1_ Tổng quan

_ Dự án Global City là một khu đất có diện tích 1.174.222m2, nằm ở vị trí khá đẹp.

_ Hiện trạng khi mình quan sát thấy thời điểm Mas mua vào vào khoảng 2018 là khu đất trống, có rào xung quanh, đã san lấp.

2_ Giả định giá đất.

_ Với một khu đất như thế, hiện trạng như thế và ở vị trí như thế, nếu là chủ đất sẽ bán với giá bao nhiêu? Giả sử tiền này bao gồm tiền sử dụng đất.

_ Thời điểm đó thị trường đang sốt, và các CĐT nhiều tiền sẵn sàng bỏ 1 khoản tiền lớn để gom đất. Giá đất dự án có sổ đỏ loanh quanh đó không dưới 100tr. Mình có biết người ta giao dịch đất nông nghiệp gần đó với mức giá khoảng 40tr.

_ Gần đây Tâm Lực bán cho Gamuda khu Eaton Park cũng giá khá cao bao gồm tiền sử dụng đất, hay Gem Riverside của Đất Xanh được xác định giá đóng tiền sử dụng đất khoảng 75tr/m2, hay khu Lakeview tính tiền Sử dụng đất hơn 5000ty.

_ Thế nên mình giả định khu này được mua với giá khoảng 60-80tr/m2 trên đất khuôn viên, giá này bao gồm tiền sử dụng đất. Lấy trung bình là 70tr/m2.

3_ Tính toán giá thành đất.

Theo quy hoạch sử dụng đất, thì khu này gồm đất thấp tầng, đất cao tầng thương mại và đất cao tầng NOXH. Phần đất cao tầng NOXH gần 10ha và có lẽ sẽ tốn nhiều thời gian và tiền bạc để chuyển đổi nó (nếu có), còn bán thì thu được cũng không đáng kể, vì NOXH bán chung cư phải rẻ thì tiền đât chắc = 0 hoặc xấp xỉ = 0 mới ổn.

Vì thế nếu chỉ tính riêng phần ở kinh doanh thương mại, thì khu này chỉ bán được có 386.415m2 thôi. Trong đó thấp tầng là 231.705m2 và cao tầng là 154.710m2. Chiếm tỉ lệ là 32.9%.

Về cơ cấu giá thành thì tạm tính như sau:

1_ Tiền đất + Tiền sử dụng đất: 82.195ty --> 212.71tr/m2 đất thịt.

2_ Tiền làm hạ tầng: 1.409ty --> 3.65tr/m2 đất thịt

3_ Tiền quản lý: 1.805ty --> 4.67tr/m2 đất thịt

Tính sơ sơ giá thành chưa kể tiền Sale & Marketing là tầm 221tr/m2. Với các CĐT làm dự án thấp tầng, vì thời gian triển khai lâu và ban đầu phải trả tiền đất nhiều nên người ta có xu hướng bán giá gấp đôi giá thành đổ lên, vì phần lớn tiền phải chi cũng là tiền đất. Chứ cá nhân chúng ta đi buôn đất cũng vậy thôi, cũng muốn gấp đôi trong mấy năm đó, chứ ko tăng như thế chắc gì đã hấp dẫn.

Trong dự án BĐS, làm gì thì làm thì mọi thứ đều dồn về người dùng cuối thôi, bao gồm cả lợi nhuận của CĐT và các loại chi phí.

Nếu chúng ta muốn nhiều tiện ích, nhiều cây xanh, đường to rộng đẹp, rồi các công trình này kia hoành tráng, thì mọi thứ đó đều tốn tiền cả. Mà đất dành cho công trình công cộng nhiều thì đất thịt để bán ít lại, đất thịt để bán ít thì giá thành đội lên.... Vả điều quan trọng nữa là chủ đất ban đầu cũng khó chấp nhận giá rẻ. Đấy là chưa kể phần "cắn" lợi nhuận của CĐT ít hay nhiều.

Tóm lại, nếu giá đất mua vào của khu này như giả định trên đây của mình là đúng, thì CĐT của dự án này cũng không "cắn" nhiều. Các dự án khác, các CĐT khác mức "cắn cũng tương đương hoặc cao hơn thôi.

Còn nếu muốn CĐT cắn bình thường, mà bán hàng với giá đất tầm trung bình 200tr/m2 thì khu này CĐT phải mua được với giá đất bao gồm tiền sử dụng đất khoảng 30tr/m2 thôi. Nhắm chừng có khả năng đó không?

Nguồn: Anh Đức Remap

*) Bài viết là ý kiến riêng của tác giả, không đại diện cho quan điểm của BQT diễn đàn.