THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 2025: SẴN SÀNG CHO CUỘC "ĐẠI CÁCH MẠNG" NHÀ Ở XÃ HỘI?

Hà Nội đang chứng kiến một đợt triển khai chưa từng có tiền lệ về các dự án nhà ở xã hội, với hàng vạn căn hộ giá rẻ chuẩn bị "đổ bộ" thị trường. Động thái này có thể coi là cú hích quyết định giúp giảm nhiệt cơn sốt giá chung cư kéo dài dai dẳng suốt những năm qua. Nhưng liệu cung có đủ cầu, hay những chính sách này chỉ là một "liều thuốc giảm đau tạm thời" cho bài toán nhà ở của người dân?

NHÀ Ở XÃ HỘI: CHÍNH PHỦ RA TAY, THỊ TRƯỜNG CÓ HỒI PHỤC?

Theo quyết định mới nhất của UBND TP. Hà Nội, thành phố đã phê duyệt 72 dự án nhà ở, trong đó có 8 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn hơn 255.700m² (tương đương 1.580 căn hộ). Các dự án này trải rộng tại Thường Tín, Long Biên, Hoàng Mai, với những công trình quy mô lớn như:

Dự án nhà ở xã hội ngõ 218 Lĩnh Nam (Hoàng Mai): Tổng mức đầu tư 823 tỷ đồng, 500 căn hộ.
Dự án nhà ở xã hội tại phường Ngọc Thụy, Long Biên: 452 căn hộ, dự kiến triển khai năm 2028.
Dự án nhà ở xã hội A4/HH5 (Long Biên): Tổng mức đầu tư 812 tỷ đồng, 450 căn hộ, hoàn thành vào năm 2030.

Cùng với đó, Hà Nội đang tiến hành điều chỉnh 7 dự án nhà ở xã hội đã phê duyệt trước đây, trong đó có dự án tại Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang 1 (Hoàng Mai) với 1.714 căn hộ, dự kiến thực hiện vào năm 2027.

Từ cuối năm 2024, hàng loạt dự án nhà giá rẻ bắt đầu được khởi công, báo hiệu một giai đoạn bùng nổ nguồn cung cho phân khúc nhà ở bình dân. Nhưng liệu những con số này có thực sự đủ để "cắt sốt" thị trường chung cư Hà Nội?

THỰC TRẠNG GIÁ NHÀ HÀ NỘI: TĂNG VỌT NGOÀI TẦM KIỂM SOÁT

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhận định:

“Năm 2024 chứng kiến một đợt tăng giá bất thường của phân khúc chung cư Hà Nội. Cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều đồng loạt leo thang. Ngay cả những dự án cũ cũng bị cuốn vào làn sóng tăng giá, khiến người dân càng khó tiếp cận nhà ở.”

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2024 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình 15-20% so với năm trước.

Căn hộ bình dân (dưới 2 tỷ đồng/căn) gần như tuyệt chủng.

Chung cư tầm trung (2,5 - 4 tỷ đồng/căn) chỉ chiếm 10% nguồn cung.

Chung cư cao cấp (trên 5 tỷ đồng/căn) chiếm 80% thị trường.

Như vậy, phân khúc nhà ở giá rẻ đang thiếu hụt trầm trọng, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Việc triển khai loạt dự án nhà ở xã hội là tín hiệu đáng mừng, nhưng liệu có thể tạo ra tác động thực sự đến thị trường?

CUNG MẠNH, NHƯNG CẦU CÒN MẠNH HƠN – NGUY CƠ "TRẬT ĐƯỜNG RAY"

Việc Hà Nội đẩy mạnh nhà ở xã hội là bước đi đúng hướng, nhưng có ít nhất ba thách thức lớn có thể khiến kế hoạch này gặp khó khăn:

1. Tốc độ triển khai chậm, nguồn cung không đáp ứng nhanh nhu cầu

Dù có hàng loạt dự án được phê duyệt, nhưng thực tế, nhiều dự án phải đến 2028-2030 mới hoàn thành. Trong khi đó, nhu cầu nhà giá rẻ đang bùng nổ ngay lúc này.

Câu hỏi đặt ra: Liệu có biện pháp nào để đẩy nhanh tiến độ?

2. Thủ tục vẫn còn đang phức tạp

Nhiều chủ đầu tư chậm triển khai dự án, hoặc chỉ muốn xây nhà thương mại thay vì nhà ở xã hội do lợi nhuận thấp hơn.

Bộ Xây dựng cho biết:

"Chúng tôi đang siết chặt chính sách quản lý, trong đó có thu hồi quỹ đất 20% của các dự án chây ỳ, giao cho chủ đầu tư khác triển khai."

Nếu thực hiện quyết liệt, đây sẽ là biện pháp mạnh giúp đẩy nhanh nguồn cung.

3. Giá nhà ở xã hội có thật sự rẻ?

Mặc dù được gọi là nhà ở xã hội, nhưng giá của nhiều dự án vẫn cao hơn kỳ vọng. Chẳng hạn:

Nhà ở xã hội Tây Nam Kim Giang: Dự kiến giá 25-30 triệu/m².

Nhà ở xã hội Đông Anh: Giá dao động 22-28 triệu/m².
Với mức giá này, một căn hộ 50m² cũng có giá hơn 1 tỷ đồng, vẫn là rào cản lớn với nhiều người lao động có thu nhập trung bình.

GIẢI PHÁP CHO BÀI TOÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

Để thực sự giải quyết bài toán này, cần có một chiến lược toàn diện hơn, không chỉ dừng lại ở việc tăng cung mà còn phải:

1️⃣ Rút ngắn thời gian hoàn thiện dự án, đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng.
2️⃣ Tạo cơ chế hỗ trợ tài chính: Cần có gói tín dụng lãi suất thấp để người thu nhập thấp có thể mua nhà.
3️⃣ Công khai, minh bạch quy trình xét duyệt người mua nhàCông khai, minh bạch quy trình xét duyệt người mua nhà ở xã hội, tránh tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trái phép.
4️⃣ Giám sát chặt chẽ quỹ đất 20% trong các dự án thương mại, xử lý nghiêm chủ đầu tư cố tình "găm hàng".

Không thể phủ nhận, việc triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội là bước đi đúng đắn của chính quyền Hà Nội. Tuy nhiên, để thực sự "hạ nhiệt" giá chung cư, cần một chiến lược quyết liệt hơn, không chỉ ở việc xây dựng mà còn trong cách quản lý, phân phối và hỗ trợ tài chính cho người mua.