Là quốc gia “nhỏ” (diện tích và qui mô nền kinh tế): diện tích đứng thứ 65, tổng sản lượng quốc nội đứng thứ 40 thế giới nhưng thủ đô lại có diện tích “to” thứ 17 trên thế giới. Từ bất cập này kéo theo hàng loạt bất cập khác như sự tập trung nguồn lực và tính hiệu quả của mô hình đô thị, hay tác độ tiêu cực lên thị trường BĐS…., chẳng hạn:
Nghiên cứu bản đồ qui hoạch sử dụng đất của Hà Nội thấy: đất ở hiện hữu đan xen đất đô thị, đất nông nghiệp và các loại đất khác… Như vậy, bức tranh chung của đô thị Hà Nội sau khi hoàn tất quá trình đô thị hóa sẽ là các đô thị, cụm đô thị được bố trí rải rác trải rộng trong 20 quận huyện có tính chất “độc lập” một cách tương đối với nhau - (có cái gì đó na ná như việc bố trí thành trì thời Xuân-Thu chiến quốc ở Trung Quốc).
Với lý luận “ làng trong phố”, vừa đô thị hoá vừa bảo tồn được “hồn quê”, …vv. Lý luận này này đã tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư BĐS phát triển dự án đô thị mới do giảm được tiền đền bù GPMB vì né được các khu dân cư hiện hữu nhưng lại làm tăng gánh nặng khủng khiếp lên nguồn vốn ngân sách để kết nối giao thông, hạ tầng xã hội giữa các đô thị với nhau.
Qui hoạch đô thị trải rộng kéo theo qui hoạch giao thông dàn trải trong khi nguồn lực hạn chế ….Thực tế là các chủ đầu tư thường chỉ tập trung san lấp mặt bằng dự án, các tuyến đường nội bộ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật …. rồi bán đất bán nhà, trong khi hầu hết hệ thống giao thông và khớp nối hạ tầng với đô thị chung và các khu vực cận kề do chính quyền đảm nhiệm- thường được xây dựng sau hoặc rất lâu sau đó. (Theo Chương trình dân cư Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT), Hồ sơ các thành phố ở Việt Nam thì có tới 3/4 đơn vị nhà ở tại các khu đô thị mới không đủ các dịch vụ cần thiết).
Kiểu qui hoạch này vô hình chung dồn các nguồn lực từ nhà nước, doanh nghiệp, tiền tiết kiệm của dân… vào thị trường BĐS do thi nhau đầu tư đón đầu quy hoạch, khuyến khích tốc độ “ đô thị hoá đất đai” quá nhanh nhưng lại mâu thuẫn và mất cân đối với “ đô thị hoá dân cư”- do dân không tới ở vì thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của đô thị, kéo theo bức tranh thị trường BĐS “sớm nắng, chiều mưa”- sốt nóng khi công bố qui hoạch, nguội lạnh khi đô thị, dự án, qui hoạch bị “ treo” hoặc chậm kết nối…vv.
Một bất cập nữa cần phải nói tới nữa đó là mô hình đô thị này ngày càng gây nên tình trạng ùn tắc giao thông do Quỹ đất dành cho giao thông của các khu vực đô thị trung tâm chỉ chiếm từ 5-9%, khu vực ngoại thành cao hơn một chút nhưng còn kém xa tiêu chuẩn chung của các đô thị, tỷ lệ này tại các đô thị trên thế giới là 16-25% ( theo số liệu của Ngân hàng Thế giới) trong khi tốc độ gia tăng của các phương tiện giao thông cá nhân quá nhanh. Tại Hội nghị Tổng kết năm 2020, ngày 24/12/2020 của Bộ GTVT. Phó TTg CP Trịnh Đình Dũng phát biểu “ năng lực hạ tầng đô thị không thể theo kịp tốc độ phát triển giao thông cá nhân” và nguồn lực không đủ để phát triển hệ thống giao công cộng, đặc biệt là hệ thống giao thông ngầm. Đây là con đường tối tăm, bài học về sự tốn kém của đô thị thiếu quy hoạch tổng thể của các nước Mỹ La tinh (Smolka và Mullahy 2007) mà Việt Nam ta đang đi vào.
Dưới góc về thị trường BĐS thì: tắc nghẽn giao thông làm cho thời gian di chuyển trên đường quá nhiều từ đó gây khó khăn và vô hình trung đẩy khoảng cách giữa cư dân với các hoạt động thường ngày của họ ( làm việc, học tập, sinh hoạt….) ra xa nhau hơn… vậy nên BĐS tại các khu vực trung tâm, gần trụ sở các có quan, trường học, bệnh viện … và BĐS trong các khu Compound lớn, đầy đủ các dịch vụ cho sinh hoạt, việc làm và vui chơi giải trí sẽ ngày càng được ưa chuộng.
Một điều ít ai ngờ là “qui hoạch Hà Nội lại bóp nghẹt thậm chí giết chết một phần của nó”, sự thể là: Hà Nội qui hoạch 5 đô thị (thành phố) vệ tinh. Theo đó, đô thị vệ tinh có nhiệm vụ “chia lửa” với đô thị trung tâm/đô thị lõi. Nó chỉ có thể phát huy tốt công năng khi mật độ đô thị lõi cô đặc và cần có sự hỗ trợ từ đô thị vệ tinh ( người sống ở TP vệ tinh- đi làm ở đô thị lõi và tp Vệ tinh là nguồn cung cấp hàng hoá, nông sản… cho đô thị lõi) và thời gian di chuyển khoảng trên dưới 1 tiếng. Về khoảng cách “ đường chim bay” từ Hoà lạc, Sơn Tây, Sóc sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai… về trung tâm Hà Nội là phù hợp để làm đô thị vệ tinh.
Do mô hình đô thị trải rộng và đa trung tâm và sự tắc nghẽn giao thông không lối thoát như đã phân tích ở trên làm cho thời gian di chuyển từ các TP vệ tinh tới đô thị lõi tăng gấp 2 thậm chí 3 lần vì phải vượt qua 1 -2 thậm chí 3 quận/ huyện với nhanh nhản các đô thị bám theo các trục đường hướng tâm. Ngoài ra, đô thị lõi nếu cần “trợ giúp” thì đã có đầy các đô thị rải rác xung quanh “mở lòng” chứ không cần chờ sự “ cứu viện “ của các đô thị vệ tinh. Một khi công năng bị triệt tiêu thì khó có thể tồn tại và phát triển được.
Ngoài ra, một điều khá thú vị nữa đó là mô hình đô thị trải rộng, đa trung tâm sẽ không tạo ra và khó tận dụng được hiệu ứng của kinh tế kết tụ , khả năng thu hút giới siêu giàu tập trung vào một khu vực, một dự án nào là rất khó… ( đô thị lõi của Singapore có 1 triệu dân; Hồng Kông 6 triệu và 3,7 triệu ở Mahata của New York … đều là những đô thị có tỷ trọng đóng góp lớn cho GDP quốc gia). Như vậy, sự kỳ vọng của một vài Chủ đầu tư có dự án ở vị trí “ vàng” tại trung tâm … rằng BĐS của mình có thể sánh vai với các siêu BĐS ở các thành phố lớn trên thế giới không có cơ sở trở thành hiện thực.