"Lãi suất ngân hàng ngày một tăng, em lỡ ôm một căn thời đỉnh giá, giờ bán thì lỗ nhiều quá. Đang tính cho thuê mà rao lâu vẫn ế sưng, ế xỉa. Anh có khách nào cần thuê nhà, giới thiệu em với nhé", anh Tùng nói.

"Lướt sóng"… chìm xuồng

Thời gian qua, Tùng không phải là người duy nhất trao đổi với người viết nhờ tìm hộ người thuê lại căn hộ chung cư vừa buộc phải nhận vì không thể đẩy đi được do lỗ sâu và không có người mua, nên phải tính cho thuê để trả lãi ngân hàng.

Hơn 2 năm trước, khi thị trường bất động sản đang "nóng" thanh khoản, chỉ cần có khoảng 100 triệu đồng rồi vay thêm ngân hàng với lãi suất 6 - 7%/năm kỳ hợp đồng thanh toán đợt đầu mua căn hộ chung cư là 1 - 2 tháng sau đã có thể lướt sóng, lãi kiếm được cao thì gấp vài lần số tiền bỏ ra ban đầu, thấp nhất cũng được năm bảy mươi triệu đồng.

Có những nhà đầu tư nhanh chóng phất lên, cuộc đua lướt sóng "chung cư", đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp bùng nổ. Có thời điểm cách đây chừng 2 năm, người viết nhận được hàng chục cú điện thoại trong cùng một ngày chỉ để hỏi:

"Anh có nhu cầu mua căn này không, giá đang lên nhanh lắm, xuống tiền là tháng sau lãi rồi. Số lượng bên em còn lại rất ít?", hay "Cậu có quen chỗ này không, xin lấy cái suất ưu đãi mà lướt sóng, tớ vào rồi đấy, nghe sales nói giá rổ tốt lắm, chắc sang tháng là lãi vài chục phần trăm rồi?"…

Thế nhưng, 1 năm trở lại đây, hỏi một người bạn vốn là dân sale bất động sản lâu năm về ý định nên hay không nên lướt sóng chung cư vì thấy có nhiều dự án giá cả khá vừa tầm, cậu lắc đầu nguây nguẩy bảo: "Nếu xác định mua đầu tư lâu dài thì hãy tính, còn lướt sóng thì nên tránh xa".

Một anh bạn khác âm thầm rút 100 triệu đồng tiền tiết kiệm để đặt mua 1 căn hộ rộng gần 80 m2 tại Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), tổng giá trị lên tới hơn 3 tỷ đồng với ý định mua nhanh, bán nhanh. Theo tính toán của anh, nếu thị trường tiếp tục sôi động và khả năng là thế vì dự án mới rất khó ra mắt, có thể lướt sóng luôn, thu về vài chục triệu trong thời gian ngắn.

Nhân viên của sàn luôn gọi điện giục khiến anh nghĩ thị trường chắc đang sốt nóng, hầu hết các căn đẹp đều rao bán trên mạng có mức chênh lên tới hơn 100 triệu đồng. Đặt cọc xong căn hộ, anh lên kế hoạch tìm khách ngay, thế nhưng tới cả tháng trời sau đó, dự án sắp phải vào tên hợp đồng, mà căn hộ vẫn chưa có chủ mới.

Sốt ruột với khoản tiền lớn phải nộp nếu vào tên hợp đồng, anh bạn gọi nhân viên bán hàng nhờ tư vấn và nhận được câu trả lời: “Nên để lại, vì càng bàn giao nhà càng có giá hơn, lúc đó các căn đẹp sẽ có giá chênh hàng trăm triệu đồng”. Quyết định giữ lại cũng là lúc anh méo mặt khi không còn đủ số tiền để đóng đợt 1 lên tới 40% tổng giá trị căn hộ.

Vay mượn đủ các kiểu nhưng không thể đủ tiền, trong khi sàn môi giới liên tục báo thời điểm nộp tiền đợt mới, tiền phạt chậm nộp đợt cũ. Hai vợ chồng từ đó cũng lục đục, nhờ nhân viên môi giới bán hộ nhưng họ đều tìm cách từ chối hoặc ép phải trả hoa hồng rất cao.

Hết thời lướt sóng chung cư Hà Nội

Ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, phân khúc chung cư tại Hà Nội không còn là mảnh đất vàng dành cho các nhà đầu cơ, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư cao cấp. Nguyên nhân, theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư, đến từ việc thời gian đầu, khi cung ít, cầu nhiều, để có thể mua một căn hộ chung cư, khách hàng phải xếp hàng bốc thăm và đặt cọc tiền ngay mà không có quyền lựa chọn căn đẹp, căn xấu.

Nhà đầu tư nào may mắn bốc được căn đẹp thì có lợi nhuận cao. Nếu căn xấu thì chấp nhận lợi nhuận ít hơn, tuy nhiên, lướt sóng căn hộ thời điểm đó vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư. Thế nhưng, cũng vì lợi nhuận cao, chủ đầu tư nào cũng định hướng mình vào phân khúc cao cấp, trong khi chất lượng xây dựng không phải dự án nào cũng tốt như quảng cáo, dẫn đến việc dần dà người mua không còn mặn mà với phân khúc này khi nhận thấy rằng, ngay cả việc giữ lại để cho thuê cũng không đạt được hiệu quả như mong muốn.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là nhà đầu tư Hà Nội vốn được tiếng rủng rỉnh tiền ngày càng trở thành đối tượng “chèo kéo” của chủ đầu tư dự án ở khắp mọi miền, nhất là các dự án phân lô bán nền ở những vùng đất mới như Bình Thuận, Ninh Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí Lào Cai, Thái Nguyên…

“Nhiều dự án đất nền ở những khu vực này, nhà đầu tư Hà Nội luôn chiếm 50% giao dịch trở lên nếu có hướng tiếp thị đúng”, một chủ sàn bất động sản mới nổi chuyên “đánh” đất nền tỉnh cho biết.

Trong khi đó, tâm lý nhà đầu tư cũng thích mua đất nền tỉnh vì suất đầu tư thấp nhất chỉ vài trăm triệu đồng/lô và xác định nếu cứ mua để đấy bằng “tiền thịt” của mình thì hầu như không bao giờ lỗ. Đồng thời, kênh tiết kiệm cũng đang được nhiều người để ý khi hiện nay nếu gửi kỳ hạn từ 12 tháng trở lên, có những ngân hàng báo lãi suất lên tới 8 - 9%/năm.

Anh Minh, một môi giới tự do cho biết, từ năm 2016 đến nửa đầu 2018, tỷ lệ khách mua chung cư để đầu tư mà anh tư vấn chiếm khoảng 30%, một số dự án giá tốt, tỷ lệ này có thể cao hơn. Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đến nay, tỷ lệ giảm còn 5 - 10%. Theo anh, một trong những nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư không còn mặn mà với phân khúc căn hộ bên cạnh vấn đề nguồn cung mới hiếm, giá bán bị đẩy cao, một phần còn do thanh khoản thấp, dẫn đến lãi ít, thậm chí có nơi phải cắt lỗ.

"Lòng tin của người mua nhà vào các chủ đầu tư xuống thấp do nhiều dự án chung cư vướng tranh chấp nên muốn bán cắt lỗ cũng khó. Trong khi đó, các chủ đầu tư uy tín thì giá bán cao khiến khả năng lãi của nhà đầu tư giảm", anh Minh nhận định và cho biết, xu thế bán cắt lỗ chung cư, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp thời gian gần đây diễn ra khá rõ nét.

Chẳng hạn, tại một dự án ở đường Hồ Tùng Mậu (Hà Nội), so với mức giá chủ đầu tư chào bán cách đây 2 năm, nhiều người hiện nay chấp nhận chịu lỗ 200 - 500 triệu đồng để bán nhà, nhưng đăng được 1 tháng rồi mới chỉ có một vài khách gọi điện hỏi giá, sau đó không thấy liên hệ lại.

Tương tự, tình trạng “mắc kẹt” của nhiều khách hàng cũng diễn ra tại một dự án căn hộ ở khu Đông Bắc Hà Nội. Dự án được mở bán cách đây 2 năm khi thị trường rất sôi động. Lúc đó, để mua được một căn tại dự án này, nhiều người phải xếp hàng từ tờ mờ sáng bốc thăm quyền mua. Tuy nhiên, đến nay, sau 2 năm, nhiều người muốn bán lại phải chịu lỗ, nhưng cũng không dễ.

Báo cáo vừa công bố của Hội Môi giới bất động sản cũng cho thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội vắng bóng các nhà đầu tư. Tình trạng đầu tư lướt sóng lãi nhanh từ bất động sản ở Hà Nội giảm mạnh. Bên cạnh đó, số lượng người mua để cho thuê, đầu tư nhỏ lẻ cũng kém hiệu quả hơn so với TP.HCM, nên nhà đầu tư Hà Nội không mặn mà với việc đổ tiền vào kênh này.

Các giao dịch thành công chủ yếu vẫn là khách hàng có nhu cầu sử dụng thực, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ trong quý vừa qua giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 3 năm. Việc không có nhiều nhà đầu tư cũng khiến giá bán căn hộ ổn định hơn, không biến động so với quý trước và chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2018.

Nhận định về tình trạng vắng bóng nhà đầu tư chung cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho rằng, nếu chưa tìm hiểu kỹ về sản phẩm, chưa có một kế hoạch tài chính rõ ràng mà chỉ mua để đầu cơ lướt sóng nhanh thì khả năng thất bại rất cao.

Thị trường bớt dần lớp nhà đầu tư kiểu này chứng tỏ sự trưởng thành hơn. Đối với hoạt động đầu tư chung cư hiện tại, phải tìm hiểu kỹ uy tín chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và các đối tác vận hành để lường trước khả năng dự án có thể trở thành không gian sống tốt hay không thì mới đầu tư và phải xác định giữ vài năm.

“Đầu tư chung cư là mảng thị trường cần rất nhiều kiến thức mới có thể chiến thắng”, ông Hiển nhấn mạnh.