Nguồn vốn vào bất động sản sẽ ngày càng eo hẹp sau khi NHNN ban hành thông tư 22, trong đó giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống còn 30%, lộ trình từ 2020 đến 2022. Nhiều khách hàng cho biết việc tiếp cận nguồn vốn này đang ngày càng khó khăn. 

Nhà đầu tư khó vay vốn

Đăng ký mua lại một căn hộ hiện hữu giá hơn 4 tỷ tại khu vực quận 7, chị Nguyễn Thị Nguyệt cho biết dự định ban đầu sẽ vay thêm ngân hàng tầm 2 tỷ do tài chính hiện tại chỉ đủ chi trả 50% giá trị căn hộ. Tuy nhiên theo thông tin tư vấn từ ngân hàng thì khoản vay này phải chịu lãi suất trung bình từ 11-12%/năm và sẽ điều chỉnh 6 tháng một lần căn cứ trên lãi suất huy động.

Không chỉ vậy do trả nợ bằng lương nên chị Nguyệt chỉ được hỗ trợ tối đa 50% phương án vay thay vì mức 70% như trước đây. Hơn nữa, thời hạn cho vay dài nhất cũng giảm còn 15 năm nên khoản thanh toán mỗi tháng của chị sẽ cao hơn dự tính ban đầu.

Tuy nhiên, mức ảnh hưởng trên tới người mua nhà được cho là ít hơn nếu so với giới đầu tư.

Ông Trần Phi Long, một nhà đầu tư chung cư tại quận 2 cho biết, sang năm việc tiếp cận vốn vay ngân hàng sẽ ngày càng khó. Cùng thời điểm này các năm trước nhiều ngân hàng tung ra các gói khuyến mãi, ưu đãi hỗ trợ vay rất nhiều, nhưng năm nay nhiều nơi từ chối cho vay và nhiều khoản vay còn bị đẩy sang năm 2020 mới giải ngân. 

Ngoài việc lãi suất vay có dấu hiệu tăng, thời hạn vay nhiều trường hợp bị rút ngắn và mức hỗ trợ cũng hạn chế chứ không cao như trước. 

Ông Long cho biết, dân đầu tư sẽ không thể đặt “nhiều trứng trong một rổ” như trước mà chỉ chọn lọc phân khúc tiềm năng, sản phẩm tốt nhất để đầu tư trong hoàn cảnh phải tự xoay sở dòng tiền và khó dựa vào nguồn vốn ngân hàng.

Một chuyên gia trong ngành ngân hàng cho biết, nếu theo quy định tăng hệ số rủi ro cho một khoản vay lên 200%, lãi suất vay chắc chắn sẽ tăng và các chính sách ưu đãi sẽ ít lại. Tăng hệ số rủi ro lên gấp đôi đồng nghĩa ngân hàng phải tăng khoản vốn tự có cho một khoản vay bất động sản lên gấp đôi.

Nghĩa là nếu trước đây, vay 3 tỷ đồng với hệ số rủi ro 100% thì ngân hàng buộc phải có khoản vốn tự có chiếm 9% tổng khoản vay, khi tăng hệ số rủi ro lên 200% thì vốn tự có tăng lên 18%, đồng nghĩa ngân hàng tốn nhiều vốn hơn. Khi đó, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay mua bất động sản do phải tăng chi phí vốn hoặc buộc phải tăng lãi suất và cuối cùng là người vay mua nhà chịu thiệt.

Doanh nghiệp bị ảnh hưởng

Những thay đổi trong chính sách tín dụng tác động không nhỏ đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Nếu trước đây chỉ cần chứng minh năng lực kinh doanh, nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể vay tiền để mua 2, 3 sàn, thậm chí 7-8 sàn. Nhưng bây giờ, dù chỉ vay mua 1 sàn hoặc 4, 5 căn, ngân hàng cũng không cho vay. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho bất động sản nhưng ở nước ta, trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân.

Với việc hạn chế cho vay bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động này đều rất khó. Nếu khách hàng có nguồn thu nhập ổn định từ lương, đồng thời có nguồn tích lũy khoảng 30% giá trị căn nhà thì có thể tiếp cận vốn ngân hàng. Với những khách vay không đáp ứng nhu cầu trên, khoản vay bị đánh giá là rủi ro và sẽ bị tính lãi suất cao hơn. 

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư dự án, nhất là các dự án căn hộ chung cư đều có liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, trả góp hàng tháng.

Nếu khách hàng cá nhân có nguồn thu nhập ổn định từ lương, cũng như có nguồn vốn tích lũy thì việc vay vốn không khó. Khó khăn nhất là những khách hàng mua sản phẩm đất nền, đây vốn là phân khúc ít có sự hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư và cũng không có các chính sách thanh toán ưu đãi. 

Số liệu từ HoREA cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, tại TP.HCM, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm 2018, thấp hơn mức tăng trung bình của cả nước. Động thái siết chặt tín dụng của ngân hàng nhà nước được nhận định sẽ giúp thị trường bất động sản tái cơ cấu, phát triển lành mạnh và bền vững hơn. 

Tuy nhiên, chính việc siết chặt cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư đang khiến nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh. Nhiều chủ đầu tư vì không đủ tiềm lực tài chính nên không thể bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Bên cạnh đó, rất khó tách bạch rõ giữa nhu cầu mua đầu tư và nhu cầu mua ở thực nên khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư cũng bị ảnh hưởng khi tín dụng ngân hàng siết chặt.