Bong bóng bất động sản không chỉ diễn ra ở những vùng trung tâm Trung Quốc, mà đã lan đến cả những thị trấn yên bình.

Song Jingyi, một người sinh ra từ một gia đình khiêm tốn ở khu vực miền trung Hà Nam, từ lâu đã mơ ước mua một ngôi nhà của riêng mình ở Trịnh Châu, thủ phủ rộng lớn của 10 triệu dân nơi cô theo học đại học. Nhưng giá cao, tiền đặt cọc lớn khiến giấc mơ của cô ngoài tầm với.

Thị trường bất động sản của Trịnh Châu bùng nổ vào năm 2016, nhờ những nỗ lực của chính phủ Trung Quốc nhằm thúc đẩy sở hữu nhà và chi tiêu tiêu dùng ở các tỉnh nội địa như Hà Nam. Giá nhà tăng đột biến là cơ hội giàu có cho nhiều người trong thành phố, nhưng cũng phá tan giấc mộng của những người như 25 tuổi và có ý định kết hôn như Song.

Tuy nhiên, vào tháng 11 năm ngoái, Song đã được trao một cơ hội hấp dẫn: Một nhà đầu tư Trung Quốc thỏa thuận xóa bỏ khoản đặt cọc 30% cho một căn hộ và cho người mua mượn tiền để thanh toán trước. Lời đề nghị này là một rủi ro cho một nhà đầu tư - và một dấu hiệu cảnh báo rằng thị trường ở Trịnh Châu đang đi vào ngõ cụt, hậu quả của nền kinh tế phát triển chậm chạp nhất trong suốt 3 thập kỉ qua.

Sau hai năm tăng trưởng đột phá, thị trường bất động sản ở các thành phố như Trịnh Châu cuối cùng đã đi đến một bước ngoặt vào cuối năm 2018. Điều đó đã đặt ra một thách thức về chính sách cho chính phủ Trung Quốc, những người cố gắng lan tỏa sự giàu có của những thành phố ven biển vào những tỉnh thành nội địa. Nó cũng minh họa cách các nhà hoạch định chính sách vật lộn với một thị trường bất động sản lớn nhất thế giới, một yếu tố quan trọng để tăng trưởng kinh tế nhưng lại dễ gặp nhiều vấn đề. Bong bóng bất động sản đã diễn ra ở những thành phố của tỉnh Hà Nam, nơi người ta không nghĩ có thể gặp vấn đề này.

Bất chấp các dấu hiệu cảnh báo, Song thấy lời đề nghị thế chấp là cơ hội vàng cuối cùng để mua nhà ở thị trường Trịnh Châu. Cô đã trả 1/3 số tiền nhà như một khoản đặt cọc cho căn hộ hai phòng ngủ ở ngoại ô Trịnh Châu, nơi những dãy nhà sinh sôi nảy nở không ngừng trong những năm gần đây. Tuy nhiên Song sớm nhận thấy rằng giá nhà đang giảm khi một người bạn của cô mua nhà ở nơi khác. Cô đã khao khát được nếm trải lối sống của tầng lớp trung lưu, những người bạn của cô đang phô trương những căn hộ của họ. Nhưng cô cũng không muốn mua một trái bóng sắp nổ. Cô quyết định rút tiền, nộp đơn kiện để lấy lại khoản đặt cọc. Ông Song cho biết: “Tôi cảm thấy rằng tất cả mọi người xung quanh tôi đều có một ngôi nhà và tôi cảm thấy rất nhiều áp lực từ các đồng nghiệp của mình”. Đó là ảo tưởng sai lầm về sự thịnh vượng.

Những thị trấn không còn yên tĩnh

Từ lâu Trịnh Châu đã là một thủ phủ yên tĩnh. Những năm gần đây, Trịnh Châu đã phát triển mạnh nhờ vị trí là trung tâm vận tải và hậu cần. Foxconn của Đài Loan vận hành một nhà máy trong thành phố sử dụng 230.000 công nhân sản xuất iPhone của Apple cho toàn thế giới.

Và trong hai năm, thị trường bất động sản bùng nổ. Đường chân trời bị che khuất bằng các tòa tháp văn phòng cao vút trong một khu kinh doanh mới được xây dựng. Các trung tâm hào nhoáng bán hàng hóa xa xỉ chen lấn trong không gian thành phố đông đúc. Và các khu dân cư mới xây dựng kéo dài tới tận vùng ngoại ô.

Thị trường bất động sản của Trịnh Châu đã phát triển khi chính phủ Trung Quốc nới lỏng các hạn chế vay và tín dụng trong năm 2015 và 2016, tạo ra một cuộc đua mua nhà điên cuồng. Bị thu hút bởi giá nhà rẻ hơn ở các tỉnh nội địa như Hà Nam, người mua từ khắp đất nước đổ về Trịnh Châu. Nhiều người trả đầy đủ bằng tiền mặt để đảm bảo mua được những căn nhà thường bán hết trong vài phút.

Vào tháng 9 năm 2016, tại một khu chung cư mới của Evergrande, một cặp vợ chồng ở độ tuổi 40 lau nước mắt vì thất vọng và nói với phóng viên tờ Reuters rằng họ lái xe từ một thành phố gần đó nhưng mọi căn nhà đã được bán.

Và giá nhà cứ tăng vọt

Ở quận Beilonghu cao cấp nhìn ra một hồ nước nhân tạo ở rìa phía bắc của Trịnh Châu, những dãy biệt thự sang trọng được trang trí với những mái nhà dinh thự truyền thống đã có giá hàng chục triệu nhân dân tệ, ngang với giá nhà ở Sydney. Nhưng vào tháng 9 năm ngoái, thị trường bất động sản Trịnh Châu xuống cấp nhanh chóng. Số lượng nhà chưa bán được đã tăng 26,5% trong năm ngoái. Trên toàn quốc, doanh số bán bất động sản theo diện tích sàn tăng 1,3% trong năm 2018 so với một năm trước đó, mặc dù năm trước tăng đến 7,7%. Tại Hà Nam, sự suy giảm còn mạnh mẽ hơn: mức độ tăng trưởng giảm xuống còn 5,1% vào năm ngoái, so với mức 17,8% trong năm 2017. Đầu tư bất động sản của Hà Nam đã giảm lần đầu tiên vào năm 2018.

Nền kinh tế Trung Quốc chậm lại là một yếu tố chính cho sự suy thoái, một phần đó là kết quả những nỗ lực của chính phủ nhằm kiềm chế đầu cơ bất động sản tràn lan và làm sạch một hệ thống tài chính hỗn loạn và rủi ro – mặc dù họ vẫn cố gắng thúc đẩy chi tiêu và sở hữu nhà ở những nơi như Hà Nam.

Hiệu ứng gợn sóng

Zhang Chenxuan, người điều hành một doanh nghiệp thiết kế nội thất trong thành phố bảy năm, đã cảm nhận được sự suy thoái của thị trường nhà đất. Kể từ năm ngoái, thu nhập của anh giảm 20 – 30% vì ít người mua nhà mới. Khách hàng hiện tại muốn những vật dụng thiết thực, đơn giản và tiết kiệm thay vì những vật phẩm xa xỉ. Zhang Zhang cho biết 80% khách hàng của anh phàn nàn rằng họ rất nghèo, rằng họ không đủ tiền mua nội thất.

Chính quyền Trịnh Châu đã nới lỏng một số hạn chế và giới hạn giá để khuyến khích các nhà đầu tư bán bớt nhà. Nhưng cho đến nay, nhưng biện pháp của Trịnh Châu hay của các thành phố khác đều không thể vực dậy thị trường. Sự suy giảm cũng được cảm nhận sâu sắc ở Xuchang, một thành phố có khoảng 4 triệu dân phía nam Trịnh Châu, là thủ đô sản xuất tóc giả của thế giới. Giống như Trịnh Châu, thành phố này là nơi phát triển và mua bất động sản điên cuồng trong những năm gần đây. Để thu hút các nhà xây dựng và người mua, chính quyền địa phương đã chuyển các doanh nghiệp sản xuất tóc giả đến rìa thành phố, chi hàng chục tỷ nhân dân tệ phá hủy các khu nhà lụp xụp, xây dựng một loạt các hồ và công viên, bao gồm một công viên trung tâm khổng lồ như Central Park của thành phố Manhattan. Những nỗ lực đó đã thu hút các nhà đầu tư như Evergrande và Country Garden đến xây dựng các khu phức hợp rộng lớn nhìn ra công viên.

Nhưng cơn sốt nhà đất nhạt dần. Công ty tư vấn bất động sản Tonglitongcheng cho biết vào tháng 2 rằng lượng nhà đất của thành phố đã tăng trưởng với tốc độ khủng khiếp. Và số căn hộ chưa bán được - tổng cộng 9,7 triệu mét vuông theo ước tính - sẽ mất khoảng 55 tháng để bán hết.

Xu Boyun, 27 tuổi, cho biết gia đình anh đang sở hữu ba bất động sản ở Xuchang. Công ty nhà nước nơi bố mẹ anh làm việc đã giảm giá nhà 20% cho nhân viên, tuy nhiên gia đình anh không có ý định mua thêm một bất động sản mới. Đây là mức giá tốt nhưng thị trường đã giảm nhiệt, và không còn cơ hội cho một đợt tăng giá khác. Một vài người mua nhà ở mức giá cao hơn đã phẫn nộ khi giá giảm.

Vào tháng 11, những chủ nhà giận dữ tiến vào phòng bán hàng của tập đoàn Yango sau khi công ty giảm giá 15% các căn hộ của dự án. Yango không giảm giá thêm, nhưng họ đang truyền thông cho những căn hộ của mình là “đầu tư hiệu quả” và coi sự suy giảm của thị trường là cơ hội hiếm có để mua nhà. Không ai biết liệu những thông điệp này có đủ để thu hút khách mua nhà ở những thành phố như Xuchang không.

Với Song Jingyi, những căn nhà gần Bắc Kinh là lựa chọn hấp dẫn hơn đối với cô ở thời điểm hiện tại. Cô cho biết vào tháng 3, bạn trai cô đã trả toàn bộ tiền để mua một căn hộ ở Trương Gia Khẩu, một khu nghỉ mát trượt tuyết gần Bắc Kinh sẽ tổ chức một số sự kiện cho Thế vận hội Olympic mùa đông 2022. Các nhà đầu cơ đang để mắt đến thị trấn nhưng giá vẫn chỉ bằng 1/6 mức trung bình ở Bắc Kinh. Cô nói: “Dù giá có tiếp tục giảm, bạn kì vọng nó giảm đến mức nào?”