Nhiều luồng quan điểm được đưa ra nhằm tìm kiếm giải pháp dẹp tình trạng phân lô trái phép đang diễn ra rầm rộ hiện nay. Có chuyên gia cho rằng cần quản lý chặt chẽ, thậm chí có đề xuất cấm hình thức phân lô, bán nền trong các dự án phát triển nhà ở để hạn chế tình trạng đầu cơ, dự án ma, ngọn nguồn của những khu đô thị bỏ hoang.

Kiểm soát cần thiết hơn xóa bỏ

Thời gian qua, một số người mua lãnh trái đắng vì mua phải đất nền các dự án ma đã kêu cứu đến địa phương. Nói về hiện tượng này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho biết năm 2004 Chính phủ đã từng cấm phân lô, bán nền. Đến năm 2007 thì chỉ cấm ở đô thị loại ba trở lên, năm 2010 thì lại giao lại cho địa phương được quyết định việc chia lô, bán nền.

Chính vì vậy mà hiện nay nhiều cá nhân, doanh nghiệp đua nhau phân lô, bán nền bằng mọi cách, thu lợi nhanh. Việc một nhà đầu tư nhận đất xong vội vàng chia năm xẻ bảy thành nền để bán đang đi ngược lại nguyên tắc đầu tư chuyên nghiệp. Đất không phải sản phẩm bất động sản được khuyến khích đầu tư, đây là nguyên tắc đầu tư bất động sản ở khắp nơi trên thế giới. Mỗi một lần mở rộng phân lô, bán nền là lại gây nhiễu loạn thị trường.

“Ở các nước họ chỉ dùng cơ chế chia lô, bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Tức là do người dân có ít tiền quá thì nay làm cái nền, mai làm cái móng… Sau 10 năm thì hoàn thiện cái nhà. Còn ở nước ta, lấy cách chia lô, bán nền như một sản phẩm của thị trường, điều này là không đúng. Chính phủ cần có quy định cấm phân lô, bán nền như năm 2004” - ông Võ nêu ý kiến.

Ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), không ủng hộ đề xuất xóa bỏ luôn hình thức này. Ông cho rằng nguyên nhân của tình trạng phân lô, bán nền trái phép tràn lan là do cá nhân, doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật. Đơn cử như lợi dụng chuyện cá nhân tách thửa để chia đất cho các thành viên trong gia đình nhưng thực chất là ủy quyền cho doanh nghiệp bán ra, cách này khiến người mua có nguy cơ mất trắng vì pháp lý không rõ ràng.

“Giải pháp trước hết là cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc kiểm soát. Các động thái cảnh báo, kiểm soát như một số quận/huyện ở TP đã làm rất tốt, hay như câu chuyện chính quyền Bà Rịa-Vũng Tàu quyết liệt cưỡng chế sai phạm của Công ty Địa ốc Alibaba cũng vậy. Chính quyền địa phương, nhất là cấp cơ sở cần quản lý, kiểm tra chặt tình trạng này tại địa bàn thì sẽ không có chuyện các đầu nậu, công ty BĐS tự tung tự tác nữa” - ông Châu chia sẻ.

Bảng cảnh báo dự án ma do UBND phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, TP.HCM dựng.  Ảnh: KIÊN CƯỜNG
Bảng cảnh báo dự án ma do UBND phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, TP.HCM dựng.  Ảnh: KIÊN CƯỜNG

Chỉ cho phép tách thửa đất ở

Ông Châu chỉ ra Nghị định 01/2017 của Chính phủ đã có quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Có nghĩa là cho phép tách thửa đối với cả đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp. Đây chính là một kẽ hở trong quy định hiện nay mà các cá nhân, doanh nghiệp đã tận dụng để phân lô cả đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự trữ… để bán. Từ đó biến tướng thành đất ở không theo quy hoạch phát triển đô thị.

Theo ông Châu, quy định này không phù hợp với Luật Đất đai 2013 vì tại Điều 143 và 144 chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Chính vì vậy cần sửa quy định, không cho phép phân lô các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự trữ… chỉ cho phép tách thửa đất ở.

Bổ sung thêm, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group, cho rằng cơ quan quản lý cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền. Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Đồng thời, phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở… Nhất là phải phù hợp với quy định tách thửa của các địa phương.

Nếu chủ đầu tư nào sai phạm phải có chế tài xử phạt thật nghiêm, cưỡng chế những dự án trái phép. Hành vi lập dự án ma lừa đảo khách hàng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Quyết định 60/2017 của UBND TP.HCM tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, có tình trạng đầu nậu lợi dụng kẽ hở của Quyết định 60 để tách thửa các thửa đất lớn hơn 2.000 m2. Cộng thêm có cán bộ địa phương dễ dãi, tiếp tay trong việc cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện tách thửa phân lô, dẫn đến tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, băm nát bộ mặt đô thị, hình thành các khu dân cư không có cơ sở hạ tầng đồng bộ, không có dịch vụ và tiện ích.

Quyết định 60 đã quy định cụ thể UBND các quận/huyện xây dựng kế hoạch tách thửa đất, các sở/ngành hướng dẫn quy chế tách thửa đất; điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa… nhưng dường như vẫn chưa được thực hiện hiệu quả vì thiếu hướng dẫn chi tiết. 

 

Theo: Quang Huy
Pháp luật TPHCM