Tăng khung giá đất, giảm mâu thuẫn bồi thường?
Chính phủ chuẩn bị ban hành nghị định về khung giá đất làm cơ sở cho các địa phương ban hành bảng giá đất mới. Thực tế thời gian qua, bảng giá các địa phương xây dựng theo khung giá của Chính phủ thường thấp so với giá đất thị trường.
Trong lần điều chỉnh dự kiến này, nhiều tỉnh thành phố đã đề xuất ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn năm 2020 - 2024 thay thế khung giá đất cũ với mức tăng mạnh.
Cụ thể, Hà Nội đề xuất tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số khu vực tỉnh Quảng Ninh thậm chí tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ…
Trao đổi với PV Dân trí, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho rằng việc tăng giá khung đất sẽ giúp những người có đất trong diện thu hồi sẽ có lợi hơn.
“Việc thu hồi đàm phán cho dự án phát triển kinh tế xã hội cũng sẽ thuận lợi hơn, giảm thiểu tranh chấp do mức giá đền bù quá thấp. Ngoài ra, Nhà nước thu được thuế phí nhiều hơn”, ông Quang nói.
Nhiều địa phương dự kiến điều chỉnh tăng khung giá đất.
Tuy nhiên theo góc nhìn của vị chuyên gia này, dù có điều chỉnh tăng ở mức nêu trên, ông Quang cho rằng vẫn còn khoảng cách tương đối xa giữa giá thị trường với khung giá của nhà nước tại một số khu vực. Chẳng hạn, giá đất cao nhất ở Hà Nội là hơn 200 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá thị trường cả tỷ đồng/m2.
“Nếu Nhà nước có dự án bồi thường ở những chỗ như vậy, dễ xảy ra khiếu kiện, khiếu nại về giá đất, vì chính quyền không có cơ sở để xây dựng giá bồi thường lên đến 1 tỷ đồng/m2” - chuyên gia nêu quan điểm.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty EZ Việt Nam - cũng cho rằng, khung giá nhà nước quy định hiện nay còn khoảng cách xa với thực tế. Với việc tăng giá các loại đất theo dự thảo nghị quyết của HĐND TP Hà Nội, ông Toản cho rằng có tác động nhưng không quá lớn tới thị trường bất động sản.
Trong khi đó, theo vị này, nhiều người dân sẽ được hưởng lợi bởi khi khung giá đất tăng thì đền bù GPMB tăng.
“Nhiều nơi khung giá ban hành thấp dẫn đến việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở hoặc làm hạ tầng giao thông áp giá bồi thường thấp. Trong khi đó, khung giá càng đúng với thực tế thì việc thực hiện triển khai các công việc liên quan đến đất đai càng thuận lợi”, ông Toản nêu quan điểm.
Nhà đầu tư được lợi một cách rất vô lý?
Khi Dân trí thực hiện phỏng vấn một số doanh nghiệp, một số hiệp hội có liên quan, hầu hết đều bày tỏ lo ngại. Bởi, giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.
Khi mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, doanh nghiệp khó khăn khi gánh chi phí lớn. Đồng thời người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
Thậm chí, có ý kiến cho rằng, cái lợi của việc tăng giá đất là tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách thông qua quỹ đất, tuy nhiên khi mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, giá cao khó bán, làm nản lòng nhà đầu tư.
Các doanh nghiệp cũng cho biết, cùng với sự khó khăn trong các thủ tục triển khai dự án, cùng với việc tăng mạnh chi phí đầu vào có thể khiến thị trường "đứng hình".
Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết: Việc tăng mạnh giá khung đất, giá nhà sẽ giảm thay vì đi lên như nhiều nhận định.
"Khung giá đất để làm căn cứ thu thuế, phí. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm" - ông Võ nói.
Theo ông Võ, giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ. Nếu không tính giá đất tiệm cận với thị trường sẽ gây nhiều méo mó, trong đó nhà đầu tư được lợi một cách rất vô lý.
Nêu quan điểm về vấn đề này, bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP. HCM - cho hay: Khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
Đối với chủ đầu tư, nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính.
"Việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều" - bà Linh cho biết.