Có nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng nói ngắn gọn và đúng bản chất “giá gốc” là giá được ghi trong hợp đồng mua bán, trong thỏa thuận góp vốn (nếu có mục giá cả) mà người mua phải thanh toán cho người bán (CĐT); Giá thị trường là giá mà người mua phải thanh toán để được sở hữu BĐS từ người bán (chủ sở hữu BĐS). Như vậy, giá gốc là một phần của giá bán.

Thực tế, tại nhiều dự án khoản tiền chênh lệch giữa giá thị trường và giá gốc là rất lớn. Năm 2010 người mua phải trả trung bình 8-10 tỷ đồng tiền chênh lệch cho 1 căn biệt thự của dự án Spendora Bắc An Khánh-Hà Nội. Năm 2009 giá gốc chung cư M5 Nguyễn Chí Thanh là 11,7 triệu đồng/m2 trong khi người mua phải thanh toán tới 35 triệu/m2. Hiện nay, môi giới đang chào tiền “vênh” một  shophouse tại trục đường lớn của dự án Vinhome City, Gia Lâm Hà Nội lên tới 2,8-3 tỷ đồng; tại dự án Romantic Park mặt đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài giá 1 căn liền kề loại nhỏ nhất (90m2) là 16,2 tỷ đồng trong đó người mua phải trả số tiền ngoài hợp đồng nhiều tỷ đồng và tiền trong ký hợp đồng có VAT là 5,5 tỷ đồng.

Vincity Gia Lâm shophouse đang được môi giới chào chênh khủng 2,5-3 tỷ/căn. Ảnh minh họa
Vincity Gia Lâm shophouse đang được môi giới chào chênh khủng 2,5-3 tỷ/căn. Ảnh minh họa

Thực trạng trên rất phổ biến trong thời kỳ vàng của BĐS, trong các cơn sốt đất, phổ biến tại các dự án mà CĐT là các công ty, tập đoàn nhà nước hoặc gắn mác nhà nước, các công ty tư nhân, một số dự án nước ngoài có quy mô lớn, thiết kế đồng bộ, ở các vị trí đắc địa...

Công ty môi giới hoặc cá nhân trung gian đứng ra thu khoản tiền chênh lệch thường chịu nỗi oan “ ăn dầy”. Thực tế họ chỉ được một phần nhỏ trong đó, phần lớn phải hồi lại cho CĐT hoặc người được hưởng đặc quyền, đặc lợi của suất ngoại giao. Để đơn giản hóa ta phân tích trường hợp giả định. Chung cư giá gốc 15 triệu/m2, người mua lại phải trả thực tế 35 triệu/M2 (chênh lệch 20 triệu đồng/M2 trong đó CĐT thu qua môi giới 15 triệu/M2 và người mua đầu/người môi giới hưởng lợi 5 triệu đồng/M2.

Thực tế vô lý nêu trên đã và đang tồn tại vì sao ?

Lợi ích lớn nhất đối với CĐT là các tập đoàn, công ty nhà nước, hoặc chủ thể là cơ quan nhà nước- thành ủy, quận ủy...các công ty cổ phần, tư nhân...là trốn thuế. Ở ví dụ trên số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, CĐT trốn được là 375 triệu đồng cho 1 căn hộ 100 m2 (15 triệu/m2 X 100m2 X 25% mức thuế suất), tùy theo số lượng căn hộ/tòa nhà mà mỗi tòa chung cư nhà CĐT có thể trục lợi tới hàng trăm tỷ đồng  một đơn nguyên.

Lợi ích lớn nữa cho CĐT chính là phương thức tốt nhất để phân chia lợi ích giữa các cá nhân, nhóm lợi ích một cách kín kẽ. Tùy mức độ đóng góp, tùy vai trò vị trí của các cá nhân .... CĐT phân bổ quỹ nhà/ đất, định mức giá gốc khác nhau để phân chia lợi ích trong ban lãnh đạo, trả ơn, đổi chác lấy các lợi ích khác. Thị trường, xã hội chấp nhận hình thức này dưới cái tên “ xuất ngoại giao”. Người có xuất ngoại giao có thể ký hợp đồng trực tiếp với CĐT, cho người nhà đứng tên ký hợp đồng hoặc qua đầu nậu xử lý gọn lẹ, kín kẽ.

Những người có nhu cầu nhà ở luôn băn khoăn đâu là giá gốc của căn hộ? Ảnh: Hồng Vĩnh.TP
Những người có nhu cầu nhà ở luôn băn khoăn đâu là giá gốc của căn hộ? Ảnh: Hồng Vĩnh.TP

 Người mua dễ dàng bị thuyết phục bởi số tiền giảm được thông qua bài toán của CĐT, người bán, người môi giới. Trở lại ví dụ trên, số tiền người mua giảm được là 40 triệu từ việc chấp nhận ký hợp đồng giá gốc 15triệu/m2. (35 triệu -15 triêu) X 2% thuế thu nhập).

Như vậy ta có thể thấy cơ sở của sự tồn tại này chính là “ cả nhà cùng vui”;  người bán muốn, người mua chấp nhận, các cá nhận có trách nhiệm quản lý cũng vui vẻ có suất nọ, suất kia mà chả mất gì !

Hậu họa khôn lường.

Tuy thực trạng nêu trên hiện có xu thế giảm chủ yếu do quan hệ cung-cầu của thị trường theo hướng có lợi cho người mua, người mua cũng tỉnh táo hơn vì những rủi ro về kinh tế và pháp lý có thể xảy ra. Trong phạm vi bài này, người viết chỉ tập trung nêu lên một số rủi ro có thể sảy ra đối với người mua nhà.

Rủi ro về pháp lý. Rõ ràng là việc ký hợp đồng giá gốc, thu chênh lệch là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của CĐT. Các cá nhân tham gia đều liên đới chịu trách nhiệm về tội trốn thuế, tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm...nếu không may mua nhà của CĐT nào đó bị cơ quan pháp luật điều tra, truy tố vì hành vi trốn thuế trong việc bán nhà thì người mua ít nhiều liên đới, việc nhận được vài cái tráp của cơ quan điều tra mời/triệu tập gửi về địa phương hoặc cơ quan không phải là điều mọi người mong muốn.

Rủi ro về kinh tế. Thông thường, khoảng thời gian giữa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán tới khi có sổ đỏ thường khá lâu, có khi tới vài năm. Trong thời gian này có một  số dạng rủi ro có thể xảy ra như: tranh chấp với CĐT dẫn đến phá hợp đồng, chủ đầu tư thay đổi công năng/mục đích sử dụng của tòa nhà (khách hàng ký HĐ mua căn hộ tại tòa nhà Landmark 81 có mục đích sử dụng lâu dài nay CĐT thông báo chức năng tòa nhà là Officetel với thời hạn sử dụng là 50 năm ( tính cả thời gian triển khai dự án). CĐT chuyển nhượng dự án cho CĐT mới; ngân hàng/chủ nợ giải chấp (Hà nội vừa công bố danh sách 92 dự án thế chấp dự án, QSD đất tại ngân hàng.),.... những dạng tranh chấp nêu trên ngày càng nhiều. Cơ sở để giải quyết tranh chấp dù với CĐT cũ, CĐT mới, ngân hàng, chủ nợ.... đều dựa vào giá gốc. Trong tất cả các trường hợp, khoản tiền chênh lệch mà người mua đã trả dù lớn tới đâu cũng không có cơ sở để đòi lại.

Rủi ro về chất lượng sản phẩm. Giá BĐS được cấu thành bởi nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng công trình....đối với chung cư thì rủi ro về chất lượng công trình là rõ nhất. Ở ví dụ nêu trên, dù với mục đích gì, dù CĐT là ai thì khi đưa ra giá gốc CTTD phải định giá cao hơn mức giá thành SP ở mức lợi nhuận tối thiểu của ngành hàng. Ở ví dụ trên mức lợi nhuận tổi thiểu là 10% và với các chi phí hành chính khác của CĐT tạm tính 10% nữa thì giá thành của chung cư chỉ là: 12 triệu /m2/. Như vậy người mua phải trả tới 35 triệu/m2 được một sản phẩn giá trị 12 triệu/m2 thì mới dễ hiểu tại sao sơn tường lại bong tróc, trần rơi từng mảng, thang máy đung đưa như lên đồng, sàn nhà sụt lún...chỉ sau vài năm sử dụng.

Cuối cùng là rủ ro về thanh khoản. Khi có như cầu chuyển nhượng lại, nếu nhà chưa có sổ đỏ thì để thuyết phục khách mới trả khống cho 20 triệu đồng/m2 là vô cùng khó khăn. Trường hợp có sổ đỏ người mua cùng hoàn toàn có thể phân tích so sánh như ở các phần trên và rõ ràng là việc bán lại sẽ khó khăn hơn nhiều so với nhưng chung cư cùng loại nhưng ký hợp đồng giá thật với CĐT./.