T-Place chỉ cách hồ Hoàn Kiếm- trái tim của Thủ đô ~ 500m, nói thế là đủ hiểu vị trí mà T-Place sở hữu không thể vip hơn. Với diện tích ~ 1163m2, cơ cấu của T-Place gồm: Tầng 1-3: Văn phòng, trung tâm thương mại, Tầng 4-7: Các căn hộ tái định cư của tập thể 30A Lý Thường Kiệt cũ (11 căn/tầng), Tầng 8-12: Các căn hộ để bán (4 căn/ tầng). Tổng cộng dự án T-Place có 65 căn hộ nhưng chỉ thương mại hóa 12 căn với giá ~ 300 triệu/m2.
Diện tích các loại căn hộ để bán: 85m2, 108m2, 132m2, 147m2. ~300 triệu/m2; căn hộ có giá trị nhỏ nhất ~25 tỷ rưỡi, lớn nhất ~44 tỷ đồng.
Ưu điểm:
Vị trí
Như phân tích trên, vị trí mà T-Place tọa lạc không thể vip hơn, đây là ưu điểm lớn nhất và có lẽ là duy nhất của dự án này.
Vị trí không thể vip hơn của T-Place
Nhược điểm:
Hạn chế về tiện ích
Do có diện tích mặt bằng bị hạn chế, chỉ có ~1163m2 cho nên T-Place không được tích hợp đầy đủ tiện ích phục vụ cư dân. Không có bể bơi là 1 điểm trừ bởi hiện tại bể bơi đã được phổ cập ở hạng chung cư trung cấp.
Cơ cấu “thập cẩm”.
T-Place gồm văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ tái định cư, căn hộ chung cư cao cấp. Không có sự đồng bộ thì không thể đạt tầm đẳng cấp chung cư cao cấp, dám bàn gì đến tầm “ triệu đô”. Việc có nhiều thành phần trong diện tích eo hẹp nhiều khả năng sẽ phát sinh tranh chấp về sau.
Tương lai T-Place sẽ có đủ loại thượng vàng hạ cám. Nghĩ mà xem 1 đằng là 41 hộ dân sử dụng chung 1 buồng vệ sinh 7m2, phần lớn là dân thu nhập thấp; 1 đằng là các “đại gia” bỏ ra ít nhất 1 triệu đô la cho 1 căn hộ chung cư...Chênh lệch đẳng cấp quá nhiều, có lẽ “mâu thuẫn” trong sinh hoạt chung là điều không thể tránh khỏi.
Để hạn chế “mâu thuẫn” xảy ra giữa 2 nhóm khách hàng: tái định cư và khách mua căn hộ. Thiết nghĩ chủ đầu tư Global Invest nên chia khu để xe riêng vì rõ ràng 1 bên chỉ đi oto, 1 bên chỉ đi xe máy, phí quản lý có nên đồng nhất giữa 2 nhóm khách hàng?... Tuy nhiên dù chia kiểu gì thì diện tích T-Place vốn đã khiêm tốn lại càng bị xé vụn. Thật khó nghĩ cho chủ đầu tư.
Chiều cao khiêm tốn
Chỉ cao có 11 tầng, tầm view về phía hồ Hoàn Kiếm rất hạn chế, thậm chí hơi tù.
Chiều cao thấp, tầm view ra hồ Hoàn Kiếm( phía bên trái) của T-Place bị chặn.
Cơ hội, tiềm năng.
Đầu cơ bán lại.
T-Place đang được chào bán với mức giá ~300 triệu/m2 trong khi mức giá nhà đất tương đương ở khu vực lân cận đang dao động từ 400- 500 triệu/m2. Người viết đánh giá mức giá chủ đầu tư T-Place đưa ra quá cao, rất khó để đầu cơ bán lại kiếm lời.
Đầu tư cho thuê.
Lấy căn hộ có giá trị nhỏ nhất tại T-Place = 25,5 tỷ diện tích 85m2 làm ví dụ. Để bằng được lãi suất tiết kiệm Ngân hàng là 8%/năm, căn hộ 85m2 tại T-Place phải cho thuê được ~170 triệu/ tháng. Đây là một mức giá không thực tế.
Rủi ro, thách thức.
Chủ đầu tư Global Invest chưa đưa ra cụ thể, rõ ràng danh mục các vật liệu kỹ thuật, nội thất được bàn giao, liệu có xứng tầm đẳng cấp “triệu đô”, câu hỏi này vẫn còn bỏ ngỏ... ?!
Do cơ cấu “thập cẩm”, việc “xung đột” giai cấp có lẽ sẽ không tránh khỏi. Trung hòa 2 nhóm khách thuộc 2 đẳng cấp hoàn toàn khác biệt là thách thức lớn dành cho chủ đầu tư cũng như ban quản lý T-Place.
Đầu cơ không có lãi, đầu tư cho thuê không hiệu quả, bỏ tiền triệu đô mua nhà phố cổ mà không thể kinh doanh, đẳng cấp triệu đô khó được đảm bảo. Liệu 300 triệu/m2 ném vào T-Place có thực sự đáng "đồng tiền bát gạo" ?