Giấc mơ có nhà ngày càng xa?

Mỗi năm những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM tiếp nhận cả trăm nghìn người nhập cư từ các địa phương khác tới làm việc và sinh sống. Đa số đều là những người trẻ với mức thu nhập hầu hết chưa cao, tích luỹ tài sản chưa nhiều.

Trong khi đó, nhu cầu về một ngôi nhà đối với họ là rất lớn. Tuy nhiên với việc tăng mạnh khung giá đất như dự kiến, nhiều chuyên gia cho rằng giấc mơ có nhà của nhiều người trẻ sẽ càng xa vời.

Theo tính toán của HoREA, giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Trong khi đó, giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Lấy một ví dụ, hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 02 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 01 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, nếu tằn tiện có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm).

Với tính toán nhỏ trên, chuyên gia cho rằng, giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Ngay sau thông tin bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại nhiều nơi sẽ tăng (Hà Nội dự kiến tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ….), nhiều doanh nghiệp cũng lên tiếng cho biết, giá nhà sẽ tăng khi chi phí đầu vào tăng.

Cụ thể, khi khung giá mới tăng nhiều so với giá cũ sẽ làm cho việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.

Trong khi tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, khó khăn về nguồn vốn cùng với những “đau đầu" trong thủ tục thì việc tăng giá đất sẽ góp thêm phần khiến doanh nghiệp khó khăn hơn trong việc đầu tư. Với tình trạng như hiện nay thì trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục giảm.

Ông Đặng Hùng Võ: Giá nhà không những tăng mà còn giảm!

Khá bất ngờ, nói với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, với việc tăng mạnh giá khung đất, giá nhà sẽ giảm thay vì đi lên như nhiều nhận định.

“Khung giá đất để làm căn cứ thu thuế, phí. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm", ông Võ nhận định. Theo ông Võ, giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ.

Nói rõ hơn về việc chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng khi khoản tiền GPMB tăng, ông Võ nhấn mạnh: Khung giá đất chỉ để căn cứ tính thuế, việc GPMB không dùng khung giá đất. Việc GPMB phải định giá cho từng trường hợp cụ thể. Bồi thường ở đâu thì phải định giá cụ thể cho từng trường hợp. Làm đúng như vậy giảm được những mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện trong việc bồi thường đất khi làm dự án. 

Cũng theo vị này, thực tế bảng giá đất chỉ ảnh hưởng đến thuế và phí. Đã đến lúc bảng giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường để giảm thất thoát thuế phí, chống thất thu ngân sách.

“Tất cả các thành phố lớn trên thế giới đều phát triển cơ sở hạ tầng từ nguồn thu từ thuế và phí tại chỗ. Nếu không hoàn chỉnh thuế đất thì việc xây dựng các đô thị Việt Nam sẽ thất bại”, GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ.

Do vậy, vị chuyên gia bất động sản kiến nghị mức tăng cần tiệm cận, thậm chí bằng giá thị trường. Nếu thấy việc tăng này làm mức thuế phí “nặng nề” hơn thì có thể tính toán giảm tỷ suất thuế.