Chị Thủy (Đống Đa, Hà Nội) đang có nhu cầu muốn bán lại căn hộ chung cư mini nằm trên đường Thái Hà nhưng rao bán nhiều tháng nay vẫn chưa có người mua.

Theo lời kể của chị, cuối năm 2018, vợ chồng chị mua căn hộ này với giá 850 triệu đồng, diện tích 46m2, bao gồm 1 phòng khách, 1 phòng ngủ. Khi biết chị quyết định mua chung cư mini, nhiều người thân, bạn bè đã ngăn cản nhưng lúc ấy chị chỉ nghĩ tiền ít thì không thể cầu toàn, không thể đòi hỏi hay với quá cao.

Sau khi chuyển về ở được khoảng nửa năm chị mới phát hiện chung cư này vốn chỉ được cấp phép xây dựng với thiết kế nhà ở riêng lẻ gồm 6 tầng + 1 tum. Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư lại tự ý thay đổi thiết kế cho xây dựng lên đến 9 tầng. Và đen đủi là căn hộ của chị nằm ở tầng 8.

Không có sổ đỏ riêng nên giờ chị muốn bán lại căn hộ cũng khó. Có một vài người có nhu cầu mua ở nhưng khi hỏi đến giấy tờ pháp lý họ đều lắc đầu. Còn bán cho các “cò” thì họ trả giá rất thấp.

"Trước đây tôi mua căn hộ này chỉ có giấy tờ viết tay có xác nhận công chứng của chính quyền, còn sổ đỏ chung cả tòa nhà thì chủ đầu tư vẫn giữ. Giờ có muốn xin cấp sổ đỏ riêng cũng không được vì căn hộ của tôi nằm trong diện xây trái phép" - chị Thủy cho biết.

Chị Thủy chỉ là một trong rất nhiều trường hợp đang phải sống trong thấp thỏm, lo âu khi trót mua phải căn hộ mini xây sai phép. 

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tăng cao trong khi quỹ đất ngày một khan hiếm, nhất là tại các thành phố lớn đã khiến loại hình chung cư mini nở rộ và thu hút sự quan tâm của đông đảo tầng lớp lao động trong xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực như vị trí thường nằm trong các quận nội thành, gần trung tâm lại có giá bán khá mềm thì căn hộ chung cư mini cũng đang đặt ra những vấn đề bất cập không nhỏ, nhất là về mặt pháp lý.

Mặc dù TP. Hà Nội đã chính thức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở (sổ đỏ) cho căn hộ chung cư mini nhưng thực tế đến nay, số lượng khách hàng mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ.

Theo Luật sư Hoàng Văn Hướng - Trưởng Văn phòng Luật sư Hoàng Hưng, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Trong khi đó, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

“Các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Như vậy, người mua căn nhà này bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác”, Luật sư Hoàng Văn Hướng cho biết.

Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Ngoài vấn đề đã phân tích ở trên thì nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.

Theo lời khuyên của các chuyên gia, việc bỏ ra vài trăm triệu, thậm chí cả tỉ bạc để mua rủi ro là không đáng. Vì thế, so với việc mua thì thuê chung cư mini sẽ có lợi hơn. Còn trong trường hợp có ý định mua, khách hàng cần hết sức tỉnh táo tìm hiểu kỹ các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… không nên chỉ đặt niềm tin qua những lời quảng cáo rao bán.

Đặc biệt, tuyệt đối không nên ham rẻ mua những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép.

Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.