Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Vài tác động của công tác Quy hoạch đô thị tới thị trường BĐS Hà Nội

Hà Nội được qui hoạch với 20 quận trung tâm và 5 đô thị vệ tinh. Ngoài 12 quận hiện hữu, 8 huyện sẽ lên quận là Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Thanh Oai và Thường Tín); 5 đô thị ( thành phố) vệ tinh gồm: Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai.

Vài tác động của công tác Quy hoạch đô thị tới thị trường BĐS Hà Nội - 1

Là quốc gia “nhỏ” (diện tích và qui mô nền kinh tế): diện tích đứng thứ 65, tổng sản lượng quốc nội đứng thứ 40 thế giới nhưng thủ đô lại có diện tích “to” thứ 17 trên thế giới. Từ bất cập này kéo theo hàng loạt bất cập khác như sự tập trung nguồn lực và tính hiệu quả của mô hình đô thị, hay tác độ tiêu cực lên thị trường BĐS…., chẳng hạn:

Nghiên cứu bản đồ qui hoạch sử dụng đất của Hà Nội thấy: đất ở hiện hữu đan xen đất đô thị, đất nông nghiệp và các loại đất khác… Như vậy, bức tranh chung của đô thị Hà Nội sau khi hoàn tất quá trình đô thị hóa sẽ là các đô thị, cụm đô thị được bố trí rải rác trải rộng trong 20 quận huyện có tính chất “độc lập” một cách tương đối với nhau - (có cái gì đó na ná như việc bố trí thành trì thời Xuân-Thu chiến quốc ở Trung Quốc).

Với lý luận “ làng trong phố”, vừa đô thị hoá vừa bảo tồn được “hồn quê”, …vv. Lý luận này này đã tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư BĐS phát triển dự án đô thị mới do giảm được tiền đền bù GPMB vì né được các khu dân cư hiện hữu nhưng lại làm tăng gánh nặng khủng khiếp lên nguồn vốn ngân sách để kết nối giao thông, hạ tầng xã hội giữa các đô thị với nhau.

Qui hoạch đô thị trải rộng kéo theo qui hoạch giao thông dàn trải trong khi nguồn lực hạn chế ….Thực tế là các chủ đầu tư thường chỉ tập trung san lấp mặt bằng dự án, các tuyến đường nội bộ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật …. rồi bán đất bán nhà, trong khi hầu hết hệ thống giao thông và khớp nối hạ tầng với đô thị chung và các khu vực cận kề do chính quyền đảm nhiệm- thường được xây dựng sau hoặc rất lâu sau đó. (Theo Chương trình dân cư Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT), Hồ sơ các thành phố ở Việt Nam thì có tới 3/4 đơn vị nhà ở tại các khu đô thị mới không đủ các dịch vụ cần thiết).

Kiểu qui hoạch này vô hình chung dồn các nguồn lực từ nhà nước, doanh nghiệp, tiền tiết kiệm của dân… vào thị trường BĐS do thi nhau đầu tư đón đầu quy hoạch, khuyến khích tốc độ “ đô thị hoá đất đai” quá nhanh nhưng lại mâu thuẫn và mất cân đối với “ đô thị hoá dân cư”- do dân không tới ở vì thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của đô thị, kéo theo bức tranh thị trường BĐS “sớm nắng, chiều mưa”- sốt nóng khi công bố qui hoạch, nguội lạnh khi đô thị, dự án, qui hoạch bị “ treo” hoặc chậm kết nối…vv.

Một bất cập nữa cần phải nói tới nữa đó là mô hình đô thị này ngày càng gây nên tình trạng ùn tắc giao thông do Quỹ đất dành cho giao thông của các khu vực đô thị trung tâm chỉ chiếm từ 5-9%, khu vực ngoại thành cao hơn một chút nhưng còn kém xa tiêu chuẩn chung của các đô thị, tỷ lệ này tại các đô thị trên thế giới là 16-25% ( theo số liệu của Ngân hàng Thế giới) trong khi tốc độ gia tăng của các phương tiện giao thông cá nhân quá nhanh. Tại Hội nghị Tổng kết năm 2020, ngày 24/12/2020 của Bộ GTVT. Phó TTg CP Trịnh Đình Dũng phát biểu “ năng lực hạ tầng đô thị không thể theo kịp tốc độ phát triển giao thông cá nhân” và nguồn lực không đủ để phát triển hệ thống giao công cộng, đặc biệt là hệ thống giao thông ngầm. Đây là con đường tối tăm, bài học về sự tốn kém của đô thị thiếu quy hoạch tổng thể của các nước Mỹ La tinh (Smolka và Mullahy 2007) mà Việt Nam ta đang đi vào.

Dưới góc về thị trường BĐS thì: tắc nghẽn giao thông làm cho thời gian di chuyển trên đường quá nhiều từ đó gây khó khăn và vô hình trung đẩy khoảng cách giữa cư dân với các hoạt động thường ngày của họ ( làm việc, học tập, sinh hoạt….) ra xa nhau hơn… vậy nên BĐS tại các khu vực trung tâm, gần trụ sở các có quan, trường học, bệnh viện … và BĐS trong các khu Compound lớn, đầy đủ các dịch vụ cho sinh hoạt, việc làm và vui chơi giải trí sẽ ngày càng được ưa chuộng.

Một điều ít ai ngờ là “qui hoạch Hà Nội lại bóp nghẹt thậm chí giết chết một phần của nó”, sự thể là: Hà Nội qui hoạch 5 đô thị (thành phố) vệ tinh. Theo đó, đô thị vệ tinh có nhiệm vụ “chia lửa” với đô thị trung tâm/đô thị lõi. Nó chỉ có thể phát huy tốt công năng khi mật độ đô thị lõi cô đặc và cần có sự hỗ trợ từ đô thị vệ tinh ( người sống ở TP vệ tinh- đi làm ở đô thị lõi và tp Vệ tinh là nguồn cung cấp hàng hoá, nông sản… cho đô thị lõi) và thời gian di chuyển khoảng trên dưới 1 tiếng. Về khoảng cách “ đường chim bay” từ Hoà lạc, Sơn Tây, Sóc sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai… về trung tâm Hà Nội là phù hợp để làm đô thị vệ tinh.

Do mô hình đô thị trải rộng và đa trung tâm và sự tắc nghẽn giao thông không lối thoát như đã phân tích ở trên làm cho thời gian di chuyển từ các TP vệ tinh tới đô thị lõi tăng gấp 2 thậm chí 3 lần vì phải vượt qua 1 -2 thậm chí 3 quận/ huyện với nhanh nhản các đô thị bám theo các trục đường hướng tâm. Ngoài ra, đô thị lõi nếu cần “trợ giúp” thì đã có đầy các đô thị rải rác xung quanh “mở lòng” chứ không cần chờ sự “ cứu viện “ của các đô thị vệ tinh. Một khi công năng bị triệt tiêu thì khó có thể tồn tại và phát triển được.

Ngoài ra, một điều khá thú vị nữa đó là mô hình đô thị trải rộng, đa trung tâm sẽ không tạo ra và khó tận dụng được hiệu ứng của kinh tế kết tụ , khả năng thu hút giới siêu giàu tập trung vào một khu vực, một dự án nào là rất khó… ( đô thị lõi của Singapore có 1 triệu dân; Hồng Kông 6 triệu và 3,7 triệu ở Mahata của New York … đều là những đô thị có tỷ trọng đóng góp lớn cho GDP quốc gia). Như vậy, sự kỳ vọng của một vài Chủ đầu tư có dự án ở vị trí “ vàng” tại trung tâm … rằng BĐS của mình có thể sánh vai với các siêu BĐS ở các thành phố lớn trên thế giới không có cơ sở trở thành hiện thực.

0

Bình luận

Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"?

Tòa nhà cao thứ 3 TP.HCM bị bỏ hoang, làm xấu mặt đô thị bất ngờ được thi công trở lại, có thể sắp được hồi sinh sau hơn 10 năm xây giữa chừng rồi tạm ngưng. Xem thêm
Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"? - 1

So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng

Tuấn Dung, Tài Tâm và Thuận Thắng Group là 3 nhà đầu tư đăng ký tham gia làm dự án Khu đô thị mới Đầm Cà Ná 4.419 tỷ đồng tại tỉnh Ninh Thuận. Xem thêm
So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng - 1

Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?"

Dù được yêu cầu không ra khỏi cửa, cư dân các tầng đang bị phong tỏa bức xúc phản ánh họ bị khoá cả cầu thang bộ thoát hiểm để “phòng chống dịch”. Tuy nhiên đại diện BQT phủ nhận chuyện khóa thang thoát hiểm. Xem thêm
Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?" - 1

Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng

Để huy động những khoản vay hàng nghìn tỷ, nhóm Tân Hoàng Minh đã thế chấp hàng loạt tài sản tại các dự án lớn như: Hoàng Hải Complex, D’. Le Roi Soleil, D’.El Dorado, D’Capitale, thậm chí cả dự án “dát vàng” D’Palaisdelouis… Xem thêm
Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng - 1

Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An

Có thể nhiều người lạ lẫm với cái tên “Khu đô thị Sài Gòn Bình An” cùng chủ đầu tư là SDI. Nguyên gốc của dự án này chính là Dự án Saigon Golf, Country Club and Residences. Xem thêm
Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An - 1

Nên mua nhà hay thuê chung cư?

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng. Xem thêm
Nên mua nhà hay thuê chung cư? - 1

Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý

Thị trường Bất động sản ở khu vực phía Tây thủ đô ngày càng phát triển nhộn nhịp với nhiều dự án lớn nổi lên. Trong số đó, An Lạc Green Symphony giá là 1 trong những dự án gây được chú ý. Xem thêm
Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý - 1

Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông

Prada, La Perla và mới đây là Burberry đã tuyên bố đóng cửa cửa hàng tại con phố Russell (Hồng Kông), nơi có mặt bằng cho thuê bán lẻ đắt nhất thế giới. Xem thêm
Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông - 1

Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri”

Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” – một phong cách sống chuẩn quốc tế, được kiến tạo dành riêng cho cộng đồng cư dân tại tất cả các dự án Masteri (Masteri Collection). Xem thêm
Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” - 1

Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”?

Bán gần như toàn bộ công ty các con, tài sản, sếp tổng thì bị bắt, dự án còn sót duy nhất để đầu tư thì đối tác tình hình còn bi đát hơn, có lẽ những gì mà Thuduc House còn lại giờ đây chỉ là “vườn không, nhà trống“... Xem thêm
Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”? - 1

Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất?

Do nhu cầu và điều kiện kinh tế hiện tại khá ổn, nên tôi muốn tìm mua một căn hộ, một là để gia đình có cuộc sống thoải mái với không gian hiện đại thoáng đãng, hai là đáp ứng được các nhu cầu dịch vụ tiện ích khác như y tế, giáo dục, thư giãn,… để phát triển cuộc sống cho vợ chồng con cái một cách tốt nhất trọn vẹn nhất. Sau khi tìm hiểu biết đến Thanh Sơn Riverside Garden, đọc qua quảng cáo trên mạng xã hội, tôi cảm thấy nơi đây khá phù hợp cho những yêu cầu tôi đặt ra. Tuy nhiên, khi cập nhật thêm thông tin bên báo chí thì nhận thấy dự án này có khá nhiều vấn đề. Xem thêm
Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất? - 1

Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư

Năm 2022, lực lượng thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra trên diện rộng việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Xem thêm
Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư - 1

Thời điểm nào thích hợp để bán nhà?

Bán nhà được giá là điều ai cũng mong muốn, thế nhưng việc lựa chọn thời điểm phù hợp là yêu cầu vô cùng quan trọng. Để có thể tiếp thị một cách tốt nhất, nhiều người quan tâm và bán được giá cao nhất, bạn cần phải có kế hoạch rõ ràng, tính toán chi tiết và tham khảo thời điểm để rao bán. Xem thêm
Thời điểm nào thích hợp để bán nhà? - 1

Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán

3 ngày sau khi xuống cọc, một nhà đầu tư nhận được đề nghị trả chênh 400 triệu đồng nhưng anh từ chối. 5 ngày sau đó, nhà đầu tư tiếp tục nhận được cuộc gọi đề nghị trả chênh tới gần 1 tỷ. Dù lợi nhuận lớn trong khoảng thời gian ngắn, nhưng nhà đầu tư này nhất định không chuyển nhượng lại. Xem thêm
Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán - 1

“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village

Trong các tiêu chí chọn second home của giới thượng lưu, không gian sống và tiềm năng kinh doanh, khai thác cho thuê là những ưu tiên hàng đầu. Vậy nên, trong cuộc đua tìm kiếm second home hoàn hảo, các dự án ven sông, có cảnh quan, tiện ích độc đáo và sở hữu khả năng sinh lời cao luôn được săn đón. Xem thêm
“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village  - 1

Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền?

Dù chịu tác động từ dịch Covid-19, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ nhanh chóng hồi phục và tiếp tục là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, đặc biệt ở phân khúc nhà đất có chủ quyền. Nắm bắt nhu cầu vay mua bất động sản để đầu tư, có ngân hàng thương mại đã tung chương trình vay ưu đãi lãi suất chỉ từ 5,9%/năm. Xem thêm
Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền? - 1

Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch

Có một câu danh ngôn rất hay: “Hãy đối xử với cơ thể bạn như một ngôi đền, thay vì một túp lều gỗ. Nếu bạn chăm sóc nó tốt, cơ thể có thể đưa bạn tới bất cứ nơi nào bạn muốn đến, với toàn bộ quyền năng, sức mạnh, năng lượng và sức sống bạn cần có”.  Và nếu bạn thực sự coi trọng “ngôi đền” của mình thì nên biết đến thứ liệu pháp đầy quyền năng, đó là onsen. Xem thêm
Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch - 1

Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm

Về cơ cấu giá BĐS như chúng ta đã biết, các dự án đầu tư BĐS hiện nay dù chủ đầu tư quy mô lớn hay nhỏ, sản phẩm cao cấp hay bình dân cũng chỉ thu về khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả, khoảng 30% là khoản thu hộ. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch. Xem thêm
Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm - 1

Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi

Hôm nay tôi đọc được thông tin của một tài khoản cá nhân trên mạng chia sẻ, kèm dẫn bài của báo điện tử tv.congluan.vn về việc Công ty cổ phần DaBaCo thi công dự án có dấu hiệu trái phép. Xem thêm
Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi - 1

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức - bị khởi tố, bắt tạm giam vì cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt - 1

Sóng ngầm Mê Linh

Thời điểm này lên khu A, Mê Linh- khu giáp dự án AIC mà Vin vừa mua lại, xe cộ đi xem đất khá nhiều, nhất là sau khi có thông tin Vin chuẩn bị làm hạ tầng, sắp quây tôn khu dự án (142 ha). Xem thêm
Sóng ngầm Mê Linh - 1

Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ

Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư nhà cho thuê hiện nay không con hiệu quả, thậm chí có thể dẫn tới vỡ nợ nếu phải vay mượn quá nhiều… Xem thêm
Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ - 1

Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo

Tận dụng cao độ trần nhà kết hợp với các món đồ nội thất đa dụng đã giúp căn hộ có diện tích khiêm tốn được rộng rãi, tiện nghi gấp đôi. Xem thêm
Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo - 1

Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng

UBND TP Hà Nội vừa thông tin việc xem xét, giải quyết những khó khăn vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tại khu chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai. Xem thêm
Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng - 1

[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà

Dù mỗi căn biệt thự ở An Khánh, Hoài Đức, TP Hà Nội có giá hàng chục tỷ đồng nhưng nhiều năm nay không có người đến ở, nhiều căn để nuôi nhốt gà, chó. Xem thêm
[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà - 1

Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước?

Đầu tháng 11 , tôi trong vai trò giúp đỡ một người bạn đi tìm chốn an cư. Ấn tượng với hồ bơi vô cực của dự án này, tôi đã gợi ý . Qua đó bạn tôi đã hẹn được môi giới tại nhà mẫu An gia của cụm dự án khu vực này. Xem thêm
Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước? - 1

Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ

Ngày 23/11, Lưu Hoàng Hải (49 tuổi) và 4 đồng phạm (cùng ở TP HCM) đã bị Công an TP Cần Thơ bắt về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ - 1

APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào?

APEC Group vừa công bố chiến lược khá táo bạo khi lấy chính nguồn lực xã hội để làm nhà ở xã hội, dự kiến huy động đến 100 ngàn tỷ đồng. Xem thêm
APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào? - 1

Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản

Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu lạm phát xảy ra, càng nên đầu tư vào bất động sản. Vị chuyên gia này khuyến nghị, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính bởi rủi ro lớn. Xem thêm
Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết