- Nhưng cũng không trách người ta được. Kể cả trong khâu thẩm định giá nó cũng có phần "theo quan điểm của định giá viên" tức là có những thông số, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị định giá cũng hết sức cá nhân, thuộc về quan điểm. Chỉ là quan điểm của Định Giá Viên thường là dựa trên những yếu tố logic, khoa học và khách quan hơn thôi. Và Định Giá Viên họ đưa ra giá như vậy rồi sau đó quyền có chấp nhận giá đó hay không thuộc về chủ tài sản, người mua và ngân hàng
- Rồi còn tùy theo mục đích, phương pháp áp dụng định giá mà cho ra những giá khác nhau nữa. Cá nhân mình xưa giờ vẫn thích phương pháp Thu Nhập với Thặng Dư nhất. Nhưng cũng không thuyết phục được nhiều người đồng ý giá dựa trên 2 phương pháp này do định giá ra nó thấp lắm. Thị trường đa phần là đi theo phương pháp So Sánh là nhiều. Tới đây vấn đề nó lại nảy sinh, phương pháp So Sánh cho giá cực kỳ khác nhau ở các thời điểm khác nhau. Từ đây nó sinh ra vụ "thời điểm, nắm bắt thời cơ " trong BĐS. Tức nếu phương pháp so sánh được thị trường chấp nhận cho ra giá tiệm cận với 2 phương pháp Thu Nhập, Thặng Dư thì đó chính là thời điểm mua tốt
- Sau nhiều năm thì mình lại rút ra thêm được 1 phần kinh nghiệm trong định giá để sử dụng cho cá nhân nữa là tính theo hiệu suất đầu tư. Ví dụ hiệu suất đầu tư của bất động sản trung bình hiện tại là 14%/năm. Theo đuổi hiệu suất dương 20% thì đặt mức lợi nhuận cố định là 16,8%/năm. Rồi sau đó lại bắt đầu quay ngược lại áp vào các giá của bđs rao bán. Nếu bđs nào đáp ứng được hiệu suất này thì bắt đầu thương lượng từ nó ( dĩ nhiên các bđs không đáp ứng đc thì bỏ qua luôn vì biết không thương lượng nổi)
- Tính hiệu suất đầu tư thì cũng lại tùy theo là mình tính dựa vào mục đích gì của mình. Chẳng hạn như cá nhân mình là làm nhà giá rẻ đi. Để cho thị trường hấp thụ được tốt và đánh giá đó là 1 sản phẩm tốt thì dựa trên dòng tiền thuê. Ở tỉnh chẳng hạn là được 3% đã là tốt. Rồi bắt đầu mình sẽ khảo sát giá cho thuê nhà ở nơi dự định làm. Vd được 3tr/tháng/căn x12/3% = 1,2 tỷ. Đây chính là giá bán thành phẩm của 1 căn nhà có thể được hấp thụ tốt khi hoàn thành. Rồi bắt đầu từ đây lại trừ ra các chi phí triển khai, tạo lập rồi trừ thêm lợi nhuận 16,8%x thời gian triển khai vậy là ra được giá đất tương đối có thể mua vào. Chi tiết hơn thì sẽ phải cộng thêm dự báo rủi ro nữa chứ sẽ không chỉ là 16,8 cố định. Đó vậy là mình có con số mốc trong đầu để bắt đầu đi xem tin bđs rao bán. Tin rao nào tiệm cận với con số đó thì liên hệ làm việc sẽ đỡ tốn thời gian thương lượng hơn về sau
-----
Chia sẻ 1 vài quan điểm về định giá cùng anh chị em