——

Trong vai một khách hàng muốn mua căn hộ tại chung cư Eaton Park, chúng tôi được môi giới chào mua căn hộ một phòng ngủ diện tích thông thủy 48,52m2 giá bán hơn 8,5 tỉ đồng (chưa bao gồm thuế VAT 10%). Khách hàng chỉ cần thanh toán 30%, tức khoảng 2,5 tỉ đồng đến khi nhận nhà vào cuối năm 2027. Số tiền 30% này còn được chia ra đóng làm 3 đợt. Ký hợp đồng cọc đóng một đợt, đến giữa năm 2025 đóng đợt tiếp theo và đến cuối năm 2025 đóng đợt còn lại. Số tiền 70% còn lại sẽ được chủ đầu tư liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho vay và được ân hạn gốc, lãi trong vòng 2 năm.

"Hiện nay, ngân hàng đang cho vay lãi suất 6%/năm. Trong khi chủ đầu tư ưu đãi lãi suất 7% /năm trong vòng 24 tháng. Nên 2029 mới bắt đầu thanh toán gốc và lãi. Tuy nhiên, từ thời điểm nhận nhà đến khi vay ngân hàng là 2 năm, khách hàng đã có thể khai thác cho thuê dự kiến khoảng 1.000 USD/tháng hoặc chuyển nhượng lại với thanh khoản tốt hơn", một nhân viên môi giới tại dự án tư vấn cho chúng tôi.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, giá căn hộ thời gian gần đây mở bán tăng chóng mặt bởi tác động một phần của bảng giá đất tăng mạnh và còn có thể tăng tiếp. Trong khi đó, luật liên quan đến bất động sản không những không tăng cung mà trái lại còn làm hạn chế nguồn cung, làm cho các chủ đầu tư có dự án mở bán tăng độc quyền. Không những vậy, hiện nay nguồn cung tín dụng cho bất động sản mở, thị trường đang được chính phủ khuyến khích. Tuy nhiên khách hàng cũng cần lưu ý và tính toán thật kỹ để tránh lọt vào bẫy tài chính "ngọt", chính sách thanh toán "thơm" mà nhiều chủ đầu tư tung ra để dụ khách hàng.

----------------------------

Link: TP.HCM: Giá bán căn hộ tăng không tưởng (thanhnien.vn)

-------------------------

Bài toán cho vụ mua căn hộ 48,5m2:

Diện tích căn hộ: 48,52 m²

- Giá bán: 8,5 tỷ VND (chưa bao gồm VAT)

- Thuế VAT (10%): 850 triệu VND

- Tổng giá trị căn hộ (sau VAT): 9,35 tỷ VND

Phương án thanh toán:

- Trả trước 30%: 2,805 tỷ VND (chia làm 3 đợt).

- Khoản vay ngân hàng 70%: 6,545 tỷ VND, ân hạn gốc và lãi trong 2 năm.

1. Thanh toán trước 30% (chia làm 3 đợt):

- Đợt 1 (khi ký hợp đồng cọc): ~935 triệu VND.

- Đợt 2 (giữa năm 2025): ~935 triệu VND.

- Đợt 3 (cuối năm 2025): ~935 triệu VND.

2. Khoản vay 70% (6,545 tỷ VND):

- Ân hạn gốc, lãi suất 7%/năm trong 24 tháng.

- Sau 24 tháng (từ 2029): bắt đầu trả gốc và lãi.

Tính toán trả góp hàng tháng sau ân hạn:

- Lãi suất giả định: 7%/năm = 0,583%/tháng.

- Thời gian vay: 20 năm (240 tháng).

Số tiền phải trả mỗi tháng (theo phương pháp dư nợ giảm dần):

Tổng cộng tháng đầu: ~65,5 triệu VND.

Số tiền trả hàng tháng sẽ giảm dần do dư nợ gốc giảm.

3. Tổng chi phí sở hữu sau 20 năm:

- Tổng gốc và lãi: Sẽ cao hơn 13,5 tỷ VND (tùy lãi suất thực tế và thời gian vay).

- Khoản trả trước ban đầu: 2,805 tỷ VND (chia 3 đợt).

- Áp lực tài chính sau ân hạn: khoảng 65,5 triệu VND/tháng (gốc + lãi) trong 20 năm.

- Rủi ro: Nếu lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi, khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn.

-----------------

Mua 1 tặng 2 cục nợ ! Làm tới chết trả nợ nha.

Tác giả: Tran Khanh Quang