Giảm giá, đẩy hàng nhanh tránh gánh nặng lãi vay

Giám đốc một công ty địa ốc đang triển khai dự án tại quận Hà Đông (Hà Nội) cho biết, doanh nghiệp vừa quyết định giảm giá bán căn hộ để đẩy hàng đi nhanh. “Do vị trí ở xa trung tâm nên chúng tôi triển khai loại căn hộ giá trung bình. Tuy nhiên, mức giá này chưa thực sự hấp dẫn người mua nên thời gian đầu bán chậm. Doanh nghiêp đang phải chịu lãi vay ngân hàng nên thời gian qua, chúng tôi quyết định giảm giá căn hộ xuống còn 14- 15 triệu đồng/m²”.

Theo vị giám đốc này, bản thân doanh nghiệp từng trải qua thời kỳ BĐS khó khăn vài năm trước, khi đó, cả tháng không bán được căn hộ nào tại quận Long Biên, mỗi ngày phải oằn mình trả tiền tỷ lãi vay. “Chúng tôi rút kinh nghiệm khi thấy hàng bán chậm nên giảm giá để “đẩy” đi càng nhanh càng tốt, tránh trả lãi vay cao, hoà vốn còn hơn lỗ”, vị này nói.

Thực tế, thị trường rất ít các doanh nghiệp BĐS tuyên bố giảm giá mà thay bằng hình thức khuyến mại. Có nhiều dự án bán nhiều năm nhưng vẫn không hết hàng.

Dự án Vinata Tower (289 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội) do Tổng Cty Vinaconex làm chủ đầu tư bán hàng từ năm 2017 nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn phải đưa ra chính sách bán hàng ưu đãi như: Tặng nội thất 150 triệu đồng; Chiết khấu 2% khách hàng nhận nhà ở ngay; Hỗ trợ lãi vay 12 tháng đầu tiên khi kí hợp đồng. Dự án Ecolake view (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đã bàn giao từ lâu nhưng chủ đầu tư vẫn thông báo bán hàng hỗ trợ vay lãi suất 0% đối với 70% trị giá căn hộ trong 12 tháng, trả góp trong vòng 20 năm và khách hàng không sử dụng gói vay 0% được chiết khấu ngay 2 - 5%. Như vậy, khách hàng mua căn hộ hơn 2 tỷ đồng sẽ được giảm giá lên đến hàng trăm triệu đồng...

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, lượng tồn kho BĐS  tuy đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn khá lớn (đến hết tháng 8/2018, tổng trị giá tồn kho BĐS còn khoảng 23.692 tỷ đồng). Tồn kho chủ yếu tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu. Trong khi đó, cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TPHCM chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. “Trong đó, đáng chú ý là lượng hàng đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng” - ông Châu nhấn mạnh.

Kiến nghị cho vay BÐS dài hạn

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này trong năm 2019. Với thực trạng nguồn tiền huy động vào của ngành ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỷ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản. “Khó khăn là điều khó tránh, không chỉ với vốn cho vay kinh doanh bất động sản mà với cả cho vay mua nhà, bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn”, ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, vốn cho vay mua nhà chủ yếu là trung, dài hạn, 5 - 15 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 20 năm. Do vậy, việc tỷ lệ trên dần được siết lại buộc ngân hàng phải tăng cường huy động kỳ hạn dài để cơ cấu lại nguồn vốn. Thực tế, với tâm lý sợ rủi ro, người gửi tiền chủ yếu muốn gửi ngắn hạn. Để thu hút tiền gửi dài hạn, lãi suất tiết kiệm phải tăng nên sẽ kéo theo lãi vay mua nhà tăng.

Lo ngại thị trường diễn biến xấu, vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng tiếp tục được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019. Lý do HoREA đưa ra là theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư. Còn lại 80-85% nhu cầu vốn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Ngoài ra, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Bởi lẽ, cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư BĐS với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ 50 tỷ đồng. Các quỹ này chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS.

Theo quy định, trong các dự án phát triển BĐS, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Từ năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019. Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng.