Thị trường bất động sản 2019 trầm lắng

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019, phiên buổi chiều ngày 27/11, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng cho hay, “trầm lắng” là nhận định chung về thị trường bất động sản 2019. Nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại. 

Tuy nhiên bằng các số liệu thống kê, theo dõi diễn biến thị trường bất động sản và tình hình phát triển kinh tế, xã hội năm 2019 cho thấy, kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định tăng trưởng khoảng 7% - năm thứ 2 liên tiếp hoàn thành tất cả 12 chỉ tiêu Quốc hội giao; kiềm chế được lạm phát với con số khoảng 3%. Cân đối thu chi, đảm bảo an sinh xã hội, nguồn cung nhà ở tuy có giảm nhưng lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ nhà ở rất tốt, giá cả không có nhiều biến động.

Với những con số này có thể khẳng định thị trường bất động sản 2019 vẫn tiếp tục ổn định và phát triển đúng hướng tuy nhiên có “chững lại” so với 2018. Bởi, thứ nhất, Nhà nước siết chặt nguồn vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đã phần nào tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Thứ hai là sức ép từ việc Nhà nước rà soát, kiểm tra, siết chặt việc cấp phép đối với các dự án mới, các dự án có dấu hiệu chưa tuân thủ đúng pháp luật khiến các cơ quan quản lý nhà nước chững lại trong việc phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng mới.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam quý III/2019 thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, tại TP.HCM chỉ có 5 dự án được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới mỗi năm. Tại Hà Nội phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quý trước và giảm 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước. Ở các tỉnh trong vùng thủ đô được đánh giá như miền đất hứa nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.

Ông Chiến cho rằng: "Hiện tượng cán bộ hành chính Nhà nước câu giờ, đá bóng vòng quanh, đùn đẩy trách nhiệm và đá bóng lên trên đã làm cho dự án mở mới chậm lại thiếu nguồn cung ra thị trường. Song đây cũng là khoảng lặng cần thiết để ác nhà hoạch định chính sách nhìn nhận đánh giá lại các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành nhưng còn nhiều bất cập, để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung tháo gỡ cho thị trường bất động sản; lập lại trật tự, kỷ cương trong quy hoạch quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Cùng với đó, các chủ đầu tư có thời gian nhìn nhận và điều chỉnh lại các định hướng đầu tư và chiến lược phát triển, xây dựng cơ cấu nguồn vốn, nguồn hàng hóa, lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với nhu cầu thị trường và tuân thủ quy định của pháp luật. Người dân cũng nhìn nhận lại cân nhắc lựa chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhất cho mình và góp phần đưa thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững".

Thị trường cần phải tháo gỡ các khó khăn

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho hay, trong những năm qua, Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương và các địa phương đã thực hiện nhiều cơ chế, chính sách, cải cách thủ tục hành chính tạo môi trường thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Cộng đồng doanh nghiệp cũng nỗ lực góp phần duy trì tăng trưởng kinh tế ở tốc độ cao, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có sự đóng góp tích cực của cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản, nhà ở dần phục hồi và phát triển theo hướng bền vững và ngày càng chứng tỏ có vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân…

Tuy nhiên, theo phản ảnh của cộng đồng doanh nghiệp, bên cạnh những điểm sáng trong việc cải thiện môi trường kinh doanh thì vẫn còn nhiều khó khăn đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp.

Đầu tiên là những khó khăn bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế.

Thứ hai là những bất cập giữa các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành (đan xen, chồng chéo) thậm chí xung đột: làm theo Luật này thì đúng, chiếu theo Luật khác lại sai.

Thứ ba là những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết. 

Cụ thể, ông Chiến phân tích với khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai. Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác (Luật xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…) gây khó khăn cho việc thực hiện. Trong đó bao gồm: Quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện các dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua; việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác…

Với khó khăn trong thủ tục chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Hiện vấn đề thủ tục hành chính còn nhiều chồng chéo, tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Thực tế một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua “Bốn cửa lớn”: Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Xây dựng.

Đến đây việc tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng phó mặc cho thanh tra và trật tự xây dựng đô thị. Thiếu đầu mối thống nhất quản lý dẫn đến nhiều công trình xây dựng sai phép - thậm chí là không phép. Mặt khác trong mỗi cửa lớn nêu trên còn rất nhiều cửa phụ phải làm đó là việc xin cấp chỉ giới đường đỏ, số liệu hạ tầng kỹ thuật có liên quan, thỏa thuận phòng cháy, chữa cháy, môi trường, đầu nối cấp điện, nước sạch, an toàn bay…

Quá trình giải quyết các thủ tục hành chính của một dự án đầu tư là một chuỗi liên hoàn về nội dung công việc và thời gian, chỉ cần một mắt xích vào đó trong chuỗi liên hoàn nêu trên vướng mắc sẽ kéo theo toàn bộ tiến độ thời gian của dự án bị chậm lại làm mất cơ hội đầu tư và nản lòng các nhà đầu tư phát triển.

Với khó khăn, vướng mắc làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, góp phần quan trọng trong thực hiện Chiến lược Du lịch…Tuy nhiên, do là lĩnh vực mới, vì vậy nhiều vấn đề chưa có quy định pháp luật để điều chỉnh, hướng dẫn, quản lý, gây lúng túng trong quá trình thực hiện cũng như quản lý nhà nước.

Với khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận tín dụng, thuế liên quan đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khó khăn thứ nhất liên quan đến quy định về quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết tại Nghị định số 20/2017/NĐ-CP. Trong đó, tại khoản 3 Điều 8 quy định không phù hợp với thực tế, không phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc đầu tư và kinh doanh. Cùng với đó, chính sách tín dụng cho bất động sản, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NH NN, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. 

Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản nên chăng: Với khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận thông tin về Quy hoạch, đất đai, dự án, và thông tin thị trường bất động sản. Việc công khai hóa các quy hoạch Đô thị, chương trình phát triển đô thị… để các nhà đầu tư có thông tin đăng ký, tiếp đó là tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất một cách minh bạch. Tuy nhiên, trong thực tế việc triển khai theo yêu cầu của pháp Luật còn chậm, thậm chí không được triển khai đang là những trở ngại lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ông Đỗ Viết Chiến nhấn mạnh: "Việc hình thành và cung cấp thông tin thị trường bất động sản theo quy định là rất quan trọng và cần thiết giúp cho Nhà nước việc hoạch định chính sách một cách cụ thể và chính xác hơn, giúp chủ đầu tư có thông tin để xây dựng chiến lược kinh doanh, quyết định lựa chọn phân khúc đầu tư hợp lý cho mình, giúp cho người dân có thông tin chính thức, tin cậy để lựa chọn sản phẩm phù hợp cho mình và để kiểm tra và ngăn chặn các “ dự án ma”. Tuy nhiên, cho đến nay vấn đề này cơ bản vẫn chưa thực hiện được”.