Lần 1: Dịch Sars 2003 tại Trung Quốc

Thị trường bất động sản 2001-2003 trước khi có dịch Sars lúc đó thì thị trường BĐS Việt Nam mới trong giai đoạn đầu phát triển’ thậm chí luật và khái niệm đô thị mới bắt đầu có, làm dự án theo luật đổi đất lấy hạ tầng “ miền Bắc là KĐT Linh Đàm giai đoạn 1 từ 1997-1999, giai đoạn 2 từ 2000-2002” trong Sài Gòn thì có Phú Mỹ Hưng, tôi còn nhớ nhà giai đoạn đó giá rất thấp, các tỉnh thì nhà trong khđt mới khoảng 1-2,5tr/m vùng giáp Thành phố...mới manh nha sốt đất.

Vd: nhà đường nội bộ Phố Võng Thị 80m xây hoàn thiện 4t Bán 800tr, nhà góc phố Hoàng Cầu 70m xây thô 4t 800tr, chia lô Đại Kim 200tr/suất, nhà mặt phố Ngũ Xã 8cây/m, mặt Hồ Tây đoạn công viên nước giá 4cây/m, mặt phố Lý Thường Kiệt bán 15cây/m chung cư Trung Hoà khoảng 7tr/m, cc cũ Láng Hạ 3tr/m...trong Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng rất rẻ tôi nhớ bán 1 cái nhà Hà Nội mua được 3 cái nhà Phú Mỹ Hưng, họ phát tờ rơi, tổ chức xe bus qua thăm quan và ăn trưa miễn phí, nhà mặt phố Ngô Đức Kế khoảng 8-15 cây/m gì đó, mặt phố Vườn Lài khoảng 15tr, các dự án Quận 2 khoảng 10-20tr/m quận Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp...rẻ lắm.

Tuy nhiên lúc đó quy mô nền kinh tế còn nhỏ, hội nhập chưa sâu mọi người ít quan tâm tới nhà đất, đơn thuần đi làm công ăn lương hoặc buôn bán nhỏ, kinh tế tư nhân chưa phát triển. Khi bắt đầu sốt đất Chính phủ can thiệp bằng Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181, 182. Theo đó, có một số thay đổi, trong đó có việc tình trạng "phân lô bán nền" sẽ bị chấm dứt, sự can thiệp này của Chính phủ đã giúp thị trường nhà đất "hạ nhiệt" cùng với đại dịch Sars xảy ra năm 2003 càng làm cho thị trường đóng băng.

Lần 2 Dịch cúm H1N1 tại Mỹ:

Thời điểm tháng 3/2007 khi chứng khoán vượt qua đỉnh dốc sang bên kia, một lượng vốn không nhỏ từ đây đã chuyển sang thị trường BĐS, khiến cho thị trường bước vào cơn sốt thứ ba 2007 – 2008.

Cơn sốt "bong bóng" BĐS đạt đỉnh vào năm 2007, tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự cùng lúc đó là cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới 2008. Chính phủ cứu nền kinh tế bằng cách bơm 1 số lượng tiền khổng lồ từ ngân sách và đi vay vào lĩnh vực xây dựng và bất động sản, bằng các chính sách như cho nợ tiền sử dụng đất (sdd), trả tiền sdd 1 lần giảm 10% ...Lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng 19,89%), đồng thời lãi suất vay ngân hàng rất cao (thậm chí lên đến 23 – 24%/năm) gây nên đổ vỡ nền kinh tế tới bây giờ còn chưa khắc phục xong, phê duyệt cấp phép quá nhiều’ chính sách tiền tệ dễ dãi, cung tiền thiếu kiểm soát đã làm bong bóng nhiều CĐT năng lực yếu tay không bắt giặc không triển khai làm mất niềm tin xã hội. Đầu cơ bất động sản phình to quá nhanh, Chính phủ lại điều chỉnh bằng Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, giai đoạn 2011 – 2013, đầu tư kinh doanh BĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, nên các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, ngay lập tức thị trường này lại rơi vào tình trạng trầm lắng.

Note: cuộc khủng hoảng 2011 lần này có 1 điểm tôi để ý là sự suy giảm của thị trường Sài Gòn nhiều hơn Hà Nội ‘ Hà Nội xuống giá ít, nhưng Sài Gòn thì xuống thê thảm, vùng quận 9 năm 2010 Giá mặt đường đình Phong Phú khoảng 10tr/m nhà 5000m có 500m thổ cư vì vùng đó nhà toàn 5000m-1ha “nhà trong ngõ Trần Duy Hưng lúc đó khoảng 100tr/m’‘ khu phường long trường, mặt sông Sài Gòn khoảng 8tr/m gần Vin quận 9, mặt phố Xuân Hồng có nhà 4 tầng khoảng 100tr/m, quận 2 mặt sông Sài Gòn rơi vào khoảng 20tr/m ‘ nhà 500m có 200m thổ cư.

Lý do tôi đánh giá vào sự khác nhau đó là nền kt sg mang tính thị trường hơn rất nhiều ‘ ngoại tệ đổ về đtu, quỹ nn, đòn bẩy nhiều hơn...nên khi khủng hoảng sẽ bị tác động ngay lập tức, khác với hn mua Bds tiền tích cóp nhiều’

Lần 3: Đại dịch COVID-19

Đại dịch COVID-19 đã giáng một đòn mạnh vào thị trường tài chính chứng khoán toàn cầu, khiến nó trở nên chao đảo và lao tột dốc xuống kỷ lục vào đầu tháng này. Kết quả là độ bất ổn gia tăng, không chỉ là trong phạm trù một khu vực hay một quốc gia nào đó mà nó đang xuyên qua nhiều biên giới và bao trùm lên toàn thế giới.

BÀI HỌC TỪ QUÁ KHỨ LỊCH SỬ Năm 2003, 2008 khi dịch Sars, H1N1 và khủng hoảng kinh tế thì quy mô nền kt Việt Nam còn nhỏ mà mức độ hội nhập chưa sâu như bây giờ, cùng với việc nn còn nhiều tài sản ‘ như chưa cph các cty nn, giá dầu không thấp như bây giờ, ngành du dịch dịch vụ không bị ảnh hưởng và quan trọng là có lúc đó vay được rất nhiều và cứu Bđs và ngành Xây dựng...’ Bây giờ thì khác hoàn toàn mọi thứ đều suy giảm, tê liệt và do mức độ hội nhập sâu nên bị gẫy cả chuỗi cung ứng và mức độ thoái vốn của các quỹ đtnn, dừng mở rộng các dự án FDI, và chúng ta không đi vay được nữa hoặc có vay được thì lãi suất rất cao do hệ số tín nhiệm thấp, các ngân hàng hoạt động mang tính chất kinh tế thị trường hơn và kiểm soát chặt các nguồn vay tránh nợ xấu nên việc cho vay ồ ạt chưa diễn ra.

Tỷ lệ thất nghiệp đang tăng cao do sự đóng cửa hàng loạt của các doanh nghiệp vì liên quan đến đại dịch, và cũng không chắc chắn rằng sự hỗ trợ giúp đỡ của chính phủ sẽ có thể giúp người dân Việt nam vượt qua được cú sốc kinh tế lần này. Những người đang trông chờ vào các khoản đầu tư của mình để giúp gầy dựng số tiền cọc để mua nhà , thì điều này sẽ đồng nghĩa là việc dừng các kế hoạch nhà đất. Những người vừa đủ tiền thì còn nghe ngóng không dám tiêu vì sợ suy thoái kéo dài. Thực tế là một số lượng người mua và người bán sẽ tạm dừng kế hoạch bất động sản của mình cho đến khi nào khủng hoảng lắng xuống.

Tuy nhiên, đối với những người có thực lực tài chính thì bất động sản chưa bao giờ trông thú vị đến vậy. Trong bối cảnh các thị trường chứng khoán bấp bênh không ổn định này, những người tìm kiếm một lĩnh vực đầu tư vững chãi hơn đang chuyển sang bất động sản khi có những vị trí đẹp và đắc địa thì họ vẫn mua vào.Trái phiếu doanh nghiệp thì bị siết lại và không loại trừ 1 cuộc khủng hoảng kép khi đợt tới không trả được lãi suất cho nhà đầu tư, trong khi thị trường Ck không ổn định. Thời gian vừa qua tình trạng bong bóng thường được diễn ra khi nhu cầu mua rất cao, giá cả tăng vọt vùn vụt, số lượng nhà rao bán không nhiều, và sự chi tiêu không thật sự vững vàng. Mặc dù rất ít những sự chắc chắn nào vào những tháng trước mắt, nhưng dựa trên những gì đã diễn ra trong quá khứ và những yếu tố đang tiếp diễn ở thời điểm hiện tại có thể tồn tại 3 kịch bản:

  1. Những gì có nhiều khả năng xảy ra, do kết quả của cuộc khủng hoảng về mặt sức khỏe của toàn xã hội này gây ra, sẽ chỉ là một sự chững lại hơn là sự tuột dốc lao giảm đáng kể. Tuy nhu cầu mua hiển nhiên sẽ giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát này, nhưng vẫn có yếu tố hỗ trợ như nguồn cung không tăng, số 0 suất vay thấp nên nhiều người vẫn chấp nhận mua vào và nếu ổn định được tâm lý thì người dân sẽ chi tiêu trở lại tác động lên phần giá cả sẽ ít và đổ vỡ không xảy ra.
  2. Nếu nhu cầu bắt đầu suy yếu trong vài tháng tới, điều này có thể sẽ dẫn đến áp lực phải giảm giá nhà đất tại nhiều thị trường khu vực trên cả nước. Cộng với hết thời gian gia hạn nợ, không trả được các khoản vay trái phiếu, nền kinh tế khôi phục chậm sẽ gây áp lực giải chấp ngân hàng, các cđt phải giảm giá đồng loạt, sẽ gây tâm lý tiêu cực tới tâm lý người tiêu dùng mà dấu hiệu của nó là: Để thị trường bất động sản nổ tung, hoặc sụp đổ diễn ra, chắc chắn nhu cầu mua ở thị trường ở thời điểm đó phải chậm chạp cùng với một nguồn nhà rao bán rất nhiều. Hai điều này chắc chắn sẽ dẫn đến dẫn đến việc giá giảm mạnh và chạm đáy.
  3. Thị trường sẽ phân hoá mạnh, nếu chủ đầu tư có kinh nghiệm, làm ăn nghiêm túc, ít dùng đòn bẩy tài chính, có thương hiệu... sẽ ít bị tác động bởi dịch vì thực tế thì nhu cầu mua nhà của người dân Việt Nam còn quá lớn và cũng một phần vì văn hoá thích tích lũy tài sản bằng đất cho nên những người đó sẽ lựa chọn những dự án mà chủ đầu tư có năng lực thực sự.

Note: Theo cá nhân tôi thì dựa trên những gì đã diễn ra trong quá khứ và những yếu tố đang tiếp diễn ở thời điểm hiện tại và các biện pháp quyết liệt hỗ trợ nền kinh tế của chính phủ cũng như chưa có dấu hiệu có can thiệp vào chính sách như 2 cuộc khủng hoảng như lần trước ‘ nghị định 171 năm 2003 và nghị quyết 11 năm 2011’ thì việc Việt Nam sẽ bước ra và thoát khỏi sự khủng hoảng đang bị ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19 lần này là hoàn toàn có thể.

Tất cả các thị trường ở các Thành phố lớn vẫn sẽ duy trì sự vững mạnh. Mặc dù với sự giảm mạnh về doanh số của những tháng đầu năm 2020 sẽ mang đến một giai đoạn tạm lắng lại cho người mua, đặc biệt ở những khu vực mà thời gian vừa qua đang rất nóng bỏng. Tuy nhiên về lâu dài, thị trường sẽ hoạt động và sẽ tăng tốc trở lại.

Tác giả: Đặng Minh Trường