Quý 1/2024 xuất hiện ra thị trường về các quỹ đất và địa phương mà ông lớn như: Sun, Eco, Vin ...sẽ phát triển.
(Ở Miền Nam Sun dự kiến phát triển dự án 5000ha ở Bình Thuận và 250ha ở Xuân Lộc Đồng Nai
Vin dự kiến phát triển KDT cũng tầm 5000ha ở Cam Lâm, Long An, Cần Giờ
Eco dự kiến 200ha thì ở Long An)
....
Và xung quanh mình có nhiều ae cũng bắt đầu chạy theo tiếng gọi của CDT là đi Gom đất xung quanh các dự án này từ đầu năm.
Với bài viết này mình xin note vài ý, để anh chị có đầu tư thì đừng vướng như mình mà bị nhốt lại hơi lâu. Vì bản thân mình cũng đang bị kẹt vì chạy theo ông lớn.
Và nó cũng là bài học xương máu mà mình rút ra.
Đầu tư theo ông lớn luôn luôn là lựa chọn sáng suốt và thông minh, vì nơi đó được các ông ấy bơm truyền thông, hạ tầng. Và quan trọng nhất là BDS của họ thường bán gấp 5 đến 10 lần BDS anh chị mua xung quanh đó, việc đó giúp BDS anh chị được hướng ké và tăng theo.
Tuy nhiên, thời điểm để mua là yếu tố chính và quan trọng nhất. Vì Thời đại của thông tin, nên Cơ bản thì ai cũng biết thông tin về việc các ông ấy có dự án ở đó cả.
Và thời điểm mua ở đây không phải là thời điểm thị trường mà là thời điểm ra mắt của các ông lớn.
Mua quá sớm!
Thật ra là mua sai thời điểm: Có thông tin cơ bản, chưa tìm hiểu sâu, chưa nắm rõ hoạt động của CDT đó, cũng như tính chất pháp lý dự án, và chưa tìn hiểu rõ tính chất cấp dự án của địa phương đó như thế nào?
Mình lấy ví dụ cho anh chị dễ hiểu, đó là Vin phát triển dự án ở Cần Giờ. Nghĩa là Vin có chủ trương, đã có quyết định... tuy nhiên đây là địa phương ở HCM, mà HCM thì việc cấp phép dự án hơi chậm. Và thế là chúng ta mua sau thì đánh giá không hết tính chất của dự án. Cứ ngỡ rằng sắp làm rồi, tuy nhiên cái sắp đó đã hơn 5 năm rồi.
Mua quá muộn!
Muộn ở đây không phải đu đỉnh, mà muộn so với sự phát triển của CDT.
Ví dụ: Nếu 2017-2018 anh chị nào mua BDS xung quanh Vin Q9 thì sẽ gọi là đúng thời điểm và có biên lợi nhuận tốt. Thời điểm này cũng là lúc Vin chuẩn bị tung dự án ra, nhưng chưa có giá bán chính thức.
Sau khi Vin tung giá bán căn hộ 2019 cao hơn giá BDS xung quanh, thời điểm này nếu anh chị đánh giá nó vẫn tốt hơn so với căn hộ Vin mà mua vào thì sẽ bị kẹt hơn 2 năm. Vì bản chất BDS ở đây cần thời gian hấp thụ với giá mới và cần thời gian để educate thị trường là giá nó thế.
Vậy là bỏ qua không đu nữa hay sao? Không. Còn 1 giai đoạn theo ông lớn nữa, đó là mua trước khi tất cả tiện ích của khu đó hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Đây là giai đoạn tốt thứ 2 sau giai đoạn tiền dự án.
Lúc này thời gian hấp thụ đã đủ, tiện ích khu vực đã có, hạ tầng XH cũng phát triển, và quan trọng nhất là chính ông lớn đó đã Educate thị trường cho anh chị với giá mới.
(Nói thêm là thường mấy ông lớn đi dự án to là những nơi xa trung tâm, nên giá khu vực xung quanh rẻ và kém tiện ích hạ tầng cho nên để chấp nhận giá mới là cần thời gian và chính các ông lớn đó sẽ làm giúp bạn)
Thật ra trên đây chỉ là 2 trong nhiều yếu tố để chạy theo ông lớn thôi. Nhưng nó là 2 yếu tố quan trọng cần xem xét kỉ hơn để có quyết định đúng.
Và đầu tư BDS không dễ như nhiều người nghĩ đâu, mình đã thấm thía rồi. Hi vọng chu kì này mình giúp được nhiều người trong đầu tư hơn.
Nguồn: Phan Đình Phúc