1. ĐẶT CỌC MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHÔNG QUÁ 5% GIÁ BÁN

Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

2. GIẢM SỐ TIỀN THANH TOÁN TRƯỚC KHI THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

3. CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUY MÔ NHỎ KHÔNG PHẢI THÀNH LẬP CÔNG TY

- Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Trong đó, đáng chú ý là quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp.

- Tuy nhiên, Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

+ Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

4. DOANH NGHIỆP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ CẦN 1 NGƯỜI CÓ CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau:

- Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản

- Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;

- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành).

5. TỪ 2025, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐƯỢC HÀNH NGHỀ TỰ DO

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Do đó, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

6. THÙ LAO, HOA HỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI CHUYỂN KHOẢN

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

7. SIẾT PHÂN LÔ, BÁN NỀN ĐẾN CẢ ĐÔ THỊ LOẠI III

Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:

- Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;

- Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

8. PHẢI CÔNG KHAI LOẠT THÔNG TIN VỀ BĐS TRƯỚC KHI ĐƯA VÀO KINH DOANH

Từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin sau về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh:

- Thông tin về dự án bất động sản:

- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

- Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:

Các thông tin này phải được công khai trên:

- Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

- Website của doanh nghiệp (nếu có).

9. NHIỀU THAY ĐỔI VỀ HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

9.1. Phân loại lại các loại hợp đồng

Theo Luật mới, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được phân 2 loại:

hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

9.2. Bổ sung nội dung chính trong từng loại hợp đồng

- Bổ sung thêm nội dung chính trong Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng về:

“đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;”

- Bổ sung quy định về nội dung chính của từng loại hợp đồng khác, cụ thể:

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản;

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

10. PHẢI GHI ĐÚNG GIÁ GIAO DỊCH THỰC TẾ VÀO HỢP ĐỒNG

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định

Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.

11. BỔ SUNG CHI TIẾT ĐIỀU KIỆN TỪNG LOẠI BĐS ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH

Bổ sung chi tiết các điều kiện,trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể:

Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Điều 30. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

12. CÁC LOẠI CÔNG TRÌNH CÓ SẴN, HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp được đưa vào kinh doanh.

Theo Luật Việt Nam