Cuộc chơi “mỡ nó rán nó”

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA),  đối với những condotel, biệt thự biển mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%, trong 8 - 12 năm, thì trong giá bán có thể đã được nâng lên, đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này, và cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Trong khi đó, theo phân tích của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, để tạo ra chương trình cam kết lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm, chủ đầu tư dự án có thể phải nâng giá bán gấp đôi, từ mức giá 1 tỷ/căn lên 2 tỷ/căn.

Chuyên gia này đưa ví dụ, chủ đầu tư có thể bán condotel với mức giá 1 tỷ/căn (mức giá đã có lợi nhuận của chủ đầu tư khoảng 30%) nếu không cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, để tăng sức hút, chủ đầu tư tăng giá bán gấp đôi, kèm chương trình cam kết lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm.

Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả cho khách hàng 200 triệu. Số tiền này tạm tính đến từ 2 nguồn: 1 là lợi nhuận từ khai thác condotel khoảng 5% (tương đương 100 triệu/năm); 2 là số tiền 1 tỷ chủ đầu tư đã tăng giá sẽ được đầu tư tiếp tục mà chỉ phải trả lãi 10%/năm (tương đương 100 triệu/năm).

Như vậy, với bài toán tăng giá gấp đôi, chủ đầu tư vừa đảm bảo lợi nhuận so với không tăng giá, vừa huy động thêm nguồn vốn lớn để phát triển dự án mới, với lãi suất quá rẻ (chỉ 10%/năm). Bên cạnh đó, lại dễ bán hàng nhờ bài toán so sánh lợi nhuận so với gửi tiền tiết kiệm.

Thực tế, theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, con số cam kết lợi nhuận tại Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 - 5 năm và tại Bali là 7% trong 2 - 3 năm. Kết quả này được ghi nhận từ một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, ở khu vực Đông Nam Á.Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel ở Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

Lo ngại mất trắng sau thời gian cam kết

“Chỉ cần bỏ tiền vào condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 10% lợi nhuận, hết 10 năm lại được chia lợi nhuận 70/30, thậm chí 80/20 với chủ đầu tư”, đây là bài tư vấn được nhiều môi giới sử dụng hiệu quả. Còn quá lâu để hết 10 năm và kiểm tra xem lợi nhuận sau cam kết được chia là bao nhiêu.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Trường Phát, sau khi hết thời hạn cam kết lợi nhuận, khách hàng phải trả nhiều chi phí phát sinh như: Phí quản lý, chi phí sửa chữa, nâng cấp trang thiết bị, nội thất…

Trong khi đó, doanh thu đến từ khai thác cho thuê sẽ gặp vấn đề khó khăn vì phải cạnh tranh với lượng phòng của chủ đầu tư. Thông thường, trong 1 dự án, chủ đầu tư giữ lại khoảng 20% số phòng để khai thác, sau khi khách thuê hết lượng phòng này thì mới đến lượt những phòng còn lại.

Mặt khác, khi tham gia chương trình cam kết lợi nhuận, khách hàng buộc phải chấp nhận những chi phí và việc vận hành, quản lý từ chủ đầu tư. Do vậy, cùng chung một dự án, nhưng phòng của chủ đầu tư lợi nhuận cao, còn những condotel đã bán thì doanh thu chỉ đủ bù chi phí, là khả năng mà khách hàng phải tính đến. Trong trường hợp này, condotel đã bán khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa.

Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp khách hàng mua condotel vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng mức lợi nhuận thấp hơn.

Theo các chuyên gia, dù có cam kết lợi nhuận, nhưng khách hàng vẫn gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam kết thì việc đòi quyền lợi không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng.