Từ một hợp đồng Condotel

“Condotel” là một loại hình căn hộ tồn tại trong thực tế nhưng thuật ngữ này lại không xuất hiện trong các văn bản của luật pháp Việt Nam. Vậy mà, trong thực tiễn đời sống, các dự án condotel vẫn ra đời, chủ đầu tư và khách hàng vẫn đang giao dịch mua bán “một cách hợp pháp”.  

Theo con số thống kê 6 tháng đầu năm 2019 đã có khoảng 11.855 căn hộ condotel được tung ra thị trường và lượng giao dịch vào khoảng 2.900 căn hộ trong 6 tháng.

Đa số chúng ta hiện nay đều hiểu một cách nôm na rằng condotel là một loại hình căn hộ vừa có thể để ở lại vừa có thể kinh doanh. Một trong những đặc điểm nổi trội của loại hình căn hộ này là chủ đầu tư vừa bán căn hộ cho khách hàng nhưng lại vừa là đối tác quản lý, kinh doanh trên căn hộ của khách hàng để từ đó tạo ra lợi nhuận cho cả đôi bên.

Vậy với một loại hình căn hộ mà không phải là căn hộ, một loại hình căn hộ 2 trong 1 như trên thì hợp đồng mua bán căn hộ condotel sẽ có hình hài ra sao? Hãy cùng xem xét cụ thể một trường hợp khách hàng đã mua dự án condotel tại Toà nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 3 “Coco Ocean – Spa Resort” – một trong những toà nhà thuộc dự án đình đám Cocobay được quảng cáo chủ đầu tư là Tập đoàn Empire.

Hình thức của hợp đồng là “Hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô với khách hàng là bà HNL (tên khách hàng)”. Đáng chú ý là pháp nhân đứng ra ký hợp đồng với khách hàng không phải Tập đoàn Empire (đơn vị được giới thiệu là chủ đầu tư) mà lại là pháp nhân Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô.

Bên trong hợp đồng các điều khoản khá giống với các hợp đồng mua bán căn hộ của các dự án bình thường khác, chỉ có một vài điểm khác đáng lưu ý là quy định liên quan tới chương trình cho thuê căn hộ với cam kết cụ thể về thời hạn đảm bảo thu nhập cho khách hàng từ phía chủ đầu tư.

Cụ thể, các bên mua và bán căn hộ thống nhất rằng, không phụ thuộc vào thực tế kết quả kinh doanh khai thác của Chương trình cho thuê, bên bán bảo đảm trong vòng 8 năm kể từ ngày thanh đoán đủ và đúng hạn tối thiểu 95% giá bán căn hộ và thuế GTGT theo quy định, thì bên mua được nhận một khoản thu nhập cam két là 12%/năm tính trên số tiền giá bán căn hộ mà bên mua đã thực tế thanh toán cho bên bán theo hợp đồng hoặc được nhận một khoản thu nhập cam kết tương đương 75% thu nhập trước thuế từ chương trình cho thuê, tuỳ thuộc giá trị nào lớn hơn.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ condotel không hề có cụm từ condotel trong hợp đồng mà được ký kết như một hợp đồng mua bán căn hộ bình thường. Xem như khách hàng đã “mua đứt bán đoạn” căn hộ từ chủ đầu tư và chủ đầu tư có thêm cam kết một mức lợi nhuận cụ thể với khách hàng từ việc cho thuê căn hộ của khách hàng.

Pháp lý chưa rõ ràng, ai hưởng lợi?

Khi thị trường bắt đầu biết tới hình thức condotel và nó được nhắc tới nhiều hơn với sự xuất hiện của các dự án lớn, đã có nhiều ý kiến lên tiếng cảnh báo vì tính pháp lý chưa rõ ràng của loại hình này, cũng như tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng mua căn hộ. Đến nay vẫn còn những tranh cãi xung quanh việc áp dụng luật nào để quản lý condotel? Nó là căn hộ để ở hay để kinh doanh du lịch? Có thể cấp sổ đỏ được không? Và trong khi đó, đã có hàng nghìn giao dịch căn hộ loại này được thực hiện trên thị trường.

Về phía chủ đầu tư, khi quyết đầu tư dự án lên tới hàng nghìn tỷ chắc chắn họ đã phải có những nghiên cứu cụ thể về tính pháp lý của nó. Có những người sẽ vì tính pháp lý của nó chưa rõ ràng mà lùi bước, nhưng cũng sẽ có những đại gia vì thế mà thấy cơ hội để kiếm bộn tiền. Phần thưởng thường dành cho những kẻ tiên phong và dám dấn thân, với trường hợp này có thể là đúng khi nhiều dự án đã sang tay khách hàng suôn sẻ. Chỉ cần sang được tay cho khách hàng là chủ đầu tư đã nắm đằng chuôi. 

Trả lời cho câu hỏi, khách hàng phải làm gì khi chủ đầu tư thông báo không thể thực hiện cam kết lợi nhuận như ở Cocobay? Luật sư Trương Thanh Đức nói, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo luật thì chủ đầu tư có khả năng trả nợ thì trả còn không thì thôi, “nắm thằng có tóc chứ ai nắm kẻ trọc đầu”, vì đây là đầu tư kinh doanh nên khách hàng buộc phải chịu rủi ro khi đầu tư.

Theo ông Đức, cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư thực ra chỉ là “viết ra cho vui” chứ còn họ có thực hiện được hay không thì khách hàng cũng không làm gì được họ. Dù đúng là chủ đầu tư vẫn còn trách nhiệm với khách hàng ở cam kết lợi nhuận, kinh doanh hợp tác, vì đây là bán dự án chứ không phải bán nhà. “Tuy nhiên, vấn đề là tiền ở đâu ra để trả nợ theo cam kết? Ngay cả nếu doanh nghiệp không tuyên bố phả sản, nhưng họ ngừng hoạt động hoặc kinh doanh không có lợi nhuận thì khách hàng cũng phải chịu không đòi được tiền”, ông Đức nói.

Về pháp nhân phải đứng ra chịu trách nhiệm với khách hàng ở riêng dự án Cocobay, theo ông Đức cũng không phải là Tập đoàn Empire, mà chính là Công ty Thành Đô. “Khi vướng vào kiện cáo thì khách hàng lại có thể kiện công ty con, còn công ty mẹ thì không liên quan gì tới dự án cả”, ông Đức phân tích.

Ngân hàng có vô can?

Tìm trên các trang quảng cáo bán hàng căn hộ condotel không khó để tìm được những cam kết cực hấp dẫn từ phía ngân hàng như: hỗ trợ vốn vay cho toàn bộ các khách hàng có nhu cầu đầu tư dự án với hạn mức lên tới 70% giá căn hộ theo hợp đồng. Thời gian cho vay tối đa có thể lên tới 25 năm với mức lãi suất ưu đãi 0% cho 12-24 tháng đầu tiên. Sau đó mức lãi suất hỗ trợ chỉ có 8%-8,5%.

Chỉ cần nhẩm tính một chút, với mức lãi suất ưu đãi như nêu trên của ngân hàng, cộng với cam kết lợi nhuận 12% từ phía ngân hàng, thì khách hàng chỉ cần bỏ khoảng 450-500 triệu ban đầu là đã có thể ngồi không hưởng lợi 100-200 triệu/năm, ít nhất là trong 8 năm đầu.

Cũng với mức lợi nhuận 12% (bất chấp tình hình kinh doanh của căn hộ) thì chỉ trong 8 năm là khách hàng đã thu lại toàn bộ số gốc đã bỏ ra mua căn hộ nếu như không phải vay ngân hàng.

Đáng nói hơn là ở nhiều dự án condotel hiện nay ngân hàng còn đứng ra bảo lãnh khoản lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư với mức lợi nhuận cam kết phổ biến là 9-10%/năm. Còn có ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư đưa ra chương trình ưu đãi vay mua nhà với hạn mức lên tới 90%, miễn lãi suất 12 tháng.

Tại các dự án condotel hiện nay, ngân hàng thường đứng rất nhiều vai, vừa cho chủ đầu tư vay để xây dựng dự án, lại vừa cho khách hàng vay để mua dự án, hình thành quan hệ 4 bên mà một mình ngân hàng đứng 2 bên. Càng như vậy, ngân hàng lại càng tích cực quảng cáo dự án.

Như vậy có thể thấy ngân hàng không thể là vô can trước quyết định mua dự án của khách hàng. Tuy nhiên, trong tương lai không xa, ngân hàng sẽ vừa là nguyên nhân lại vừa phải gánh hậu quả từ việc cho vay dự án condotel.

Cụ thể, khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh cam kết lợi nhuận, nếu doanh nghiệp không thực hiện cam kết, ngân hàng sẽ gánh một cục nợ lớn. Lúc đó chỉ còn quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng, ngay cả khi ngân hàng tìm cách trốn tránh trách nhiệm, thì việc doanh nghiệp không trả tiền được cho khách hàng, khách hàng không có tiền trả ngân hàng sẽ hình thành nợ xấu. Đó có thể là đống nợ xấu phình to khi quả bóng condotel đã xì hơi. Ngân hàng sẽ ở trong vòng xoáy doanh nghiệp không thể trả tiền cho khách hàng, khách hàng không có tiền trả ngân hàng, ngân hàng hết vốn cho vay, doanh nghiệp không thể bán được hàng cũng không có tiền trả ngân hàng.

Ông Trương Thanh Đức cho rằng, khi những sự việc như Cocobay vỡ lở, giá của các dự án sẽ xuống dốc nhanh chóng, khách hàng buộc phải chịu trận. Và tới lúc đó, dù ngân hàng có xiết nợ bằng những căn hộ thì cũng rất rắc rối, ví như việc không dễ để thu giữ tài sản, sau đó lại phải rao bán với mức giá thấp và rất khó bán. Đó là bài học của việc vỡ bong bóng bất động sản trước đây.

Theo đó, Condotel có thể làm quả bóng bất động sản xì hơi lần thứ 2 và hệ luỵ tới ngành ngân hàng thì khó có thể tính đếm khi đống nợ xấu tồn dư từ lần 1 vẫn còn nặng nề cho tới ngày hôm nay.