Với mức phạt tới 1 tỉ đồng với chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho người mua căn hộ chung cư theo dự thảo nghị định về xử phạt vi phạm hành chính về đất đai được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất được cho là không mới, thiếu sức răn đe như từng diễn ra tại nghị định 91 hiện hành.

Mức phạt đối với chủ đầu tư vi phạm không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp giấy hồng cho người mua nhà:

Liệu mức phạt trên có đủ sức răn đe, giảm tình trạng hàng ngàn căn nhà chờ giấy hồng hiện nay? Phạt như thế nào phù hợp? 

Xin chia sẻ bài viết trên Tuổi Trẻ ngày 14/04/2023  ghi trích ý kiến bạn đọc, chuyên gia và cơ quan chức năng xung quanh chuyện này. (Link bài viết)

Bà Nguyễn Thụy Tường Vy (block A1, chung cư Opal Riverside): Khổ trăm đường vì nhà chưa có giấy hồng

Tôi mua căn hộ chung cư Opal Riverside (phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức, TP.HCM) từ năm 2018 nhưng đến nay chưa có giấy hồng.

Mỗi lần làm thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà, tôi phải xin xác nhận của chủ đầu tư (xác nhận tôi là chủ sở hữu căn hộ và chưa được cấp giấy hồng).

Người dân đăng ký thường trú phải đem một chồng hồ sơ (gồm bản vẽ, hợp đồng mua bán, xác nhận của chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà...) để chứng minh nơi cư trú hợp pháp.

Cha mẹ muốn cho tặng cho nhà hay lập di chúc đều phải nhờ chủ đầu tư.

Muốn bán nhà, chủ cũ phải được chủ đầu tư cấp giấy xác nhận là chủ nhà, sau khi bán cho chủ mới sẽ được chủ đầu tư xác nhận chủ nhà mới.

Căn hộ có giá trị vài ba tỉ nhưng hiện chỉ có một ngân hàng (có liên kết với chủ đầu tư) chấp nhận duyệt hồ sơ thế chấp cho vay với lãi suất khá cao. Hơn nữa chỉ giải quyết cho vay trong trường hợp thế chấp căn hộ để mua chính căn hộ đó.

Cư dân chúng tôi không quan tâm việc chủ đầu tư bị xử phạt bao nhiêu mà cần chủ đầu tư và các cơ quan chức năng tìm cách tháo gỡ để tránh cho người dân bị thiệt thòi quyền lợi.

Bà Nguyễn Thị Vân Mộng (thành viên ban quản trị chung cư Opal Riverside): Ban quản trị chịu áp lực lớn

Bà Nguyễn Thị Vân Mộng

Số tiền phạt 1 tỉ đồng so với chủ đầu tư hoặc so với dự án thì không đáng kể. Nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm vì một lợi ích lớn hơn thì số tiền phạt không đủ sức răn đe. Phải xử phạt bằng hình thức khác như đưa vào điều kiện đầu tư cho dự án sau hoặc bị đánh giá điểm thấp trên thang minh bạch thị trường...

Ông P.Đ.H. (chung cư Hoàng Anh Gia Lai, TP Đà Nẵng): Không công bằng với chúng tôi

Tôi mua căn hộ ở chung cư Hoàng Anh Gia Lai từ năm 2014, đã thanh toán đầy đủ tiền. 422 căn hộ đã có giấy hồng, còn hơn 10 căn cuối cùng thì bị vướng lại.

Năm 2017, Sở Tài chính TP Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư phải nộp thêm hơn 5,5 tỉ đồng nghĩa vụ tài chính. Chủ đầu tư chưa nộp, Văn phòng Đăng ký đất đai TP Đà Nẵng đã "tạm dừng" việc cấp giấy hồng cho các căn hộ còn lại.

Chúng tôi khởi kiện chủ đầu tư ra tòa, bản án buộc chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy hồng cho các hộ dân còn lại của chung cư.

Tuy nhiên, các cơ quan chức năng vẫn không giải quyết. Việc liên quan đến chính quyền và chủ đầu tư nhưng người chịu thiệt cuối cùng lại là người dân. Tôi thấy như vậy không công bằng.

Ông Phan Nguyên Khôi (chung cư Mường Thanh, TP Đà Nẵng): Bất tiện đủ đường vì sai phạm của chủ đầu tư

Ông Phan Nguyên Khôi

Tôi về ở chung cư Mường Thanh từ năm 2017 sau khi đã đóng đủ tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng mua căn hộ.

Đùng một cái, chính quyền phát hiện chủ đầu tư xây dựng sai phép và buộc phải khắc phục hậu quả. Cho đến giờ, tôi vẫn chưa biết đến khi nào nhà mình mới được cấp giấy hồng.

800 hộ dân sống trong chung cư nhưng không được thành lập ban quản trị, không được đăng ký cư trú kéo theo việc con cái không được đi học trường đúng tuyến gần nhà, muốn làm căn cước công dân phải về nơi cư trú cũ...

Còn chuyện thế chấp căn hộ để vay vốn thì các ngân hàng nhìn hồ sơ là từ chối ngay tức khắc. Người dân thiệt thòi rất nhiều, các thủ tục hành chính đều không được chính quyền sở tại xác nhận.

Chủ đầu tư sai phạm thì chế tài chủ đầu tư. Dân đã thực hiện xong nghĩa vụ thì phải giải quyết quyền lợi cho dân. Nếu chính quyền không can thiệp, chủ đầu tư vẫn cứ "án binh bất động", người dân tiếp tục bị thiệt thòi.

Người dân mua nhà tại dự án chung cư Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông, Hà Nội) phản ánh mua nhà từ năm 2017 nhưng đến nay chưa được nhận giấy hồng - Ảnh: QUANG THẾ

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường (chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội): Mức phạt quá thấp

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường

Theo tôi, ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư, cũng xem xét đến trường hợp do lỗi của các bên. Ví dụ như một số khách hàng cố tình chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mức xử phạt như thế nào.

Cũng có lý do cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương làm chậm, chưa xác định giá đất, tiền sử dụng đất, do thay đổi chính sách về thuế hay cơ quan phóng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu...

Thủ tục bị chậm có khi vì cá nhân hoặc cơ quan nào đó ngại trách nhiệm, cố ý gây khó khăn. Tất cả các trường hợp đó đều phải kiểm tra để xem xét xử lý.

Nếu lỗi do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc có sai phạm về xây dựng hoặc các sai phạm khác dẫn đến dự án không đủ điều kiện cấp giấy hồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm.

Mức phạt không quá 1 tỉ đồng là quá thấp, phải tăng thêm để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.

Bà Đỗ Thị Hằng (nguyên trưởng ban quản trị chung cư ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội): Cần áp dụng phạt trên phần trăm doanh thu

 BàĐỗ Thị Hằng

Theo tôi với mức phạt 1 tỉ đồng nhưng không có biện pháp hiệu quả buộc chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy hồng cho cư dân cũng không giải quyết được vấn đề.

Nên chăng đưa ra mức phạt trên phần trăm doanh thu của dự án may ra chủ đầu tư mới chịu khắc phục hậu quả.

Cần có quy định nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết với khách hàng sẽ bị dừng đăng ký kinh doanh, dừng hoạt động...

Xử phạt phải cho chủ đầu tư thấy được hậu quả hành vi vi phạm của họ gây ra thì mới đảm bảo công bằng. Tôi cũng đề xuất Nhà nước phải giám sát, hối thúc quá trình chủ đầu tư lo hồ sơ để làm giấy hồng cho cư dân.

Luật sư Nguyễn Đức Thịnh (Đoàn luật sư TP.HCM): Lỗi đâu chỉ riêng chủ đầu tư

Vướng mắc lớn nhất dẫn đến việc nhiều chung cư, dự án nhà ở không có giấy hồng hiện nay không chỉ lỗi ở chủ đầu tư. Thực tế, nhiều dự án chậm giấy hồng hiện nay có lỗi của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý. Thực tế, trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận, số dự án suôn sẻ về pháp lý không nhiều.

Các quy định pháp luật về đất đai ban hành rồi điều chỉnh, sửa đổi, thậm chí bãi bỏ nội dung của văn bản trước. Nhiều văn bản ban hành chưa kịp thời. Doanh nghiệp bị vướng mắc nếu dự án kéo dài, buộc phải chọn cách "vừa chạy vừa xếp hàng". Có dự án thực hiện song song các thủ tục pháp lý. Có chủ đầu tư chấp nhận "đi tắt" cho dự án được "ra hàng" sớm, đến khâu cấp giấy hồng cho người mua nhà (là khâu cuối cùng) ách tắc, kéo dài...

Số tiền xử phạt 1 tỉ đồng không lớn đối với các chủ đầu tư nên việc xử phạt mức cao không phải là giải pháp duy nhất để khắc phục tình trạng "nợ" giấy hồng. Nhà nước cũng phải công bố những vướng mắc pháp lý và trách nhiệm tháo gỡ của từng dự án để người dân không chỉ níu áo mỗi chủ đầu tư mỗi khi bị chậm làm giấy hồng.

Đại diện một tập đoàn bất động sản: Chủ đầu tư rất mong muốn cấp giấy hồng

Ngoài nghĩa vụ phải thực hiện theo luật, sau khi cư dân được cấp giấy hồng, chủ đầu tư thu được 5% giá trị còn lại (doanh thu đáng kể đối với một dự án). Chủ đầu tư luôn mong muốn khách hàng sớm nhận sổ hồng. Nhưng việc làm hồ sơ cấp giấy hồng cho người mua nhà càng lúc càng khó hơn và thường chậm trễ vì rất nhiều nguyên nhân.

Quy trình xử lý của Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM hiện nay cũng mất rất nhiều thời gian so với 50 ngày theo luật định. Đó là chưa kể có trường hợp người ở cơ quan chức năng sợ bị xử lý trách nhiệm cá nhân nên không quyết đoán, nhiệt tình cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (phó chủ tịch hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội): Dừng dự án mới nếu chưa khắc phục sai phạm

Việc chủ đầu tư không làm giấy hồng cho dân theo đúng cam kết là vi phạm hợp đồng.

Về mức xử phạt 1 tỉ đồng đối với chủ đầu tư chậm làm giấy hồng cho hàng trăm, thậm chí hàng ngàn cư dân thì không đủ sức răn đe. 1 tỉ đồng có khi chỉ bằng 10m² chung cư.

Nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm, tái phạm nhiều lần thì cần áp dụng biện pháp dừng không cho triển khai các dự án mới trong 2 - 3 năm hoặc cho đến khi khắc phục xong vi phạm dự án cũ.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập (Đoàn luật sư TP Hà Nội): Cư dân kiện chủ đầu tư đòi bồi thường

Người mua nhà có thể kiện chủ đầu tư yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng mua bán nhà.

Điều quan trọng là trong hợp đồng mua bán phải có những cam kết rõ ràng về nghĩa vụ, thời hạn thực hiện và mức phạt vi phạm.

Toàn bộ cư dân cùng kiện thì mức phạt bồi thường sẽ lớn hơn cũng sẽ ảnh hưởng đến nhiều hoạt động khác của chủ đầu tư nên tiên lượng mức thiệt hại lớn hơn về mọi mặt.

Đây mới là chế tài đủ răn đe các chủ đầu tư cố tình "treo" giấy hồng của người mua nhà.

(Nguồn: Dự thảo nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai)

Ông Nguyễn Đức Lập (viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản): Cần một quy trình chuẩn để tháo gỡ

Ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư còn do nhiều nguyên nhân khác như quy định pháp luật chồng chéo, cơ quan nhà nước thiếu sâu sát, xử lý, ngăn ngừa vi phạm. Đa số vướng mắc trong cấp giấy hồng có thể thấy từ giai đoạn triển khai dự án nhưng không được xử lý kịp thời. Đến khi làm giấy hồng mới phát hiện ra thì khó xử lý bởi thời gian quá lâu, quy định thay đổi, quy trình không thuận tiện.

Để gỡ vướng cấp giấy hồng, các bộ ngành phải có những hướng dẫn cụ thể, thậm chí ban hành một quy trình chuẩn để các địa phương thực hiện. Những vướng mắc cũ cần có cơ chế tháo gỡ và xử lý triệt để mới cấp giấy hồng cho người mua nhà.

Từ thời điểm này về sau (thời điểm thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực), cơ quan nhà nước phải có biện pháp hậu kiểm sát sao để những dự án mới không bị vướng mắc thì việc chậm cấp giấy hồng cho người mua nhà trong dự án mới chấm dứt.

Ông Hoàng Hải (cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng): Sẽ tăng cường thanh tra kiểm tra, xử lý

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản thay thế cho Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Hai luật này đã sửa đổi bổ sung nhiều nội dung liên quan trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả nhà chung cư). Việc này nhằm công khai thông tin bất động sản, minh bạch trong phát triển nhà ở, bảo vệ khách hàng trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư.

Cụ thể, điều 37 Luật Nhà ở quy định việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở. Điều 39 quy định trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua.

Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định về việc công khai thông tin dự án, nhà ở hình thành trong tương lai (vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng...). Luật mới cũng quy định về việc công khai thông tin về nhà ở có sẵn như: giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Đặc biệt, có quy định xử lý vi phạm trong việc chậm trễ cấp sổ hồng đối với căn hộ nhà chung cư cho người mua.

Về phía người mua nhà, để tránh tình trạng bị chủ đầu tư chây ì không bàn giao sổ hồng, cần chủ động tìm hiểu kỹ về thông tin pháp lý của dự án có nhà ở, mức độ uy tín chủ đầu tư, được quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin về dự án theo quy định pháp luật.

Người mua cũng cần nghiên cứu kỹ các nội dung, thỏa thuận của hợp đồng mua bán để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình. Đồng thời, phản ánh, kiến nghị kịp thời tới cơ quan có chức năng khi phát hiện các hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong việc đầu tư xây dựng, giao dịch mua bán nhà ở.