I. VẤN ĐỀ CỤC BỘ: BẤT CẬP TỪ NGUỒN CUNG VÀ GIÁ NHÀ

Câu chuyện của vợ chồng Minh Huyền tại Hà Nội là minh chứng điển hình. Vào đầu năm 2024, họ mua căn hộ chung cư với giá 2,1 tỷ đồng, tương đương gần 47 triệu đồng/m². Chỉ sau một năm, giá đã tăng tới 36%, lên mức 64 triệu đồng/m². Điều này không chỉ phản ánh sự bất thường trong tăng giá mà còn cho thấy sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở năm 2024 tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tới 65% thị trường, trong khi nhu cầu thực tế của người dân lại nằm ở các sản phẩm bình dân. Thậm chí, loại hình căn hộ giá rẻ gần như vắng bóng, với nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch.

II. TĂNG GIÁ: NGUY CƠ BONG BÓNG HAY HỆ LỤY TỪ CẠN KIỆT NGUỒN CUNG?

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, năm 2024 là năm mà giá chung cư tăng nhanh nhất trong lịch sử, với mức tăng trung bình 26%. Đây không chỉ là hệ quả của lạm phát hay chi phí đầu vào tăng cao, mà còn phản ánh những vấn đề cơ bản về cấu trúc thị trường:

Phân khúc cao cấp thống trị: Toàn thị trường có gần 10.000 căn hộ giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên, tăng gấp 3 lần so với năm 2023.

Nguồn cung cục bộ: 60% nguồn cung nhà ở mới năm 2024 tập trung tại miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, trong khi TP.HCM chỉ đóng góp 29%, với số lượng căn hộ mở bán thấp nhất kể từ năm 2013.

Tiến sĩ Võ Trí Thành từng cảnh báo: “Trong khi giá cả hàng hóa hai thập niên qua tăng không quá 2 lần, thì giá nhà lại tăng tới 400 lần, tạo ra một khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả của người dân và thực tế thị trường.”

III. LỢI THẾ DOANH NGHIỆP LỚN: "CUỘC CHƠI KHÔNG CÂN SỨC"

- Quy định mới trong Luật Đất đai 2024 càng làm sâu sắc thêm sự cục bộ doanh nghiệp cung ứng. Chỉ những tập đoàn lớn mới có khả năng đáp ứng các yêu cầu về quy mô và hạ tầng đồng bộ, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải rút lui do:

- Chi phí đất đai tăng cao và khó tự thỏa thuận giải phóng mặt bằng.

- Cạnh tranh gay gắt trong đấu giá quỹ đất.

- Thực tế, trong 9 tháng đầu năm 2024, 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất đạt tổng lợi nhuận sau thuế 21.075 tỷ đồng, giảm 40,6% so với năm 2023. Trong đó, riêng Vinhomes chiếm tới 93,2% lợi nhuận toàn ngành, cho thấy sự phụ thuộc ngày càng lớn vào các "ông lớn" bất động sản.

IV. NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỘT PHÁ CẦN ĐƯỢC TRIỂN KHAI

Để phá vỡ vòng luẩn quẩn của thị trường, cần có các giải pháp đồng bộ từ chính sách đến thực thi:

- Thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

- Rà soát, bổ sung quy hoạch đất cho nhà ở xã hội.

- Đẩy nhanh phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội.

- Tăng đầu tư công vào hạ tầng vùng ven và các khu vực mới.

- Tháo gỡ vướng mắc pháp lý:

Tạo điều kiện để các dự án dang dở, bỏ hoang được hồi sinh, giải phóng hàng chục tỷ USD đang mắc kẹt.

Đơn giản hóa thủ tục pháp lý để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

- Xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia:

Chính phủ cần thiết lập hệ thống dữ liệu minh bạch để điều tiết thị trường hiệu quả, như đã được quy định trong Luật Đất đai 2024.

V. BÀI HỌC TỪ BỨC TRANH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN TẠI

Câu chuyện của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn là bài toán xã hội cấp bách. Khi giá nhà tăng vượt xa khả năng chi trả, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ngày càng trở nên xa vời.

Thị trường cần những bước đi quyết liệt, không chỉ từ phía doanh nghiệp mà còn từ chính sách điều tiết của Nhà nước. Đừng để bất động sản, vốn là nền tảng của nền kinh tế, trở thành gánh nặng và nỗi ám ảnh của người dân.