Bảng giá 215 triệu đồng/m2 nhưng thực tế 1,2 tỷ đồng/m2

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2019 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhà mặt phố ở khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) dao động ở mức khoảng 520 triệu đồng/m2. Trong khi nhà mặt phố ở quận 1, TP.HCM có giá khoảng 500 triệu đồng/m2.

Nhà mặt phố khu vực cận trung tâm Hà Nội như quận Hai Bà Trưng và Ba Đình cũng đang được rao ở mức khá cao, khoảng 315-325 triệu đồng/m2, ở quận Đống Đa và Cầu Giấy lần lượt là 288 triệu đồng/m2 và 275 triệu đồng/m2.

Đối với sản phẩm nhà riêng, giá rao bán trung bình ở Hà Nội là 103 triệu đồng/m2 với diện tích trung bình 63 m2, cao hơn 10% so với quý III/2018. Trong khi đó, con số này ở TP.HCM là 111 triệu đồng/m2 với diện tích rao bán trung bình là 88 m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc nhà mặt phố, TP.HCM cũng có tốc độ tăng giá nhanh hơn, lên đến 12,6% so với quý III/2018 với mức giá 272 triệu đồng/m2. Thị trường Hà Nội có tốc độ tăng chậm hơn với 7,2% nhưng giá rao bán lên đến 294 triệu đồng/m2.

Câu chuyện về giải phóng mặt bằng với mức đền bù giá “khủng”, kỷ lục chưa từng có trong tiền lệ đã khiến khu đất ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng trở thành vị trí “đắt xắt ra miếng” giữa Thủ đô.

Năm 2010, dư luận đã có thời điểm “hốt hoảng” về mức giá đền bù giải phóng mặt bằng chưa từng có từ trước đến nay tại các địa chỉ 22-24 Hàng Bài, 25-27 Hai Bà Trưng. Để di dời 300 hộ dân cư trú trên diện tích 300m2, chủ dự án đã chấp nhận mức giá 500 triệu đồng/m2.

Trong số này, 15/17 hộ đã thống nhất mức giá đền bù. Tuy nhiên, duy nhất 2 hộ đơn phương phản đối. Không chấp nhận mức giá đền bù 600 triệu đồng/m2, hai chủ hộ này đã đưa ra con số đền bù 1 tỷ đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất trên khung lại khá thấp so với thực tế, dù đã được điều chỉnh theo chiều hướng tăng. Mới đây, khi xin ý kiến đóng góp vào Tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, TP. Hà Nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ.

Không theo kịp thị trường

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho rằng, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất.

Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử, TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Theo bà Linh, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Trước thực tế trên, HoREA đề xuất bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần”, giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất” để đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, với thực tế tình hình của địa phương.

Cùng với đó là việc bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu tiêu cực.

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2,5 lần. Theo đó, giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Bà Linh cũng cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.