Tìm hiểu về vấn đề này thấy có một nghịch lý đó là: Tại sao phần lớn các kiot, shophouse trong các khu đô thị VinCity Gia Lâm, VinSportial Tây Mỗ trước đó là TimesCity, LoyalCity ở Hà Nội lại được CĐT bán ngay từ những đợt bán đầu tiên với tổng số lên tới con số hàng nghìn trong khi chính VinGroup lại mất công đi tìm, đàm phán, thuê lại hàng nghìn cửa hàng, nhà mặt phố để xây dựng chuỗi cửa hàng tiện ích VinMart+ (Vin chỉ thuê mặt bằng và tự set up chứ không nhượng quyền như nhiều hãng khác như Cafe Trung Nguyên, KFC, ..vv), tính đến nay số lượng lên tới 1900 cửa hàng và theo kế hoạch đến năm 2020 sẽ là 4000 cửa hàng trên toàn quốc. 

Tìm lời giải đáp có thắc mắc trên, trước hết ta căn cứ vào đặc điểm chung của các cửa hàng tiện ích là đều ở các tuyến phố, khu dân cư đông đúc, tiện lợi cho các gia đình, nếu ở đô thị thì phải là đô thị mở (kết nối với bên ngoài), có số lượng cư dân đông đúc đã chuyển về sinh sống. Với tiêu chí này thì hầu hết các kiot shophouse trong các khu ĐTM hiện nay khó đáp ứng yêu cầu vì đa số là mới xây dựng, số người ở còn thưa, xa trung tâm hoặc nằm trong các tiểu khu “đóng” không liên thông với các ĐTK khác hoặc các khu dân cư hiện hữu. Thường thì phải mất hàng chục năm sau khi hoàn thiện thì dân cư mới chuyển về ở đông đúc, lúc đó mở cửa hàng mới hiệu quả. Thực tế khu ĐTM Trung Hòa Nhân Chính đông đúc như ngày nay đã mất 15 năm.

Phân tích hàng vi, thói quen khách mua hàng cho thấy. Do đặc điểm cư dân tại các KĐT, chung cư hầu hết là gia đình trẻ, làm văn phòng nên việc mua bán thường diễn ra phổ biến trong giờ làm việc, giờ nghỉ trưa thông qua mua hàng trên mạng hoặc các cửa hàng gần nơi làm việc. Vì vậy tỷ lệ khách hàng tiềm năng tại chỗ mua hàng của kiot, shophouse trong các khu đô thị, chân đế chung cư là rất thấp.

Về thời gian khai thác các cửa hàng trong phố là từ 8 giờ sáng tới 10 giờ tối tức là 14 tiếng/ngày hay 98 giờ/tuần. Kiot và shophouse lại hoàn toàn khác, do hầu hết là gia đình trẻ đi làm cả ngày vì vậy thời gian khai thác chủ yếu là buổi tối (từ 6-10 giờ) và 2 ngày nghỉ cuối tuần như vậy một tuần chỉ khai thác được tối đa 48 (4 tiếng x 5 ngày + 14 tiếng x 2 ngày) bằng 50% thời gian khai thác của cửa hàng trong phố. 

Về chi phí cơ hội ta thấy kiot, shophouse chỉ có thể khai thác có hiệu quả sau nhanh nhất 5 năm kể từ khi đô thị được bàn giao, cộng thời gian thi công khoảng 3 năm. Giả sử lấy số tiền đầu tư 13,5 tỷ đồng căn liền kề 135 m2 khu San Hô hoặc 5.3 tỷ đồng cho cho kiot diện tích 80 M2 tại đế chung cư Park 1 – sổ đỏ 50 năm (VinCity Gia Lâm) hay 13 tỷ cho shohouse 88,8 M2 tại ĐTM Khai Sơn Long Biên đi gửi ngân hàng thì sau 8 năm số tiền thu được lần lượt sẽ là 29,98 tỷ đồng, 10,25 tỷ đồng và 25,15 tỷ đồng (lãi suất kép 8,6%/năm - ngân hàng SHB, Bản Việt cho 8 năm). 

Quả thực, xét về qui hoạch Vincity Gia Lâm, Vin Sportial Tây Mỗ hay Khai Sơn Long Biên là những ĐTM được thiết kế đồng độ, hiện đại nhưng giá bán đã phản ảnh thời tương lai của toàn bộ thiết kế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường, đẳng cấp vào giá hiện tại vì vậy người mua lỗ ngay từ khi ký hợp đồng. Và chẳng có gì đảm bảo sau 8 năm sẽ thu được những khoản tiền bằng với lãi suất của ngân hàng như phép tính nêu trên.

Đối với CĐT, họ thu được tổng tiền giá trị kiot, shophouse (tiền cục) để đầu tư sinh lời và chi dần dần cho việc thuê cửa hàng trong phố kinh doanh được ngay. Sau đó 8-10 năm sau, khi đô thị đông đúc sẽ quay lại thuê của cư dân với giá thị trường (tối đa bằng1/2 tiền gửi ngân hàng với số tiền bằng giá trị kiot, shophouse. Thật vô cùng sáng suốt và hiệu quả.

Với các logic thông thường của thị trường và hành vi,thói quen người tiêu dùng như phân tích ở trên hy vong cộng đồng người mua nhà có thêm một góc nhìn khác về đầu tư kiot, shophouse.