Đầu tiên, cần nói tới rủi ro từ giao dịch và thanh khoản giảm vì đó là thực tế trước mắt với biểu hiện là hàng tồn kho tăng cao và sức mua giảm mạnh. Chỉ riêng 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng là một con số lớn khủng khiếp, làm giật mình nhà quản lý và điều hành chính sách. Đối với BĐS nghỉ dưỡng, phân khúc chủ lực năm 2019 thì sức tiêu thụ condotel và biệt thự biển trong năm 2018 giảm 45-46% so với cùng kỳ năm ngoái (Vnexpress ngày 10/1/2019).

Thứ hai là rủi ro đến từ mục đích mua BĐS. Không phải tất cả, song rất nhiều phân khúc BĐS như đất nền ven đô, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, shophouse tại các khu đô thị xa trung tâm.... tỷ lệ người mua nhằm bán lại kiếm lời (đầu cơ) rất cao 70-80%. Mục đích mua BĐS là tiêu chí đánh giá rủi ro có trọng số lớn vì nó thể hiện sự đọng, chôn vốn lớn của nền kinh tế (CĐT, NĐT và ngân hàng...). Thực tế có rất nhiều đô thị đã và đang bỏ hoang tại quận 9 ở TP Hồ Chí Minh, Nhơn Trạch ( Đồng Nai), Phú Quốc, hay Xuân Phương Hà Nội, Mê Linh Vĩnh Phúc...vv hàng đống tiền chôn vào đó đã 10-15 năm.

Nguyên lý “đô thị chỉ là đô thị khi có người ở” đã bị bỏ qua. Người dân chỉ ở khi có hạ tầng xã kỹ thuật ( điện nước, giao thông....); hạ tầng xã hội (chợ, trường học, bệnh viện... và nơi làm việc (nhà máy xí nghiệp/cơ sở sản xuất, văn phòng.... để đảm bảo cuộc sống, sinh hoạt, học tập và làm việc của các thành viên gia đình....Thực tế đã chứng minh vì phát triển BĐS quá đà mà Trung Quốc hiện có nhiều thành phố “ ma” không một bóng người là những bài học nhãn tiền đối với cả nhà quản lý, CĐT và NĐT.

Thứ ba, là tốc độ tăng giá BĐS quá nhanh trong thời gian ngắn cũng là rủi ro lớn. Các chuyên gia tính toán khi BĐS tăng giá tới 30% trong vòng 12 tháng được coi là rủi ro. Lý giải điều này là tốc độ tăng trưởng (GDP) là 6,8%, tốc độ tăng trưởng cao nhất của một ngành đạt 12-15%/năm trong khi tốc độ tăng giá BĐS tới 30% có nghĩa là cao gấp 4,5 lần tốc độ tăng GĐP, gấp đôi những ngành hàng tăng trưởng cao nhất. Đối với những vùng, những phân khúc giá tăng tới 50-60%/12 tháng có nghĩa gấp 10 lần tốc độ tăng trưởng thì đó là những khu vực, phân khúc báo động, rủi ro cực lớn.

Và cuối cùng là rủi ro từ chính sách. Chính sách tiền tệ và tín dụng ảnh hưởng trực tiếp tới BĐS. Việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn về 40% từ 1/1/2019 không còn là vấn đề mới, nhưng dường như nay đòn mới ngấu. Chưa dừng lại ở đây, sắp tới tỷ lệ này sẽ giảm tiếp xuống còn 30% vào giữa năm 2021 hoặc giữa năm 2022. Từ nay tới đó sẽ vô cùng rủi ro với những chủ đầu tư, nhà đầu tư không chuyên nghiệp, sử dụng đòn bảy tài chính lớn hoặc sức cùng lực mọn.

Chủ trương tăng tỷ lệ an toàn vốn gấp 3 lần từ 50% lên 150% đối với các khoản vay từ 3 tỷ trở lên chắc chắn sẽ tác động mạnh tới sức cầu đối với phân khúc BĐS cao cấp như biệt thự, liền kề, BĐS nghỉ dưỡng...như vậy rủi ro từ chính sách tiền tệ, tín dụng tác động lên cả cung và cầu BĐS sẽ làm cho thị trường này đã khó càng khó thêm.

Rủi ro chính sách đôi khi đến từ nhận thức. Vấn đề “sổ đỏ” của condotel là một ví dụ điển hình, có thể nói phần lớn khách hàng đã mua condotel té ngửa khi nhận ra condotel là loại hình BĐS do không hình thành đơn vị nhà ở nên không được cấp giấy “sổ đỏ”, hoặc nếu có, chỉ được sử dụng thời hạn nhất định, rủi ro này mang tính nhận thức do thực tế và bản chất condotel, shoptel, offitel, villatel hầu hết được xây trên đất “ thương mại, dịch vụ” vậy thì tính chất của nó phải là vậy. CĐT mập mờ, NĐT lờ mờ về nhận thức chính là căn nguyên của rủi ro này.

NO RISK NO GAIN ( không rủi ro không thành quả), nhưng thiết nghĩ chấp nhận rủi để gặt thành quả cần lắm một cái đầu tỉnh táo và trí tuệ.