Để chấm dứt tình trạng loay hoay trong bài toán cải tạo chung cư cũ như hiện nay, Nhà nước nên có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn, chủ đầu tư có quyền xây dựng lại và bán chung cư mới.

Nỗi ám ảnh của các đô thị

Năm nay đã ngoài 70 tuổi, ở cái tuổi mà lẽ ra phải được tận hưởng cuộc sống thảnh thơi, an dưỡng tuổi già thì bà Lê Thị Hoa, một cán bộ nghỉ hưu vẫn còn nơm nớp lo sợ sống trong khu tập thể cũ tại phường Láng Hạ (Hà Nội) không biết ngày nào mới được cải tạo.

Nơi bà Hoa sinh sống, các dãy nhà năm tầng đã đồng loạt xuống cấp, phủ một lớp rêu xanh đen như những mảng tối của TP. Hà Nội hào nhoáng, hiện đại. Trần nhà, tường đã bong tróc, lở loét từng mảng. Một tháng đôi ba lần lại có gia định bị vỡ đường ống nước do toà nhà đã xây dựng từ quá lâu, mọi thư đã hết niên hạn sử dụng.

Chuyển về đây sinh sống từ cuối những năm thập niên 70 thế kỷ trước, đến nay hai người con của bà đã lập gia đình, cuộc sống đông đúc, chật chội càng làm cho căn nhà tập thể cũ dường như quá tải. Mỗi khi mưa lớn, tường nhà ngấm nước mưa ẩm mốc, nước từ cống rãnh trào ngược vào khu dân cư khiến gia đình bà cùng các hộ dân nơi đây hết sức khổ sở.

Điều kiện sống khó khăn là vậy nhưng khi được hỏi về lý do gia đình không chuyển sang nơi khác sinh sống, bà Hoa chỉ xua tay cười: "Giờ đi đâu được, nhà cửa ở thủ đô vốn đắt đỏ, gia đình lại chỉ là viên chức bình thường. Vừa qua phường cũng giới thiệu chủ đầu tư đến họp với cư dân để cải tạo dự án nhưng vì mức giá đền bù do chủ đầu tư mới đưa ra thấp quá nên người dân trong khu chưa đồng thuận".

“Thôi thì cứ khắc phục sống ngày nào hay ngày đó. Tôi tuổi này rồi, cũng chẳng biết có chờ được đến ngày khu nhà này được cải tạo xây mới nữa hay không” - bà Hoa tâm sự.

Không chỉ gia đình bà Hoa, theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 2500 nhà chung cư cũ hư hỏng, riêng TP. Hà Nội hiện có trên 1.500 chung cư cũ quy mô từ 2 - 5 tầng, đa số được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980.

Do đều được xây dựng cách đây vài chục năm nên các chung cư này hiện đã hết niên hạn sử dụng, nguy cơ xảy ra sự cố rất lớn. Đáng chú ý, trong số 2500 nhà cung cư cũ của cả nước có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa.

Tuy nhiên, đến nay công tác này gần như vẫn "giậm chân tại chỗ" do nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện. Đối với 6 nhà chung cư nguy hiểm tại Hà Nội mới có 3 chung cư nhà đầu tư tham gia xây dựng, trong đó 2 nhà nguy hiểm cấp D sắp hoàn thành.

Hiện còn 4 nhà chung cư cấp D trên địa bàn quận Ba Đình thành phố chưa triển khai được, vì chưa có sự đồng thuận của người dân, nhiều người dân không tham gia, không đồng thuận.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, tại Chương trình café Doanh nhân: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ”, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho rằng, với việc cải tạo chung cư cũ, làm sao mà doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện là điều rất quan trọng. Trong khi đó, hiện nay hầu hết các dự án cải tạo khi đền bù cho người dân vẫn chưa được đảm bảo.

Mặt khác, trong nội đô Hà Nội có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù thành phố đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì doanh nghiệp không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền 1-1.

Đồng tình với ông Nguyễn Thế Điệp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud cũng cho rằng, cái khó hiện nay đối với việc cải tạo chung cư cũ là làm thế nào để giải quyết được bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp thực hiện và người dân. Đây cũng là những khó khăn tồn tại trong thời gian vừa qua, khiến cho hoạt động cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, mấu chốt trong việc cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam là do Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế

Theo đó, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư, tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng, lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu, việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống.

“Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư cũ”, ông Võ cho biết.

Mặt khác, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận.

"Do đó, tự ta đang làm khó ta trong phương án giải quyết. Điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế 70% đồng thuận theo phương án đã được thỏa luận kỹ lưỡng, nếu không chấp nhận đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề", ông Võ vho hay

Làm sao để "doanh nghiệp có lời, người dân có lợi"?

Giải pháp cho việc cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cần cơ chế chính sách của Nhà nước để làm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân.

Để làm được điều này, theo ông Đính cần giao quyền cho UBND TP. Hà Nội để có sự chủ động trong việc thực hiện cải tạo chung cư cũ dưới sự giám sát, kiểm tra, vào cuộc của các cấp cao hơn như Chính phủ. 

Đồng thời, phải làm lại các bản quy hoạch, đặc biệt là các quy hoạch chi tiết về cải tạo chung cư cũ, đảm bảo quy hoạch này phải phù hợp với quy hoạch chung tại khu vực đó. Dựa trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể tiến hành cải tạo chung cư cũ luôn thay vì phải tiếp tục phải xin quy hoạch.

Bên cạnh đó, theo ông Điệp kiến nghị, về quy hoạch, trong quận có nhiều khu chung cư cũ, nhưng cũng có khu được chiều cao, tăng mật độ dân số và cũng có khu không được tăng. Các cấp chính quyền cần có biện pháp cân đối, chỗ tăng lên thì dồn dân đến. Hoặc với những chỗ được tăng chiều cao, mật độ dân số có thể giao cho doanh nghiệp để xây khu mới để đưa người dân ra.

Còn ông Hoàng Minh Sơn, đại diện doanh nghiệp Phương Bắc lại cho rằng, để cải tạo chung cư cũ nên xây dựng lộ trình cải tạo và tiến hành phân loại chung cư, cái nào cần làm trước cần làm sau.

Tiếp theo là sự phối hợp ba bên, người dân, nhà đầu tư và chính quyền. Hiện nay theo ông Sơn vẫn còn tồn tại liên quan đến người dân, ở một số nơi, sự đồng thuận chưa tốt, ảnh hưởng đến tiến độ của nhà đầu tư. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý giúp nhà đầu tư thực hiện nhanh dự án cải tạo.

Một số khu chung cư chưa thể xây dựng mới có thể có phương án sửa chữa lại giúp đảm bảo an toàn, đẹp hơn cho thành phố, người dân được đảm bảo cuộc sống. Ông Sơn cho biết, có một số nhà đầu tư Nhật khi đến Việt Nam đã nêu ý tưởng này, có thể trùng tu lại các khu chung cư cũ khi điều kiện xây mới chưa cho phép.

Bên cạnh đó, công tác tái định cư khi đưa người dân đến các khu tái định cư mới cần đảm bảo công ăn việc làm cho các cư dân, đặc biệt với những người dân sinh sống tại tầng một nếu họ đang kinh doanh.

Về lâu dài, dưới góc nhìn kinh nghiệm từ nước ngoài đối câu chuyện cải tạo chung cư, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Nhà nước nên sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới.

Đây là cơ hội tốt để giảm giá nhà chung cư, giúp cho khả năng tiếp cận nhà chung cư của người dân được tốt hơn do chi phí về đất đai rất rẻ. Trong khi đó, khi dự án đến niên hạn, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới, ông Võ nhận định.