Tồn tại nhiều bất cập

Số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Riêng tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện. TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở TP.HCM thì có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Những tranh chấp thường gặp nhất trong quản lý vận hành nhà chung cư chính là việc chậm bàn giao quỹ bảo trì tòa nhà, tranh chấp về diện tích sở hữu chung - riêng trong tòa nhà, sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư…

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, có những ban quản trị hoạt động rất nhiệt tình, rất có trách nhiệm, đặt lợi ít cư dân lên trên hết và góp phần rất quan trọng cho công tác quản lý và sử dụng nhà ở chung cư hiệu quả. Có nhiều trường hợp chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền địa phương phải tiếp xúc, phải vận động, phải năn nỉ thì họ mới 
chịu làm.

Bên cạnh đó, cũng có những trường hợp rất khó khăn trong việc lập ban quản trị, vì không ai chịu làm, hoặc có nhiều người đăng ký, tranh chấp với nhau để được vào ban quản trị. Nhiều người tham gia ban quản trị có động cơ không trong sáng, không nhận thức đúng về nhiệm vụ, vị trí, quyền hạn của mình theo quy định pháp luật, dẫn đến vi phạm pháp luật.

“Phải thừa nhận một điều rằng, không ai được đào tạo làm ban quản trị, nên chúng ta không có nghề, nhưng luật pháp quy định rất rõ, ban quản trị cần phải làm những gì. Do đó, vấn đề tranh chấp nằm ở chỗ năng lực ban quản trị chưa hoàn thiện”, ông Phúc nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, việc tính phí bảo trì 2% theo giá bán như hiện nay tại các tòa nhà chung cư cũng là một vấn đề cần phải xem lại. Bởi bảo trì trên phần xây dựng, mà giá bán gồm 2 phần chính là xây dựng và tiền mua đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền lời của chủ đầu tư..., cộng vào hết thì số tiền rất lớn.

Một chung cư bình thường có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, thì tiền xây dựng 10 triệu đồng, còn lại tiền “mềm” kia là 5 triệu đồng. Nhưng chung cư cao cấp có giá tới 200 - 300 triệu đồng/m2, thì số tiền xây dựng cũng chỉ khoảng này mà tính phí bảo trì trên giá bán là rất lớn.

Như vậy, phí bảo trì chỉ nên được tính trên tiền xây dựng, không được tính trên giá bán. Chưa kể giá bán còn thay đổi theo từng thời điểm, người mua sau vừa phải mua giá cao hơn, lại vừa phải trả phí bảo trì.

Mới đây, phát biểu tại buổi tọa đàm: “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn gồm: Thời gian vừa qua có một số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia; Một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng; Mẫu hợp đồng do chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, đưa ra các điều khoản có lợi cho mình; Công tác thực thi pháp luật còn lỏng lẻo do nhân sự thiếu và yếu; Các đối tượng gồm Nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình…

Cư dân chịu thiệt

Là người trực tiếp tham gia vào ban quản trị, ông Phan Đình Phượng, thành viên Ban quản trị Chung cư Hoàng Anh Gold House (huyện Nhà Bè, TP.HCM) chia sẻ, khi phát sinh mâu thuẫn thì sẽ cần có một căn cứ để làm chuẩn và phân định bên nào đúng bên nào sai. Đó chính là cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành. Tuy nhiên hiện nay, các văn bản pháp lý vẫn chưa đầy đủ và chưa phù hợp, chưa đáp ứng đúng quy mô phát triển của xã hội trong lĩnh vực bất động sản đa sở hữu này.

“Những người làm ban quản trị như chúng tôi cũng nêu cao quan điểm là làm việc với chủ đầu tư trên tinh thần hợp tác chứ không tranh chấp. Tuy nhiên, ngoài chủ đầu tư ra, giữa ban quản trị và các cư dân cũng có những tranh chấp phát sinh, mà vấn đề chính là luật chưa cụ thể”, ông Phượng nói và đưa ví dụ, theo đúng như Thông tư 02/2016 thì ban quản trị sẽ được cư dân bầu chọn trong hội nghị nhà chung cư, trong đó trưởng ban quản trị sẽ do các thành viên ban quản trị bầu.

Tuy nhiên, trong trường hợp trưởng ban quản trị bầu lúc đầu không làm việc hiệu quả thì các thành viên trong ban quản trị lại không có quyền bãi nhiệm, trong Thông tư 02 cũng không quy định điều này. Nếu muốn bầu lại ban quản trị thì phải triệu tập họp hội nghị nhà chung cư, nhưng để đảm bảo 50% trở lên số cư dân tham dự hội nghị là điều cực kỳ khó.

“Theo tôi, trưởng ban quản trị là do thành viên ban quản trị bầu ra, nên trong trường hợp trưởng ban làm việc không đạt hiệu quả, thì thành viên ban quản trị có quyền bãi nhiệm và bầu lại. Cần cơ quan nhà nước có quy định rõ ràng về việc này…”, ông Phượng nói.

Là một cư dân sống trong chung cư có “nội chiến” về việc bầu chọn ban quản trị, chị Vũ Ngọc Tâm chia sẻ, sau khi ban quản trị chung cư được thành lập và vận hành, một số nhóm cư dân cho rằng, ban quản trị được bầu không đúng quy định, hoạt động thiếu trách nhiệm, thành viên ban quản trị là người của chủ đầu tư, không đứng về phía cư dân…, nên vận động chị ký vào đơn để họp hội nghị nhà chung cư, bầu lại ban quản trị mới.

“Cứ mỗi ngày đi làm về, chưa kịp nghỉ ngơi thì lại có nhóm người đến vận động tôi ký vào đơn đề nghị bãi nhiệm ban quản trị hiện tại và yêu cầu tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị mới. Nhiều lúc tôi thấy rất phiền phức và mệt mỏi”, chị Tâm nói.

Lý giải cho mối quan hệ “cơm không lành canh không ngọt” này, một chuyên gia bất động sản cho biết, vấn đề này thực chất không có gì quá bất ngờ, bởi khi bầu ra ban quản trị, cư dân không thể chắc chắn rằng những người này đều có chuyên môn quản lý, điều hành tốt, mà chỉ dựa trên sự tin tưởng là chính.

Từ đây, hàng loạt hệ lụy khác kéo theo như lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ không chuyên nghiệp, không có năng lực giám sát dẫn đến “tiền mất tật mang”… Đó là chưa kể việc không minh bạch trong quản lý cũng là một trong những thực tế đang diễn ra tại không ít dự án chung cư.

Trong đó, có không ít cá nhân cơ hội, tham gia vào ban quản trị nhằm mục đích trục lợi với vỏ bọc “vì lợi ích chung của cư dân”. Những lùm xùm tại các chung cư chưa biết ai đúng, ai sai, nhưng một điều chắc chắn rằng, cư dân chính là người chịu thiệt. Bỏ ra số tiền lớn để sở hữu nơi an cư nhưng dường như những nơi đây chỉ cư mà không an.