My Binh Cu

My Binh Cu

Nên mua nhà hay thuê chung cư?

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng.

Nên mua nhà hay thuê chung cư? - 1

Do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” và tư tưởng thích sở hữu nên người Việt Nam đa phần nói chung thích mua chung cư hơn là đi thuê để ở. Bạn sẽ gặp các trường đại loại như “Sao mày mua không mua luôn chung cư mà đi thuê làm gì?

Tháng trả 15 -20tr, trong khi tiền đó đi góp ngân hàng khi hết thời gian thì nhà thuộc về mình”. Chắc là nhiều người sẽ được khuyên như thế và cảm xúc cho thấy họ cũng nói “có vẻ đúng”.

Đa phần người ta khi mua cái gì đều để cảm xúc chi phối và đó là kiểu đầu tư “phi lý trí”. Tuy nhiên, nếu tính toán ra con số cụ thể thì liệu rằng cảm xúc của bạn có còn đúng nữa không. Cảm xúc có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì “không biết nói dối”.

Giống như hồi nhỏ chúng ta thường nghe câu đô “một ký sắt và một ký bông gòn cái nào nặng hơn” cảm xúc ngay tức khắc cho rằng một ký sắt có vẻ nặng hơn nhưng thực tế khi đặt lên bàn cân thì 1 ký sắt và 1kg bông thì cũng nặng như nhau mà thôi.

ĐA PHẦN NHIỀU NGƯỜI CHO RẰNG CHUNG CƯ LÀ TÀI SẢN?

Đó là sai lầm lớn nhất khi người mua chưa tìm hiểu về sản phẩm đã vội vàng xuống tiền. Tôi xin nhắc lại, chung cư là một loại sản phẩm tiêu dùng tức là nó sẽ có giá trị giảm dần theo thời gian.

Do đó, trong quá trình sử dụng phải khấu hao giá trị của sản phẩm theo từng năm.

Nói suông thì chưa tin phải không, thực tế dưới đây sẽ cho bạn cái nhìn tổng thể hơn nhé.

– Dự án Seasons Avenue hiện đang được giao dịch ở giá 30tr/m2 trong khi cách đây 3 năm mở bán thì dự án lại có giá tới 40tr/m2

– Dự án Golden Land Mễ Trì cách đây 5 năm được mở bán với giá 36tr/m2, trong khi hiện tại bán lại chỉ được 30tr/m2

– Dự án Thăng Long Number One cách đây 2 năm được mở bán 40tr/m2 thì hiện tại đang giao dịch ở mức giá 35tr/m2

Còn hàng tá dự án ngoài kia, cứ sau khi bàn giao được 2-5 năm là nó giảm giá so với giá mua trước đó. Tôi đã nói rồi, đừng để cảm giác đánh lừa nữa, hãy nhìn vào thống kê, nhìn vào con số vì con số không biết nói dối.

Nhìn chung, chung cư là loại hình tiêu sản và có giá trị giảm dần theo thời gian do phải khấu hao theo từng năm. Tuy nhiên, một số sản phẩm vẫn có thể tăng giá nhẹ khi đi vào sử dụng.

Việc tăng giá này không phải do loại hình sản phẩm mà chủ yếu là do cung cầu quyết định mà thôi. Đa phần các khu vực khan hiếm quỹ đất để tiếp tục phát triển dự án thì chung cư sẽ tăng giá, đó là những chung cư nội thành, các quận trung tâm.

Tuy nhiên, giá cũng chỉ tăng đến một mức nào đó thôi rồi cũng giảm dần theo giá trị sử dụng. Còn những dự án ven đô, vùng ven thì đa phần người mua chỉ từ chết đến trọng thương mà thôi.

MUA CHUNG CƯ VÀ ĐI THUÊ CÁI NÀO LỢI HƠN VỀ MẶT LOGIC?

Đây là một bài toán về tài chính chi chít những con số nên có thể sẽ làm bạn hoa mắt đấy. Đề bài của bài toán như sau:

– Đầu tư mua một dự án căn chung cư vùng ven, giá 3.5 tỷ/ đồng căn 2 PN. Nên nhớ với mức giá hiện tại tầm giá 3.5 tỷ thì bạn chỉ được mua chung cư hạng B thôi nhé, nếu là chung cư hạng A thì giá phải từ 5 tỷ cho căn 2PN là ít.

– Bạn có sẵn 30% tức là 1050tr, số còn lại vay ngân hàng trong thời gian là 20 năm.

– Lãi suất huy động của ngân hàng là 8%/năm, niêm thả nổi cho vay mua nhà là 4%/ năm. Tức là người mua nhà phải chịu lãi là 12%/năm khi mua nhà.

– Chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ được khấu hao trong vòng 50 năm theo phương pháp khấu hao đường thẳng. Tôi thật nha, chung cư mà ở 50 năm thì nó cũng te tua lắm rồi, xuống cấp trầm trọng. Cứ nhìn vào chung cư Miếu Nổi Bình Thạnh đi, đã được 50 năm đâu mà nó te tua cỡ nào.

– Chung cư giá 3.5 tỷ thì giá thuê hiện tại rơi vào khoảng 12 -15tr, lấy trung bình là 13.5tr nhé. Giá này thường được các chủ nhà bao phí này nọ rồi, phí chắc tầm 300k/ tháng.

– Sử dụng công cụ tính lãi suất vay mua nhà của ngân hàng Techcombank để lấy thông số nhé.

Đề bài đã xong, bây giờ sẽ là lời giải cho bài toán này nhé:

1. Phương án 1: đi mua nhà

– Tổng số nợ phải trả trong vòng 20 năm cho khoản vay 2,45t là 2,952t. Chà căng à nha, như vậy mỗi tháng bạn phải trả tiền lãi vay để mua nhà trung bình là 12,3tr đồng.

– Khấu hao chung cư trong vòng 50 năm, trung bình là 5,83tr đồng.

– Phí này nọ, nếu bạn đi thuê sẽ được chủ nhà bao là 0,3tr đồng

Tổng số tiền bạn phải trả khi chọn mua chung cư hàng tháng là: 18,43tr đồng.

Đây là con số tôi chỉ tính trung hàng tháng thôi nhé, thực tế những năm đầu bạn phải trả phần lãi nhiều hơn rất nhiều (xem bảng tính). Do đó, khoản tiền phải trả thực sẽ cao hơn nếu tính theo time-value của dòng tiền.

2. Phương án 2: đi thuê

– Giá thuê chung cư: 13,5tr/ tháng

– Số vốn ban đầu không làm gì, đem gửi ngân hàng lãi suất 8%/năm, trung bình mỗi tháng được: 7tr.

Như vậy tổng chi phí bỏ ra nếu bạn đi thuê nhà để ở sẽ là: 13,5 -7 = 6,5tr/tháng.

Con số tính toán đã chứng mình rồi, chắc mọi người cũng có câu trả lời rồi đúng không?

Tuy nhiên, do người Việt Nam mình vẫn thích sở hữu cái gì đó là của mình, của mình mới oai và oách. OK fine, như vậy tôi cho rằng, bạn cần trả thêm một hệ số “Sung Sướng” cho người sở hữu của riêng mình, nhân 2 chắc sẽ là một con số hợp lý. Như vậy, chi phí thuê nhà sẽ nhân hai vì nó không có hệ số “Sung Sướng” như sở hữu. Tổng chi phí sẽ là: 13tr/ tháng.

Các bạn “Sáng Mắt Chưa” đừng để cảm giác đánh lừa nữa, “Cảm giác có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì không biết nói dối”.

BẠN VẪN MUỐN MUA CHUNG CƯ?

Tốt thôi, nếu bạn thích an cư lạc nghiệp theo ông bà ta thì vẫn ok không sao hết. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo những ý kiến sau của mình nhé:

– Hãy thuê ở thử trước khi mua: bạn cần ở thử để xem loại hình sản phẩm này có hợp với bạn không. Nhiều người khi mua rồi lại hối hận, bán thì lỗ sấp mặt mà không ai mua vì ở không quen vì hàng sớm, quảng lý, cách sống của chung cư nó hơi khác.

– Bạn thử đi làm bài test từ chỗ đến nơi làm xem có chịu được không? Chung cư quận 2 (khu cát lái), chung cư Bình Tân, Chung Cư quận 12 mà đi làm quận 3, quận 1 thì thế nào, bạn chịu đựng được bao lâu?

– Tìm hiểu thật kỹ chủ đầu tư, các giấy tờ liên quan rồi hãy mua nhé: giấy phép dự án, giấy bàn giao đất, bảng thiết kế. Lưu ý: chung cư chỉ được mở bán khi đã có giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đã có giấy nghiệm thu phần móng. Hãy tìm hiểu kỹ tất tần tật trước khi đặt bút mua nhé kẻo tiền mất tật mang.

Ok, kiên trì đọc đến đây thì chắc bạn cũng là người kiên nhẫn lắm rồi. Chúc bạn sẽ tìm được chân lý của cuộc đời mình.

Nếu thấy bài viết hay thì share cho mọi người xung quanh nhé.

Tác giả: Ryan Nguyễn

0

Bình luận

Lên Mộc Châu, tìm mua đất ở rừng Ma, bản Búa

Mấy tháng trước, đọc tin rao trên mấy group bds thấy rao bán đất Mộc Châu quá tươi đẹp. Toàn mấy ngàn mấy ngàn m, có vài trăm vài ngàn gốc mận cổ, gốc hồng cổ, giá vài trăm triệu view nọ, view kia, kèm thông tin đường cao tốc Hòa Bình- Mộc Châu sắp triển khai nay mai. Đọc xong mà lòng như lửa đốt chỉ muốn phi ngay lên xem... Xem thêm
Lên Mộc Châu, tìm mua đất ở rừng Ma, bản Búa - 1

Đầu tư đất nền hay chung cư mới là lựa chọn thông minh trong cơn sốt bất động sản hiện thời?

"Nhà chung cư về cơ bản, để càng lâu thì càng mất giá". Xem thêm
Đầu tư đất nền hay chung cư mới là lựa chọn thông minh trong cơn sốt bất động sản hiện thời? - 1

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến chi phí xây nhà?

Mình có sưu tầm, tổng hợp được những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà. Người mua nhà ai đang có dự định xây nhà thì có thể tham khảo nhé! Xem thêm
Những yếu tố nào ảnh hưởng đến chi phí xây nhà? - 1

Chê lô đất 185 triệu “đồng không mông quạnh”, 4 năm sau cầm tiền tỉ cũng khó mua được: Cứ có tiền là chọn đầu tư BĐS!

“Mỗi lần nhắc lại tôi đều thấy tiếc. Nếu có tiền chắc chắn tôi sẽ chọn đầu tư bất động sản. Có tiền sẽ mua để đó, mua những chỗ chưa ai mua, hiện tại mình có thể chưa cần nhưng chắc chắn tương lai con cái mình sẽ cần, người sinh thêm chứ đất có sinh thêm đâu mà lo mất giá". Xem thêm
Chê lô đất 185 triệu “đồng không mông quạnh”, 4 năm sau cầm tiền tỉ cũng khó mua được: Cứ có tiền là chọn đầu tư BĐS! - 1

TPHCM sắp có thêm 5 quận mới

Trước năm 2030, 5 huyện ngoại thành của TPHCM sẽ lên quận. Tuy nhiên, so với 30 tiêu chí của cấp quận thì huyện Hóc Môn mới đạt 23/30 tiêu chí, Bình Chánh đạt 26/30, Nhà Bè 23/30, Củ Chi 23/30 và huyện Cần Giờ đạt 19/30. Xem thêm
TPHCM sắp có thêm 5 quận mới - 1

“Sốt đất” năm 2022 có diễn ra?

Đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.HCM) là một trong những nguyên nhân gây sốt đất, thị trường bất động sản còn chịu nhiều yếu tố tác động như phát triển hạ tầng, địa giới hành chính và nguồn cung hạn hẹp. Xem thêm
“Sốt đất” năm 2022 có diễn ra? - 1

Hoa Kỳ: Một liên minh cấp cơ sở phản đối luật mới về nhà ở đơn lẻ của California

Một liên minh cấp cơ sở đang tìm cách để cử tri California quyết định xem liệu hai luật nhà ở mới liên quan đến phân vùng một gia đình có đi quá xa hay không. Xem thêm
Hoa Kỳ: Một liên minh cấp cơ sở phản đối luật mới về nhà ở đơn lẻ của California - 1

TP.HCM: Đề xuất gói hỗ trợ lãi suất 100 tỉ cho dân vay sửa nhà trọ

Sau khi có kết quả kiểm tra nhà trọ, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất UBND TP ban hành gói hỗ trợ lãi suất cho vay khoảng 100 tỉ đồng để các chủ nhà trọ nâng cấp, cải tạo các phòng trọ. Xem thêm
TP.HCM: Đề xuất gói hỗ trợ lãi suất 100 tỉ cho dân vay sửa nhà trọ - 1

Vay 70% mua nhà, trả nợ trong 25 năm bằng mua 3 cái nhà: Thận trọng trước khi xuống tiền

Mỗi lần nói chuyện với người mua nhà, em vẫn thường nói đợi có đủ tiền để mua thì lâu lắm, không biết đến bao giờ luôn á. Nên thôi cứ tích lũy một khoản rồi vay thêm để mua nhà. Xem thêm
Vay 70% mua nhà, trả nợ trong 25 năm bằng mua 3 cái nhà: Thận trọng trước khi xuống tiền - 1

Cận cảnh ngôi nhà 2 tầng siêu mỏng chỉ 13m2 ở Đồng Nai

Ngôi nhà đang gây chú ý gần đây được xây dựng ở Đồng Nai, có diện tích khoảng 13m2, mặt tiền 1,3m, chiều dài 10m. Xem thêm
Cận cảnh ngôi nhà 2 tầng siêu mỏng chỉ 13m2 ở Đồng Nai - 1

Cơn sốt đất và thị trường chứng khoán!

Giữa cơn sốt đất và TTCK luôn có một mối liên hệ với nhau, nếu không muốn nói là rất mật thiết. Vậy chúng tương quan ra sao? Xem thêm
Cơn sốt đất và thị trường chứng khoán! - 1

Góc nhìn khác về việc sốt đất ở các vùng quê "Làm nông cả đời không bằng tiền lời lo đất"

Cả đời gắn bó với đồng ruộng nhưng cuối cùng, nhiều người nông dân nhận ra, cuộc sống của họ chỉ thực sự thay đổi nhờ tiền lời của lô đất. Điều mà họ chưa từng nghĩ tới cho tới khi sốt đất xuất hiện ở chính quê hương mình. Xem thêm
Góc nhìn khác về việc sốt đất ở các vùng quê "Làm nông cả đời không bằng tiền lời lo đất" - 1

Ôm đất khu vực này từ đỉnh, nhiều nhà đầu tư muốn cắt lỗ, cơ hội "bắt đáy" đón làn sóng phục hồi xuất hiện

Trong bối cảnh khi thị trường bất động sản ở khắp nơi giá đang tăng nóng thì tại Đà Nẵng chỉ nhích lên nhẹ sau khi giảm sâu 2 năm trước, nhiều nhà đầu tư mua đỉnh muốn thoát hàng đều phải cắt lỗ. Giá BĐS xuống thấp khiến nơi này được xem là vùng trũng trong cơn sốt đất vừa qua, trở thành thị trường được đánh giá có nhiều tiềm năng bật lên so với nhiều tỉnh thành khác. Xem thêm
Ôm đất khu vực này từ đỉnh, nhiều nhà đầu tư muốn cắt lỗ, cơ hội "bắt đáy" đón làn sóng phục hồi xuất hiện - 1

7 nguyên tắc vàng trong đầu tư đất nền

Kênh đầu tư Bất Động Sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn với bất kỳ nhà đầu tư nào bởi nó mang lại những món lợi lớn cho nhà đầu tư, tuy nhiên thị trường bất động sản với vô vàn rủi ro, việc trang bị những kiến thức với những nhà đầu tư sẽ giúp cho các nhà đầu tư tránh được nhiều mất mát không đáng có. Do vậy xin chia sẻ đến diễn đàn 7 Nguyên tắc vàng trong đầu tư BĐS đất nền: Xem thêm
7 nguyên tắc vàng trong đầu tư đất nền - 1

Người mua dự án Cát Tường Phú Hòa khổ sở đi đòi quyền lợi vì CĐT hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ

Theo đó, mới đây hình ảnh người mua nhà dự án Cát Tường Phú Hòa căng băng rôn trước công ty BĐS Cát Tương Group gây xôn xao trên diễn đàn về bất động sản. Xem thêm
Người mua dự án Cát Tường Phú Hòa khổ sở đi đòi quyền lợi vì CĐT hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ - 1

Xây nhà tiền tỷ nhưng tiếc 16 triệu tiền bản vẽ

Bạn tôi xây nhà tốn gần một tỷ, nhưng ngại chi hơn chục triệu để thuê kiến trúc sư làm bản vẽ nhà. Xem thêm
Xây nhà tiền tỷ nhưng tiếc 16 triệu tiền bản vẽ - 1

Nhất định phải quan tâm: Chung cư bạn ở có "tầng lánh nạn" không?

Sống ở chung cư đã lâu nhưng cá là nhiều người chưa biết tầng đặc biệt quan trọng khi xảy ra cháy nổ, hỏa hoạn này. "Check" ngay xem chung cư của nhà mình có khu vực này không nhé. Xem thêm
Nhất định phải quan tâm: Chung cư bạn ở có "tầng lánh nạn" không? - 1

Giải mã sức hút phân khu The Link tại thành phố nghỉ dưỡng Sun Riverside Village

Là phân khu ra mắt mới nhất, The Link kế thừa toàn bộ nền tảng tiện ích của khu đô thị nghỉ dưỡng Sun Riverside Village, đồng thời sở hữu những điểm mạnh riêng về vị trí, cảm hứng thiết kế và hệ thống cảnh quan. Xem thêm
Giải mã sức hút phân khu The Link tại thành phố nghỉ dưỡng Sun Riverside Village - 1

Cục thuế TP.HCM cưỡng chế hơn 111 tỷ đồng tiền thuế của ThuDuc House

Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức - Thuduc House (TDH) vừa công bố thông tin về việc nhận được các quyết định về xử phạt trong lĩnh vực thuế của Cục Thuế TP.HCM. Xem thêm
Cục thuế TP.HCM cưỡng chế hơn 111 tỷ đồng tiền thuế của ThuDuc House - 1

Choáng ngợp trước màn thay da đổi thịt của căn hộ có tuổi đời hơn 100 năm

Căn hộ cũ hơn 100 tuổi được cải tạo theo phong cách hiện đại, lối thiết kế tối giản chắc chắn sẽ làm bạn ngỡ ngàng. Xem thêm
Choáng ngợp trước màn thay da đổi thịt của căn hộ có tuổi đời hơn 100 năm - 1

19 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ từ tháng 10.2022

Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định 19 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ từ tháng 10.2022. Xem thêm
19 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ từ tháng 10.2022 - 1

Giá đất tăng "nóng", người mua và người bán đều "khóc ròng"

Trong bối cảnh hiện nay khi giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng nóng khiến người mua thì khó sở hữu nhà còn người bán thì tiếc nuối sau khi bán giá bất động sản lại tiếp tục tăng. Xem thêm
Giá đất tăng "nóng", người mua và người bán đều "khóc ròng" - 1
Giá đất tăng "nóng", người mua và người bán đều "khóc ròng" - 2

Khủng hoảng Evergrande: Một cơ hội khác để Bắc Kinh tăng cường kiểm soát địa ốc

Khủng hoảng Evergrande: Một cơ hội khác để Bắc Kinh tăng cường kiểm soát địa ốc Xem thêm
Khủng hoảng Evergrande: Một cơ hội khác để Bắc Kinh tăng cường kiểm soát địa ốc - 1

Cận Tết là thời điểm vàng để mua bất động sản?

Bài viết là góc nhìn cá nhân của thành viên Đoàn Thiên Việt. Góc nhìn này không có đúng sai nên không nói chuyện đúng sai. Mọi người hãy cùng chia sẻ quan điểm của mình nhé. Xem thêm
Cận Tết là thời điểm vàng để mua bất động sản? - 1

Đất nền Lâm Đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Đây là thông tin cảnh báo từ cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng trước thực tế nhiều nhà đầu tư quan tâm, tham gia vào thị trường bất động sản trên địa bàn thời gian vừa qua. Xem thêm
Đất nền Lâm Đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro - 1

Chuyện mở công ty Bất động sản (Kỳ 4: Chuyện tìm kiếm và chăm sóc khách hàng)

Chào các bạn hôm nay mình viết về câu chuyện về vấn đề quan trọng nhất của một công ty BDS đó là khách hàng. Bài này không nói sâu về kỹ năng mà là một số bài học kinh nghiệm mình thu được trong quá trình làm việc .Vì thật khó để viết một chủ đề hoàn chỉnh về vấn đề này khi có quá nhiều thứ liên quan. Xem thêm
Chuyện mở công ty Bất động sản (Kỳ 4: Chuyện tìm kiếm và chăm sóc khách hàng) - 1

Nhà giàu đổ xô "săn" đất nghỉ dưỡng ven đô: Không mua sớm, sẽ hết cơ hội tìm được mảnh đất đẹp

Xu hướng nghỉ dưỡng ven đô đã và đang bùng nổ trong những năm trở lại đây. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong những năm tới khi nhu cầu nghỉ dưỡng ngoại ô ngày càng gia tăng. Xem thêm
Nhà giàu đổ xô "săn" đất nghỉ dưỡng ven đô: Không mua sớm, sẽ hết cơ hội tìm được mảnh đất đẹp - 1

Khách hàng căng băng rôn yêu cầu công ty DKRV cung cấp văn bản pháp lý liên quan đến dự án KN ParaGrus

Không bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn như cam kết, Công ty DV CP BĐS Danh Khôi Việt còn đổ lỗi cho khách hàng và quy thành tiền lãi phạt phải đóng nếu khách hàng muốn chuyển nhượng sản phẩm tại dự án KN ParaGrus. Xem thêm
Khách hàng căng băng rôn yêu cầu công ty DKRV cung cấp văn bản pháp lý liên quan đến dự án KN ParaGrus - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết