồm Thái Lan, Philippines, Malaysia, Indonesia, Việt Nam với tốc độ tăng 4,2%).

• Kỷ lục trong giải ngân vốn FDI và thành lập doanh nghiệp mới 
• Số lượng km2 phát triển hệ thống đường bộ cao tốc trong năm 2023 bằng 10 năm trước cộng lại
• Hàng loạt các sự kiện nâng cấp ngoại giao đối tác các nước nâng tầm vị thế Việt Nam
• Một năm nỗ lực khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp
• Nhiều đại án diễn ra, nhiều đại gia ngã ngựa

1. Bất động sản – Tài chính – Nguồn vốn – Đầu tư

• Tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dự đối với nền kinh tế.
• Tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 75.000 tỷ đồng trong 11 tháng, tăng 13% so với cả năm 2022, nhưng thấp hơn nhiều so với con số hơn 200.000 tỷ đồng của năm 2021. Ước tính trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng.
•  Trong năm 2023, lĩnh vực bất động sản đón 1,15 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. đứng thứ 2 trên tổng các ngành. Tuy nhiên thị trường dần chậm lại do khó khăn trong pháp lý chuyển nhượng dự án và tình hình kinh tế suy thoái.
• Gói 120.000 tỷ mới chỉ giải ngân được hơn 1%, nguồn tiền dự báo sẽ khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, tuy nhiên kết quả lại không được như ý.

1. Bất động sản – Quy hoạch – pháp lý

• Tổng kết hơn 400 ngày chính phủ nỗ lực tháo gỡ thị trường Bất động sản
• Thông qua Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Nhiều quy định đứng về phía người mua nhà, chung cư mini đã có nhiều quy định bảo vệ người mua
• Nhiều đồ án quy hoạch vùng/ tỉnh/ thành đã được chính phủ phê duyệt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

1. Bất động sản – Thị trường

• 1300 Doanh nghiệp bất động sản giải thể năm 2023. Doanh nghiệp bất động sản là khối doanh nghiệp duy nhất đi lui trong năm 2023 về số doanh nghiệp thành lập mới
• Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của năm 2023, tuy nhiên vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức năm 2024 ( về nguồn cung, giá và chính sách cạnh tranh
• Bất động sản nghỉ dưỡng im lìm, thị trường thê thảm nhất 10 năm qua. Nghị định 10/2023 tạo tiền đề cho Condotel được cấp sổ, tuy nhiên quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc

Các chính sách ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản năm 2024

Chính sách về vĩ mô như 

• Chính sách tín dụng cho bất động sản 

Dự kiến năm 2024 sẽ có hơn 2 triệu tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế, 

Báo cáo tại Hội nghị, đại diện NHNN cho biết, tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Như vậy nếu như 2 triệu tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế, khả năng dòng vốn huy động và chảy vào thị trường bất động sản sẽ tạo ra một cơ hội lớn cho cả nhà đầu tư và người mua nhà, đồng thời mang lại những thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản.

Mục tiêu chính của chính sách này là giảm áp lực tài chính cho cả những người mua nhà và nhà đầu tư, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho họ trong quá trình tham gia thị trường bất động sản. Qua việc huy động số vốn đáng kể này, chính phủ hy vọng sẽ góp phần tạo nên một môi trường đầu tư tích cực, đồng thời kích thích năng suất và sự đổi mới trong lĩnh vực bất động sản.

• Chính sách tài khóa 

Chính sách tài khóa được điều chỉnh nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho các dự án bất động sản, nhằm giảm bớt chi phí vay mượn và tăng cường tính linh hoạt trong quản lý tài chính của các dự án.

Mục tiêu của việc điều chỉnh này là tăng cường cung cấp nguồn vốn với mức chi tiêu hợp lý, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là tại các khu vực mới. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển bất động sản ở những khu vực có tiềm năng phát triển lớn, góp phần định hình cảnh quan và kích thích năng suất kinh tế.

Bằng cách điều chỉnh chính sách tài khóa, chính phủ hy vọng sẽ giảm gánh nặng tài chính đối với những dự án bất động sản, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn. Đồng thời, tính linh hoạt trong quản lý tài chính của dự án sẽ được nâng cao, tạo điều kiện cho sự đổi mới và hiệu suất cao hơn trong quá trình triển khai các dự án bất động sản.

• Chính sách đầu tư công 

Tiến hành đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng nhằm tạo ra một môi trường sống hiện đại và thuận lợi cho cộng đồng. Đồng thời, chính các nỗ lực này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển của các khu vực bất động sản.

Các dự án đầu tư công trọng điểm trong giai đoạn 2024 - 2025

Hỗ trợ các dự án đầu tư công có liên quan đến bất động sản nhằm khuyến khích sự đồng bộ giữa việc phát triển hạ tầng và thị trường bất động sản. Điều này nhằm mục đích tạo ra một sự kết nối chặt chẽ giữa các yếu tố cơ sở hạ tầng và sự phát triển bền vững của các dự án bất động sản, đồng thời tối ưu hóa lợi ích cho cả cộng đồng và nhà đầu tư.

• Chính sách phát triển thị trường trái phiếu bất động sản

Các chính sách phát triển thị trường trái phiếu bất động sản tạo ra điều kiện thuận lợi và kích thích sự phát triển của thị trường trái phiếu bất động sản, nhằm mục đích thu hút đầu tư từ cả các nhà đầu tư cá nhân và các quỹ tài chính. Chúng ta nhận thức tầm quan trọng của việc xây dựng một hệ thống hấp dẫn, linh hoạt và minh bạch để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường trái phiếu bất động sản.

Tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và an toàn, nhằm giúp trái phiếu bất động sản trở thành một lựa chọn đầu tư ổn định và hiệu quả. Điều này bao gồm việc thiết lập các chính sách và quy định rõ ràng, tạo điều kiện cho sự minh bạch và tính công bằng trong thị trường, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và đảm bảo tính an toàn và ổn định của thị trường trái phiếu bất động sản. 

Chính sách pháp lý 

1. 1. 1. Tiếp tục áp dụng Nghị định 08 để đảm bảo quản lý hiệu quả và giám sát hoạt động BĐS, đặc biệt là đối với các dự án lớn và quan trọng.
      2. Tiếp tục áp dụng Thông tư 02 và Thông tư 03 để thúc đẩy minh bạch và công bằng trong các giao dịch BĐS, bảo vệ quyền lợi của cả người mua và bán.
      3. Ban hành Nghị định 10 và hướng dẫn triển khai để cấp sổ cho condotel, tăng tính minh bạch và quản lý trong lĩnh vực nghỉ dưỡng.
      4. Các văn bản, thông tư hướng dẫn triển khai Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở (Sửa đổi) sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản mạnh dạn triển khai, gỡ vướng các thủ tục pháp lý của các dự án đang nằm chờ 
      5. Thông qua Luật đất đai sửa đổi 

Chính sách về quy hoạch  

1. Chính phủ đã chính thức Phê Duyệt Quy Hoạch 63 Tỉnh Thành:

• Chính sách này thể hiện cam kết của chính phủ đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trên toàn quốc.
• Phê duyệt quy hoạch cho 63 tỉnh thành giúp xác định chiều hướng và mục tiêu phát triển cho từng vùng, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và nhà phát triển dự án dễ dàng định hình chiến lược kinh doanh của họ.
• Hấp lực tăng cao từ việc phê duyệt quy hoạch có thể kích thích sự quan tâm và đầu tư vào các khu vực có tiềm năng phát triển cao.

Xem thêm và download dữ liệu Tổng hợp Quy hoạch 63 tỉnh thành tại đây

Tổng hợp quy hoạch 63 tỉnh thành. Nguồn: Sen Vàng group

Xem thêm và download dữ liệu Tổng hợp Quy hoạch 63 tỉnh thành tại đây

2. Chính sách phát triển quy hoạch đô thị :

• Tập trung vào việc xây dựng các khu đô thị hiện đại, có hạ tầng hoàn thiện, và có kế hoạch quy hoạch hợp lý.
• Quy hoạch đô thị thông minh có thể tăng cường tính linh hoạt, thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp, làm tăng giá trị bất động sản trong các khu vực này.
• Đặc biệt, chính sách này có thể tạo ra cơ hội cho các dự án nhà ở và kinh doanh, cũng như tăng giá trị cho các quy hoạch khu đô thị đã tồn tại.

3. Chính sách phát triển nhà ở xã hội:

• Tập trung vào việc xây dựng những dự án nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp có thu nhập thấp.
• Chính sách này có thể tạo ra cơ hội đầu tư và phát triển cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội.
• Bảo đảm rằng thị trường không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà còn đáp ứng nhu cầu đa dạng của cộng đồng.

               Phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án nhà ở xã hội

4. Chính sách phát triển xanh - đô thị bền vững:

• Tạo ra các tiêu chuẩn và khuyến khích việc phát triển các dự án bất động sản có hướng xanh và bền vững.

Mục tiêu phát triển bền vững

• Khuyến khích sử dụng các công nghệ và vật liệu thân thiện với môi trường, giảm lượng chất thải và tăng cường khả năng tiết kiệm năng lượng.
• Tăng giá trị của bất động sản thông qua việc thúc đẩy nhận thức về môi trường và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người mua nhà đối với những nơi sống bền vững.

Dự đoán các chính sách tiếp theo sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản bước vào chu kỳ

Sen Vàng dự đoán các chính sách hỗ trợ trực tiếp thị trường bất động sản như sau 

Gói tín dụng hỗ trợ thị trường

• Mục Tiêu:

Cung cấp nguồn vốn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà và nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua sắm và đầu tư vào bất động sản.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Lãi suất thấp, thời gian vay linh hoạt, và các chính sách thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính cho các bên liên quan.

Khuyến khích vay vốn cho các dự án nhà ở xã hội và các dự án có mục tiêu xanh.

Gói tín dụng hỗ trợ thị trường

Chương trình ưu đãi cho Chủ đầu tư/ Nhà phát triển dự án

• Mục Tiêu:

Khuyến khích sự đầu tư và phát triển dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn và ảnh hưởng lớn đến cộng đồng.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Giảm thuế và các chi phí liên quan đến đầu tư, hỗ trợ về hạ tầng và giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án.

Khuyến khích sử dụng công nghệ và vật liệu xanh để đảm bảo tính bền vững của dự án.

Chương trình ưu đãi cho người mua nhà

• Mục Tiêu:

Kích thích nhu cầu mua sắm bất động sản, đặc biệt là trong thời kỳ phục hồi.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Giảm giá, ưu đãi về thuế, và các chính sách tài khóa hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là đối với nhóm mục tiêu như người mua đầu tiên và nhóm có thu nhập thấp.

Chính sách hỗ trợ thị trường Việt Kiều đầu tư kinh doanh mua nhà tại Việt Nam:

• Mục Tiêu:

Tạo điều kiện thuận lợi cho Việt Kiều đầu tư vào BĐS tại Việt Nam.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Giảm thuế và các ràng buộc về thủ tục hành chính để giảm gánh nặng cho Việt Kiều khi mua nhà và đầu tư vào bất động sản.

Chính sách hỗ trợ người nước ngoài mua nhà/ kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:

• Mục Tiêu:

Thuận lợi hóa quy trình mua sắm bất động sản cho người nước ngoài, tạo động lực cho đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Giảm giá và thuế, đồng thời đơn giản hóa các thủ tục liên quan để làm cho quá trình mua nhà trở nên dễ dàng hơn. 

Chính sách hỗ trợ dự án bất động sản xanh:

• Mục Tiêu:

Khuyến khích sự phát triển bền vững và thân thiện với môi trường.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Ưu đãi về thuế cho các dự án có mục tiêu xanh, hỗ trợ tài chính và giảm chi phí cho việc sử dụng công nghệ và vật liệu thân thiện với môi trường.

Chính sách hỗ trợ khu vực có tiềm năng:

• Mục Tiêu:

Thúc đẩy phát triển bất động sản ở các khu vực đô thị mới, khu công nghiệp, và khu vực du lịch có tiềm năng lớn.

• Ưu Đãi Dự Kiến:

Tăng cường đầu tư công vào hạ tầng, giảm thuế, và các chính sách khác nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển trong các khu vực này.

Bích Ngọc - Sen Vàng Group