Sẽ có sự điều chỉnh lớn

Nhìn nhận từ góc độ Nhà nước về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng nhìn chung, thị trường năm 2020 sẽ tiếp tục phát triển.

Theo ông Khởi, cơ sở kinh tế và những gì đang diễn ra cho thấy bất động sản 2020 không thể đi xuống, nhưng phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định, hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh.

“Năm 2020 sẽ có những điều chỉnh lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh”, ông Khởi phát biểu.

Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở.

Trong đó có các vấn đề về NƠXH, nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống đang rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại 1. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình, và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra.

Năm nay, nguồn cung sản phẩm ít là do nhiều dự án phải tạm dừng để điều chỉnh. Bộ Xây dựng cũng đang tiếp nhận nhiều dự án nộp để xin điều chỉnh cơ cấu, thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở, số lượng có thể lên tới vài nghìn căn.

Đầu năm 2020, bất động sản du lịch phát triển và sẽ thêm phát triển. Đã bắt đầu có một số tỉnh có cơ hội phát triển, các hội nghị chuyên về bất động sản và du lịch đã được tổ chức và cũng đã nhờ cơ quan nhà nước tham gia. Các tỉnh đang bắt đầu nhận ra cơ hội và điều chỉnh.

Dư địa phát triển còn rất lớn

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đánh giá trong giai đoạn ba năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay chảy vào thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng… kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, cũng làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.

"Do đó, theo xu hướng của nền kinh tế và như dự báo từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản đã và sẽ gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút", Chủ tịch VnREA nói.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô và nhu cầu về nhà ở cao.

"Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị", ông Nam phân tích.

Đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, ông Nam cho rằng đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn, có dư địa phát triển lớn.

Còn với bất động sản công nghiệp, ông Nam lạc quan cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Niềm tin của khách hàng

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường năm 2011 đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin. Lúc đó, chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin.

“Còn ở thời điểm hiện tại, chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp tham khảo. Tôi cho rằng, thị trường khi đó là câu chuyện của niềm tin”, ông Đính nói.

Đồng quan điểm, ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Phuc Khang Corporation, khi nói về sự khác biệt giữa sự giảm tốc của thị trường 2012 – 2013 với giai đoạn hiện nay, cho rằng sự khác biệt giữa hai thời kỳ là câu chuyện của yếu tố tâm lý và niềm tin.

Ở giai đoạn năm 2012-2013, sự giảm tốc về yếu tố niềm tin là rất lớn, và nguồn cung thời đó cũng rất lớn. Hiện nay, tình trạng giảm nguồn cung đang diễn ra, nhưng chỉ ở một vài phân phúc, niềm tin của khách hàng vẫn còn.

“Thị trường bất động sản 2020 về sau sẽ vẫn phát triển. Niềm tin của thị trường hiện nay đã có, trên 50% là câu chuyện thương hiệu của chủ đầu tư. Điều cần hiện nay là tháo gỡ được nút thắt pháp lý. Bởi thực tế sức mua và dư địa của thị trường rất lớn. Với những yêu tố này, tôi tin lượng cung thời gian tới sẽ tích cực và ổn định”, ông Tú nhận định.

Ông Phạm Lâm, Giám đốc điều hành DKRA Vietnam, cho biết theo khảo sát tổng lượng giao dịch tại DKRA (trên 55.000 giao dịch), hiện có 23,5% khách hàng khi mua dự án đặt niềm tin vào chủ đầu tư, 14,8% tin vào chính sách bán hàng (về giá, thanh toán, khuyến mãi), gần 15% quyết định vì thiết kế, kiến trúc đẹp, sau đó mới tới vị trí - chiếm gần 12%; và khoảng hơn 12% là liên quan đến các tiện ích.

“Nổi bật ở đây là việc khách hàng quyết định đầu tư vì thương hiệu của chủ đầu tư. Tôi cho rằng đây là kết quả hợp lý trong bối cảnh thị trường, khi các nhà phát triển dự án ngày càng cố gắng hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn”, ông Lâm nói.

Nhận định về thị trường thời gian tới, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group, cho rằng bốn tháng cuối năm, thị trường có sự điều chỉnh mạnh mẽ để định hướng cho 2020. Khách hàng cần nghiên cứu, xem xét kỹ sản phẩm của chủ đầu tư.

Ông Bình cho rằng, uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quyết định, khách hàng sẽ nhìn vào thương hiệu lớn để mua. Thương hiệu làm sản phẩm đa dạng, doanh nghiệp tiềm lực tài chính mạnh sẽ được lựa chọn.

Ông Đính cho rằng, sự giảm tốc của thị trường bất động sản năm 2019 bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố là tín dụng bất động sản và sự tăng giá bất động sản.

“Chúng ta cần nêu giải pháp cho các vấn đề đó để giải quyết trong năm 2020. Nếu không, thị trường sẽ tiếp tục đi xuống hơn so với 2019”, ông Đính dự báo.