Liệu bất động sản nghỉ dưỡng có thể bùng nổ trở lại?

Condotel từng là điểm sáng của thị trường bất động sản. Tại thời điểm mới xuất hiện ở Việt Nam, nó tạo sức hút rất lớn đối với giới đầu tư.

Tuy nhiên, sau 3 năm bùng nổ thì bước sang 2019, condotel bắt đầu thoái trào bởi nhiều điểm chưa rõ ràng về pháp lý, cùng với đó là cú vỡ trận về cam kết lãi suất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng về chế độ sử dụng đất hay cấp sổ đỏ dài hạn sẽ “cứu" được thị trường này.

“Nếu tuyên bố condotel có thời hạn sử dụng đất lâu dài thì tôi tin chắc chắn rằng mô hình này sẽ bùng lên, tiếp tục phát triển lại ngay", một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực bất động sản nhấn mạnh rằng, thời hạn sử dụng đất sẽ cách giải quyết mọi ách tắc hiện nay.

Như Dân trí đã đưa tin, hôm 14/2 vừa qua, sau bao nhiêu chờ đợi từ phía doanh nghiệp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã chính thức có văn bản số 703 gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (sổ đỏ).

Trao đổi với Dân trí, ông Đặng Văn Quang, chuyên gia bất động sản, Giám đốc JLL tại Việt Nam cho rằng, việc cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản với những căn hộ du lịch (condotel) theo nội dung của văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ mới được ban hành sẽ hỗ trợ tốt cho những căn hộ ở những vị trí đắc địa, được quản lý - khai thác một cách chuyên nghiệp bởi các đơn vị có năng lực, minh bạch. 

“Công văn này sẽ giúp các chủ sở hữu thứ cấp dễ dàng vốn hoá được dòng tiền lợi nhuận ổn định của họ. Thị trường dành cho các condotel này sẽ phát triển ổn định hơn. Hầu hết sản phẩm này nằm ở trung tâm các thành phố lớn, nơi mà nhu cầu thuê rất ổn định - trong đó bao gồm các sản phẩm căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) ở các vị trí đắc địa, được quản lý chuyên nghiệp”, ông Quang nhận định.

Theo vị này, văn bản hướng dẫn nêu trên của Bộ TN và MT sẽ hỗ trợ tốt cho các sản phẩm đã tốt sẵn (về vị trí, về khai thác, quản lý...) nhưng nó không thể giải cứu được hầu hết thị trường đã được đầu tư và quản lý một cách dễ dãi trong thời gian qua.

Bởi theo phân tích của vị chuyên gia này, condotel hiện đang mang trong mình loại virus mang tên “cam kết lợi nhuận”. Do vậy muốn “điều trị" được cần buộc các bên phải thực hiện cam kết này hoặc là tìm ra biến nó trở thành “đơn vị ở” - hay nói cách khác là công nhận nó trở thành căn hộ ở thông thường và được áp dụng Luật Nhà ở.

Ông Quang cho biết, cam kết lợi nhuận là một thỏa thuận dân sự mà khả năng thực hiện của nó không những phụ thuộc vào tình hình thị trường, năng lực kinh doanh của đơn vị quản lý và/hoặc chủ đầu tư mà còn phụ thuộc vào đạo đức kinh doanh của đơn vị này. Đây là những điều mà các quy định của pháp luật khó có thể can thiệp.

Ngoài ra vị chuyên gia cũng lưu ý, khi cho phép condotel được sử dụng như căn hộ ở thông thường thì có thể tạo ra rất nhiều hệ lụy như các chuyên gia đã từng đề cập: phá vỡ quy hoạch, thiếu cục bộ các hạ tầng kỹ thuật, xã hội... Và đặc biệt nó có thể tạo ra tiền lệ nguy hiểm cho việc sửa luật chơi của một nhóm các nhà đầu tư.

Pháp lý không phải nguyên nhân duy nhất

Một số chuyên gia khác đã lên tiếng cho rằng, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các nhà đầu tư sẽ yên tâm đầu tư hơn, giao dịch sẽ tăng. Bởi bản chất của condotel là mô hình hấp dẫn, đặc biệt với lượng khách du lịch ngày càng tăng như ở Việt Nam.

Một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đầu tư, các nhà đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong việc rót vốn và có những cơ sở tính toán nhất định.

Tuy nhiên, cũng cần phải nhấn mạnh thêm rằng, vấn đề thiếu một khung pháp lý không phải là nguyên nhân duy nhất làm cho việc kinh doanh condotel gặp khó khăn.

Những chủ đầu tư condotel cũng như những nhà đầu tư thứ cấp còn phải đối mặt với các rủi ro khách quan từ thị trường mà bất kỳ loại hình kinh doanh nào cũng có thể gặp phải như tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái, sự thay đổi của chính sách hoặc sự “nóng lạnh” của thị trường và thậm chí là cả dịch bệnh bùng phát… mà người đầu tư khó có thể lường hết được.

Trước đó, 2019 đã là một năm buồn với condotel. Theo Bộ Xây dựng, căn hộ du lịch (condotel) phát triển ở Việt Nam từ năm 2015, cao trào vào năm 2016 và 2017. Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2018, 2019 thì gần như giảm mạnh. Tổng số căn hộ condotel cả nước là khoảng 30.000 căn.

Theo thống kê năm 2019, số lượng bất động sản nghỉ dưỡng (Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch) có khoảng 6.280 giao dịch (giảm 20% so với năm 2018).

Đi cùng với lượng giao dịch giảm, giá condotel cũng đi xuống. Theo số liệu của batdongsan.com.vn, năm 2018, giá trung bình một căn hộ du lịch (condotel) là gần 40 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2019 chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2, giảm 8%.

Theo văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết các sản phẩm như condotel, officetel hay biệt thự nghỉ dưỡng - du lịch sẽ được cấp sổ đỏ với thời hạn tối đa 50 năm và ở những địa bàn đặc biệt khó khăn có thể tới 70 năm.