Cụ thể, các hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ... sẽ không còn đất sống theo đề xuất của UBND TP.HCM.

Siết chủ đầu tư bán “lúa non”

Thị trường bất động sản TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung, nguyên nhân chính được cho là bởi chính quyền Thành phố siết việc cấp phép triển khai dự án mới.

Cũng từ đây, thị trường xuất hiện nhiều hơn những dự án dù chưa đủ điều kiện mở bán và ra hợp đồng mua bán, nhưng các chủ đầu tư vẫn tổ chức giới thiệu sản phẩm rầm rộ theo hình thức ký hợp đồng đặt chỗ.

Trước thực trạng này, UBND TP.HCM đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tư pháp xem xét, đề xuất Chính phủ sửa đổi quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư với tổ chức tín dụng, cá nhân theo hướng phải công chứng để đảm bảo tính chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phòng ngừa vi phạm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, pháp luật hiện hành có quy định về điều kiện giao dịch, kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản trước khi giao dịch.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ...

Trong khi tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nên dẫn đến có nhiều trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện đông người.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trước đó, để ngăn chặn tình trạng “bán nhà trên giấy”, Bộ Xây dựng thừa ủy quyền của Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 là có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng.

Đồng thời, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua. Chủ đầu tư chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại không có quy định “đặt cọc”, nên các đầu nậu, doanh nghiệp thông qua các quy định của Luật Dân sự để không hạn chế về số tiền huy động. Đa số những trường hợp đặt cọc càng cao thì những dự án đó khách hàng dễ bị lừa.

“Nếu thực hiện đúng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thị trường bất động sản sẽ không có tình trạng bán lúa non, huy động vốn trái phép, không xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu kiện kéo dài...”, ông Châu chia sẻ.

Nhà đầu tư có gặp khó?

Theo ghi nhận của PV, việc doanh nghiệp địa ốc mở bán trước khi đủ thủ tục rất phổ biến, thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn cho rằng đây là chuyện hết sức bình thường. Nhưng đó là trước đây, khi dự án được cấp phép khá dễ dàng, còn giờ đây, việc cấp phép dự án kéo dài, thị trường khan hiếm nguồn cung mới.

Cụ thể, báo cáo mới đây của CBRE cho thấy, trong quý III/2019, thị trường căn hộ tại TP.HCM có khoảng 13.000 căn hộ được chào bán, chủ yếu tập trung tại một dự án lớn ở quận 9. Trong khi đó, thị trường bán lẻ không có dự án mới nào được khai trương.

Tương tự, số liệu từ nghiên cứu của JLL cũng chỉ ra rằng, hầu hết số lượng căn hộ đến từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park, quận 9. Điều đáng nói là dự án này đã được giới thiệu ra thị trường bằng các hoạt động tiền mở bán từ 2 năm trước. Trừ ngoại lệ này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn rất hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

“Thị trường nhà liền thổ bán cũng ghi nhận mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014, do lượng cung mới rất hạn chế. Lượng mở bán mới đạt 264 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Tương tự thị trường căn hộ, nguồn cung hạn chế tại thị trường nhà liền thổ đến từ việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư”, báo cáo của JLL nói rõ.

Là người trực tiếp tham gia thị trường, ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding chia sẻ, hầu hết doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đều đang gặp khó, từ môi giới đến các chủ đầu tư. Ngoài vấn đề về cấp phép dự án, thì việc ngân hàng siết hoạt động cho vay đối với khách hàng đầu tư cũng khiến nhiều doanh nghiệp phải “thở bằng bình oxy”.

“Bằng chứng thấy rõ nhất trong thời gian qua là hàng loạt doanh nghiệp phát hành trái phiếu hay huy động vốn từ các quỹ đầu tư. Thậm chí, phải tìm về các tỉnh lân cận để phát triển dự án.

Đơn cử như Asian Holding vừa công bố ra mắt mở bán Dự án Asian Lake view tại TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước), với số lượng hơn 200 căn nhà phố, biệt thự” , ông Hậu nói và cho biết thêm, việc đầu tư lướt sóng hiện nay rất hạn chế, các nhà đầu tư nên nhìn vào tiềm năng lâu dài thì được.

“Việc siết các thủ tục này sẽ gây khó khăn cho các nhà đầu tư lướt sóng nhưng ngược lại, thị trường bất động sản sẽ trở về giá trị thực. Khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư lâu dài sẽ mua được dự án tốt với giá hợp lý và pháp lý minh bạch”, CEO Asian Holding nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc Đức Linh cho biết, việc TP.HCM siết thủ tục cấp phép đã khiến thị trường sụt giảm mạnh về nguồn cung trong thời gian qua. Thậm chí, về lâu dài sẽ khiến đồng tiền đầu tư của khách hàng bị kẹt trong thị trường.

“Trong bối cảnh hiện tại, những doanh nghiệp nào có tiềm lực về tài chính và có dự phòng thì có thể duy trì được vài năm, còn không thì chắc chắn sẽ khó khăn lớn vì tín dụng cho bất động sản ngày càng hạn hẹp. Ngoài ra, các doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn không kém vì không thể nhận tiền cọc hay giữ chỗ cho khách hàng, vì dự án không đủ điều kiện mở bán.

Thực tế, đã có không ít doanh nghiệp môi giới cắt giảm quy mô, điều chỉnh hoạt động do không đủ tiền trả lương nhân viên”, bà Linh nói và cho biết thêm, đây cũng là cách để quay về thị trường thực, phát triển chậm lại để khách mua có nhu cầu ở làm quen với mức giá hiện tại.