Khan cung, giá căn hộ leo thang

Trong năm 2019, thị trường bất động sản ghi nhận sự khan hiếm các dự án mới. Một số dự án đang thi công cũng bị dừng, thậm chí không ít dự án sắp bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch.

Tại TP.HCM, tính đến tháng 9 có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 72%; 24% được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%; 32% dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, giảm 58,44%.

Tại Hà Nội, theo công bố của Sở Xây dựng, trong sáu tháng đầu năm, trên địa bàn có 26 dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán, với tổng số lượng hơn 17.400 sản phẩm cả chung cư và nhà thấp tầng. Đặc biệt, trong số các dự án đủ điều kiện mở bán chỉ có năm dự án mới xuất hiện từ đầu năm.

Lý giải về sự chững lại nguồn cung của thị trường hai khu vực Hà Nội và TP.HCM trong năm 2019, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết cả hai thị trường đều đang ghi nhận tác động nhất định của việc siết tín dụng và hoạt động rà soát cấp phép dự án. Việc các đại đô thị được triển khai và mở bán cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến tình hình hoạt động của thị trường.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cũng cho rằng thời gian gần đây, do vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý, quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài nên nhiều dự án bị đình trệ.

Pháp lý và sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước rất quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản. Do đó, vướng mắc pháp lý sẽ có tác động trước mắt là khiến nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang.

“Thực tế này sẽ khiến người tiêu dùng và người sử dụng bất động sản phải chịu tác động đầu tiên. Hệ lụy tiếp theo là ảnh hưởng đến xây dựng, cơ sở hạ tầng nếu như việc trì hoãn giấp phép tiếp tục diễn ra”, ông Stephen Wyatt nói.

Thị trường khó giảm sâu

Mặc dù đà tăng trưởng của thị trường nhà ở đang ghi nhận sự chững lại, nhưng chuyên gia Savills cho rằng, việc e ngại thị trường giảm sâu trong thời gian tới không quá đáng lo.

Đưa ra dẫn chứng, bà Hằng cho biết, tại Hà Nội, với thị trường căn hộ, số lượng dự án mới mở bán giảm nhưng nguồn cung sơ cấp vẫn khá dồi dào, lượng căn bán ở mức ổn định. Đối với thị trường TP.HCM, thị trường căn hộ đang hoạt động tốt sau sáu tháng đầu năm khá trầm lắng với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh trong quý 3.

Tuy nhiên, thị trường biệt thự và nhà liền kề ở cả Hà Nội và TP.HCM đều khá trầm lắng do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn có giá cao.

Dự báo về diễn biến thị trường trong năm 2020, bà Hằng cho rằng, nguồn cung mới nhà ở trong năm 2020 sẽ có xu hướng ít hơn so với năm 2019 trong bối cảnh hàng tồn kho vẫn còn, tín dụng bất động sản bị kiểm soát.

Cùng với đó, diễn biến về giá sẽ tuỳ thuộc vào từng phân khúc. Trong đó, giá căn hộ hạng C hiện đang có dấu hiệu sẽ tăng. Căn hộ hạng A cũng nhiều khả năng sẽ tăng. Trong bối cảnh quỹ đất tại những vị trí đẹp hạn chế, các chủ đầu tư sẽ hướng đến việc phát triển các sản phẩm có chất lượng ngày càng cao hơn.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, cho biết nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục đang khiến cho giá căn hộ tăng lên ở tất cả các phân khúc. Dự kiến nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ giảm mạnh, năm 2019 chỉ khoảng 18.000 – 19.000 căn và con số thực tế phụ thuộc rất nhiều vào dự án quy mô lớn.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư, lãnh đạo Savills cho rằng người mua cần có những am hiểu về thị trường, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông.

“Những câu chuyện sốt giá đất nền cục bộ tại một số địa phương cũng là cảnh tỉnh cho các nhà đầu tư cá nhân. Người mua cần tìm hiểu và tham khảo thông tin để nắm được giá trị thực của bất động sản thay vì mức giá ảo được thổi phồng. Đặc biệt cần quan tâm đến yếu tố pháp lý của dự án", bà Hằng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng chính những hệ lụy của hoạt động kinh doanh không bền vững đã dẫn đến việc chính quyền phải đưa ra các biện pháp can thiệp như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án; siết chặt quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt cấp phép. Đây là nguyên nhân khiến cho một số dự án bị “giậm chân tại chỗ”, gây nên sự sụt giảm của thị trường trong những quý vừa qua.

Theo ông Thanh, khả năng sự sụt giảm này sẽ ảnh hưởng đến đầu năm 2020, nhưng việc phục hồi của trong năm 2020 vẫn có thể xảy ra.