Nhu cầu vẫn tăng cao

Theo dự báo, trong năm 2019, phân khúc nhà liền thổ trong các KĐT có khoảng trên dưới 3.000 căn, giảm gần 30% so với dự đoán trước đó.

Theo báo cáo của JLL Việt Nam trong quý 2/2019, có hiện tượng số lượng người mua giữ chỗ cao hơn gấp nhiều lần số lượng căn nhà phố, biệt thự giá vừa tầm được bán ra ở KĐT tại Tp.HCM.

Điều này cho thấy, nhu cầu về chỗ ở chất lượng vẫn là nhu cầu rất cấp thiết ở một số đối tượng khách hàng có mức sống khá. Theo phân tích của các chuyên gia, người giàu mua nhà họ có xu hướng tìm kiếm để thỏa mãn một cuộc sống chất lượng đúng nghĩa. Khi họ đã không lựa chọn thì rất khó để thuyết phục nhưng khi họ đã mua thì sẽ mua với số lượng nhiều và mua nhiều lần ở các giai đoạn, cùng dự án.

Thực tế cũng đã chứng minh một số KĐT quy mô lớn, nằm ngoài khu vực trung tâm TP, được quy hoạch, xây dựng tiện ích bài bản có lượng khách mua khá ổn định ở các giai đoạn. Đáng nói có một số CĐT mỗi giai đoạn chỉ bung khoảng vài chục căn nhà phố, biệt thự với mức giá từ 10-17 tỉ đồng/căn nhưng hầu như tiêu thụ hết sau đó không lâu. Cho thấy, đối tượng tìm kiếm phân khúc BĐS đắt tiền vẫn không thiếu trên thị trường.

Chẳng hạn, dự án KĐT Vạn Phúc City (Q.Thủ Đức, Tp.HCM) có quy mô gần 200ha, hiện đang chào bán giai đoạn tiếp theo. Mỗi năm CĐT này chỉ bung khoảng 300 căn (chia nhỏ từng giai đoạn). Ở mỗi giai đoạn mức giá thứ cấp tăng ít nhất 25-30%, dù giá trị căn nhà cao nhưng theo đại diện đơn vị này, lượng khách mua rất ổn định ở các giai đoạn. Thậm chí, có những khách hàng mua cùng lúc 2-3 căn, tiếp tục đợi chờ giai đoạn tiếp theo để được mua.

Một số dự án KĐT khác như Simcity, Villa Park, City Land Park Hill …đều ghi nhận nhu cầu tiêu thụ ở mức cao trên thị trường thứ cấp, xuất phát cả nhu cầu mua để ở và cho thuê.

Theo JLL Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức 3.729 USD/m2 đất, duy trì ổn định theo quý. Tỷ lệ tăng giá thuần không bao gồm các dự án mới của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức tăng 17% theo năm.

Ghi nhận từ các doanh nghiệp bán sản phẩm phân khúc này cho thấy, khách mua nhà phố, biệt thự chủ yếu là làm của để dành, khai thác cho thuê dài hạn. Có khá nhiều khách hàng “trung thành” với một dự án, mua liên tục ở các giai đoạn bán ra ở dự án. Theo các doanh nghiệp, mỗi phân khúc có đối tượng khách hàng riêng. Đối với phân khúc đắt tiền như nhà phố, biệt thự trong các KĐT nhu cầu còn rất lớn, thậm chí có thời điểm không còn nguồn hàng để bán ra cho khách. Đặc điểm nổi bật của phân khúc này so với các phân khúc khác trên thị trường là ít bị tác động bởi tình hình của thị trường nói chung mà việc tăng giá thứ cấp ổn định phụ thuộc phần lớn vào sự đầu tư tiện ích nội khu của CĐT đó. Có những CĐT chi hàng nghìn tỉ đồng để đầu tư các hạng mục tiện ích, cộng đồng trong dự án, do đó mức giá thứ cấp cũng ghi nhận tăng ấn tượng ở các giai đoạn và cũng là cách thu hút nhu cầu ở thực về ở.

Cũng giống phân khúc BĐS khác trên thị trường, nguồn cung nhà phố, biệt thự trong các KĐT hiện đang khan hiếm rõ nét. Điều này phần nào tác động đến giá bán trên thị trường thứ cấp tăng. Trong suốt thời gian qua, có những dự án ghi nhận tăng từ 110-200% trong vòng 3 năm. Nguồn cung được dự báo tiếp tục giảm xuống trong thời gian tiếp theo khi mà những khó khăn về thủ tục pháp lý còn chưa được giải quyết.

Làm gì để gỡ nút thắt về nguồn cung?

Có lẽ đây cũng là câu chuyện đau đáu mà không riêng gì các doanh nghiệp làm phân khúc nhà ở thấp tầng mà hầu hết các CĐT dự án trên thị trường đặc biệt quan tâm ở giai đoạn này.

Nút thắt về thủ tục pháp lý vẫn là cái mà doanh nghiệp địa ốc cần nhất ở thời điểm này. Rõ ràng, nguồn cung thị trường giảm sút là do tác động từ yếu tố thủ tục pháp lý. Theo các chuyên gia, kiểm soát, điều chỉnh để thị trường ổn định, minh bạch là cần thiết nhưng điều chỉnh phải tốt hơn, phù hợp với thực tế thị trường. Trong đó, cơ chế cần phải có sự linh hoạt và đơn giản để không làm ảnh hưởng đến các bên, bao gồm cả chủ đầu tư, khách hàng và thị trường nói chung.

Trao đổi về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, thị trường BĐS cần những cơ chế linh hoạt cho từng phân khúc dự án. Hiện nay, riêng thủ tục pháp lý ít nhất đã kéo dài từ 3-5 năm, 5-10 năm là bình thường, thậm chí có dự án xong thủ tục pháp lý mất 15 năm. “Các chủ đầu tư quá kiên trì và phải tốn quá nhiều nguồn lực vào khâu này”, bà Hương nhấn mạnh.

Nói về thủ tục pháp lý theo bà Hương, cái vướng nhiều nhất của doanh nghiệp hiện này là liên quan đến giá đất. Nên có những xem xét áp dụng bảng giá đất một cách rõ ràng, thống nhất, đã theo cái nào thì theo 1 cái, đã công bố chung rồi cứ thế mà làm, không nên phát sinh thêm các thủ tục khác nữa. “Việc ban hành giá đất cần có sự thống nhất, gắn kết với nhau thay vì làm nhiều khâu, nhiều cái phát sinh khác. Chẳng hạn, đưa ra khung giá đất có một số khác biệt so với giá thị trường, sau đó quay trở lại thực tế rồi lại định giá một lần nữa. Bản thân các CĐT đã chịu nhiều gánh nặng, cho nên khi ban hành chính sách cần sự thống nhất, tránh chồng chéo, phát sinh”, bà Hương chia sẻ.

Giải pháp cho nguồn cung thị trường hiệu quả, theo bà Hương, nên có những cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô lớn, tránh tình trạng nguồn cung manh mún, nhỏ lẻ. Hiện nay, các chính sách đang đánh đồng, nhìn theo góc hẹp, chưa linh hoạt cho từng khu vực, phân khúc dự án. Đáng nhẽ nên có sự phân ra quy mô, khu vực, phân khúc. Mỗi phân khúc, tùy vào quy mô mà có những cơ chế linh hoạt thì các CĐT mới phát triển dự án hiệu quả, nguồn cung mới ổn định, bền vững.

“Rõ ràng, hiện nay chưa có giải pháp linh động về mặt cơ chế, thuế cho từng khu vực, phân khúc; đang bị đánh đồng về mặt chính sách. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư phát triển KĐT ở khu vực ngoài trung tâm thì cần cơ chế tốt hơn, thoáng hơn so với những vùng trung tâm đang quá tải. Nếu có cơ chế riêng cho từng khu vực thì sẽ kéo được NĐT đổ về phát triển dự án. Nhà nước nắm trong tay công cụ điều tiết (là thuế) có thể định hướng được sự phát triển của thị trường. Định hướng chứ đừng can thiệp vào các CĐT”, bà Hương bày tỏ quan điểm.

Theo bà Hương, cái khó lớn nhất của những doanh nghiệp làm dự án quy mô, dài hơi là chính sách, thu tục liên tục bị thay đổi khiến doanh nghiệp không kịp ứng phó. Để tạo ra một KĐT quy mô, bài bản, chất lượng, kéo được cư dân về ở và tăng giá trị lâu dài thì chính sách phải ổn định, có như vậy doanh nghiệp mới an tâm để phát triển dự án tốt.

Nhiều chủ đầu tư dự án BĐS trên địa bàn Tp.HCM cũng cùng chung ý kiến, câu chuyện về quỹ đất và thủ tục pháp lý vẫn là những đau đáu mà họ quan tâm nhất hiện nay, vì điều này liên quan trực tiếp đến nguồn cung - sức cầu cũng như sự phát triển bền vững của doanh nghiệp, thị trường BĐS.