LỆCH PHA CUNG - CẦU: VẤN ĐỀ MUÔN THUỞ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp với giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi phân khúc bình dân gần như "biến mất".

Một ví dụ điển hình là dự án Masteri Grand View thuộc Khu đô thị The Global City (TP Thủ Đức), vừa ra mắt với giá ưu đãi thanh toán nhanh 100 triệu đồng/m². Nếu thanh toán theo tiến độ thông thường, giá có thể tăng lên 130-140 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế VAT.

Tương tự, Gamuda Land đang chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án Eaton Park (TP Thủ Đức) với giá không dưới 140 triệu đồng/m². Ngay cả các dự án mới như Elysian – cũng tại TP Thủ Đức – dù chưa chính thức công bố giá, nhưng dự kiến cũng không dưới 100 triệu đồng/m².

GIÁ CAO NGẤT NGƯỞNG: NGƯỜI MUA LOAY HOAY TÌM NƠI AN CƯ

Dù người mua đã chuẩn bị tâm lý cho việc giá nhà tăng, mức giá mới tại các dự án cao cấp vẫn khiến không ít người "giật mình". Phân khúc căn hộ trung cấp dần bị đẩy ra vùng ven thành phố, trong khi căn hộ bình dân gần như "bốc hơi" khỏi thị trường.

Theo báo cáo tháng 10/2024 của DKRA Group, giá bán sơ cấp các căn hộ tiếp tục ở mức cao do áp lực từ chi phí đầu vào. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ cao nhất đạt 493 triệu đồng/m², trong khi mức giá thấp nhất cũng đã là 30 triệu đồng/m². Các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp đều ghi nhận mức tăng giá trong quý III/2024, trong đó căn hộ hạng sang tăng đến 10% so với cùng kỳ năm trước.

VÌ SAO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN KHÓ GIẢM GIÁ BÁN?

Qua trao đổi với một số chủ đầu tư, phần lớn đều cho rằng việc giảm giá bán là điều "khó khả thi" trong tương lai gần. Nguyên nhân chính là sự gia tăng liên tục của các loại chi phí, bao gồm:

Chi phí pháp lý kéo dài: Hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án mất từ 2-3 năm hoặc hơn. Trong thời gian này, doanh nghiệp phải liên tục bơm vốn vào dự án mà không có nguồn thu, dẫn đến áp lực phải tăng giá bán để thu hồi chi phí.

Chi phí đất đai tăng cao: Bảng giá đất mới khiến chi phí tạo lập quỹ đất và tiền sử dụng đất gia tăng đáng kể, trong khi quỹ đất phát triển ngày càng hạn chế.

Áp lực chi phí xây dựng: Giá nguyên vật liệu, nhân công, và các khoản phí khác liên tục leo thang, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát cao.

Điều này dẫn đến nghịch lý: giá nhà không ngừng tăng, nhưng tốc độ bán hàng chậm lại. Tuy nhiên, thay vì giảm giá, nhiều doanh nghiệp chọn cách "neo giá" và chờ đợi thị trường.

NHIỀU HỆ LỤY ĐANG CHỰC CHỜ

Nhiều chuyên gia đã cảnh báo rằng tình trạng mất cân đối cung – cầu và giá bán tăng cao sẽ tạo ra nguy cơ lớn cho thị trường. Nếu không có sự can thiệp kịp thời, thị trường bất động sản TP.HCM có thể đối mặt với:

Nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khi giá trị tài sản vượt xa giá trị thực tế.

Gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội sở hữu nhà ở giữa các nhóm dân cư.

Áp lực lên an sinh xã hội, khi nhu cầu nhà ở của người lao động và người thu nhập thấp không được đáp ứng.

LỜI GIẢI NÀO CHO BÀI TOÁN GIÁ NHÀ?

Để giải quyết bài toán nan giải này, cần có sự vào cuộc đồng bộ từ chính sách đến doanh nghiệp:
Đa dạng hóa phân khúc nguồn cung: Tập trung phát triển các dự án nhà ở trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu thật.

Cải cách thủ tục pháp lý: Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án để giảm áp lực chi phí cho chủ đầu tư.

Hỗ trợ doanh nghiệp giảm chi phí: Cần các chính sách ưu đãi về quỹ đất, thuế, và tài chính cho các dự án nhà ở giá rẻ.

Chỉ khi có sự đồng bộ trong giải pháp, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh mới có thể phát triển bền vững, mang lại lợi ích thực sự cho người dân.

Cre: Bất động sản thời đại