Trong mua bán bất động sản, thường người mua sẽ là bên phải thận trọng với hợp đồng đặt cọc. Nhưng cũng không ít trường hợp chính người bán bị “giăng bẫy”.

Đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. Khoản tiền cọc sẽ do hai bên thỏa thuận và không nên vượt quá 20% giá trị hợp đồng. Như vậy về bản chất, tiền đặt cọc sẽ giúp giao dịch không bị “bẻ kèo”, ràng buộc người mua và người bán. Tuy nhiên, do giá trị khoản tiền cọc khá lớn nên các bên tham gia giao dịch thường vận dụng sơ hở của hợp đồng cọc để “bẻ kèo” trục lợi, thậm chí cả bên mua cũng giăng bẫy bên bán.

Phá cọc đòi bồi thường

Một trong những chiêu giăng bẫy của người mua chính là tìm cách phá cọc… hợp lệ để đòi bên bán bồi thường. Trường hợp của ông Phạm An B. ở TP.HCM là một ví dụ điển hình.

Năm 2017, ông B. rao bán một lô đất tại Cần Giờ (TP.HCM), sau đó ông Nguyễn Phan Hoàng L. liên hệ mua và đến đặt cọc. Ông L. hẹn ông B. ngày hôm sau đến văn phòng công chứng làm hợp đồng nhưng lại không đến. Oái oăm là sau đó, chính ông L. lại kiện ngược ông B. ra tòa, cho rằng bên bán phá cọc và đòi bồi thường gấp đôi. Trong đơn khởi kiện, ông L. cho biết đã đặt cọc 800 triệu đồng, khi ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ trả nốt số tiền còn lại. Ông L. tố ông B. tự ý phá cọc, dù ông L. chuyển tiền nhưng ông B. không nhận.

Vụ việc được TAND huyện Nhà Bè thụ lý hồ sơ vào tháng 5/2017, đồng thời ngăn chặn giao dịch với thửa đất. Tại tòa, ông L. đòi ông B. phải hoàn cọc 800 triệu và bồi thường thêm 800 triệu nữa. 

Sau khi nhận được thông báo về vụ kiện, ông B. đã cung cấp các bằng chứng như tin nhắn, cuộc gọi với ông L. trước thời điểm hẹn ra làm công chứng. Để chuẩn bị cho phiên tòa vào tháng 3/2018, Viện KSND huyện cũng có công văn yêu cầu tòa thu thập chứng cứ, căn cứ giải quyết vụ kiện như: nội dung ông B. đòi thêm tiền mới chịu bán đất, tài liệu thể hiện việc chuyển tiền qua giao dịch điện tử cho ông B. để đặt cọc thêm nhưng ông B. không nhận; kết quả trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ... 

Tuy nhiên, đến gần cuối năm 2018 vụ kiện vẫn chưa xét xử xong sau nhiều lần mở rồi lại hoãn vì TAND huyện Nhà Bè không thu thập được đủ chứng cứ. 

Do vướng vào vụ kiện nên ông B. không thể bán lô đất, ảnh hưởng đến các kế hoạch đã định. Ông cũng không hiểu vì sao nguyên đơn không đưa ra bằng chứng nào thể hiện việc ông phá cọc mà tòa vẫn thụ lý.

Gài bẫy người bán

Cũng tại huyện Cần Giờ, thời điểm thị trường sốt nóng có không ít trường hợp người bán đất bị “cò” gài bẫy nhận tiền cọc, sau đó họ tìm cách phá cọc và đòi bên bán bồi thường. Một trong những nạn nhân của chiêu bài này là anh Vũ Thế Thành ngụ ở huyện Cần Giờ.

Anh Thành cho biết, những "cò" đất thường hoạt động theo nhóm, họ tìm chủ đất đặt cọc lấy giá, sau đó bán lại cho khách. Nếu được giá cao hơn họ sẽ sang tay kiếm lợi, nhưng nếu thị trường đi xuống, không có khách mua hoặc giá rẻ hơn lúc mua vào, họ sẽ phá cọc, đổ lỗi cho người bán để vòi tiền.

Để có thể lật kèo, nhóm “cò” này sử dụng mánh khóe rất tinh vi, gài bẫy ngay từ hợp đồng đặt cọc. Như trong trường hợp của anh Thành, khi làm hợp đồng, họ gài vào cụm từ "đất trong khu dân cư hiện hữu" trong khi miếng đất ở xã Lý Nhơn của anh đều là đất nuôi trồng thủy sản và làm muối. Khi đó, anh Thành không để ý đến cụm từ này vì hợp đồng dài 4 trang nên anh không soát được kỹ. Hơn nữa nhóm cò này đến xem tận nơi, chốt giá rõ ràng và đặt cọc 300 triệu đồng nên anh Thành khá yên tâm.

Sau đó, khi không có khách mua lại mảnh đất, nhóm “cò” đã không đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán như đã hẹn, lại còn đòi hủy cọc và kiện anh Thành ra tòa. Tại tòa, những người này vin vào chữ "khu dân cư hiện hữu" để tố chủ đất bán đất không đúng vị trí, trong khi thực tế họ đã đến tận nơi xem xét, biết rõ tình trạng đất rồi mới đặt cọc. Thấy việc đi lại hầu tòa mất quá nhiều thời gian, công sức, cuối cùng anh Thành tặc lưỡi trả tiền cọc và bồi thường để tránh rắc rối.

Hợp đồng cọc là mấu chốt để người bán không bị lật kèo trước những đối tượng làm giá hoặc không có thiện chí mua bán. Do đó, người bán cần đọc thật kỹ hợp đồng, xem xét các điều khoản, phần mô tả có đúng như hiện trạng không… Tốt nhất nên tự soạn thảo hợp đồng rồi thống nhất với người mua, tránh dùng hợp đồng do “cò” tự soạn thảo. Bởi trên thực tế, hợp đồng cọc thường khá sơ sài, có nhiều sơ hở để “cò” dùng làm cơ sở phá cọc. Nếu được, nên tìm luật sư soạn thảo hợp đồng, không ký vào biên bản do một bên đưa ra mà chưa soát kỹ thông tin.