Doanh nghiệp linh động tìm vốn

Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vừa và nhỏ hiện nay phát triển chủ yếu dựa trên vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Không phải đến bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới "mạnh tay" với tín dụng bất động sản, từ đầu năm 2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung và dài hạn đã bị siết từ 45% xuống 40%.

Theo giới chuyên gia, động thái này đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng. Trên thực tế, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Trước bối cảnh này, một số doanh nghiệp bất động sản cũng đã chủ động xoay sở nguồn vốn, tìm kiếm nguồn vốn thay thế tín dụng như phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác M&A, thu hút FDI. Đặc biệt, vốn FDI đang là một trong những điểm sáng nhất và dự kiến năm 2020 vốn FDI còn đổ về nhiều hơn.

Một dự báo của Ngân hàng Thế giới cho thấy, tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ vào khoảng 6,5% - 6,6% năm 2020. Dự kiến, các thương vụ chuyển nhượng, sáp nhập sẽ gia tăng nhiều hơn trong 2019 - 2020 và dòng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng cao.

Đánh giá về những lợi ích mà vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản, giới chuyên môn nhìn nhận, dòng vốn ngoại này sẽ góp phần chuẩn hóa thị trường, tạo ra những giá trị theo tiêu chuẩn quốc tế, nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam và san sẻ nhiều gánh nặng từ thị trường tài chính.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất quan tâm đến tài sản tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ và khách sạn nằm ở khu trung tâm.

Nhóm thứ hai tập trung hướng đến việc phát triển nhà ở. Họ phối hợp với các nhà đầu tư trong nước, nhất là các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất để xây dựng chung cư hay khu biệt thự. Hiện cuộc đua bất động sản đang trở nên nóng hơn khi có sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, ghi nhận lượng đầu tư thiết lập kỷ lục trong những năm gần đây.

Bên lề Diễn đàn Bất động sản thường niên 2019, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cho hay, thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với tín dụng ngân hàng. Không chỉ ở Việt Nam mà tại các quốc gia khác trên thế giới đều vậy. Một thống kê của ông và các đồng nghiệp cho thấy tại 16 nước châu Âu tỷ lệ này là khoảng 24%, ở Mỹ là khoảng 27% và một số nơi lên tới 30%. Khoản cho vay lớn nhất của họ là tiêu dùng, sau đó là bất động sản, rồi cuối cùng mới đến công nghiệp và thương mại. Chính vì cho vay bất động sản ở các nước tư bản lớn như vậy nên bất động sản đóng góp rất mạnh vào nền kinh tế của các quốc gia đó.

Điều đó cũng cho thấy, thị trường bất động sản có tốt, lành mạnh hay không đều có tác dụng đến tín dụng ngân hàng, với nhà đầu tư kể cả người vay mua nhà. Tại Việt Nam, tín dụng ở Việt Nam chủ yếu dành cho sản xuất kinh doanh, ông Nghĩa cho rằng đó không phải là cơ cấu tổ chức lành mạnh.

“Trong giai đoạn này chúng ta lại siết chặt tín dụng vào bất động sản làm cho thị trường bất động sản trầm lắng hơn. Việc hạn chế tín dụng vào bất động sản để duy trì cân bằng hoặc chí ít cũng để không xảy ra khủng hoảng vào cuối chu kì kinh tế này. Tôi cho rằng, khi kinh tế khôi phục trở lại vào chu kì mới, thị trường bất động sản cũng khôi phục trở lại thì tín dụng vào bất động sản cũng có thể được cải thiện.

Chúng ta lâu nay có cái nhìn khắt khe về thị trường bất động sản, cho rằng "ném tiền" vào bất động sản không tạo ra giá trị gia tăng. Điều đó chỉ đúng một nửa, thị trường bất động sản rất cần thiết, liên quan đến nhu cầu thiết yếu của con người và xã hội. Bất động sản không chỉ có giá trị hiện tại mà còn có giá trị ảnh hưởng đến các thế hệ mai sau. An cư mới lạc nghiệp, mới học hành, công việc thuận tới để tạo ra một xã hội hạnh phúc. Do đó, siết chặt tín dụng vào bất động sản cũng cần cân nhắc ở nhiều khía cạnh”, ông Nghĩa nhận định.

Năm 2020 được đỡ bởi nhiều nguồn vốn

PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích, từ năm 2010 đến 2018, đóng góp của bất động sản vào tăng trưởng GDP là 0,6 điểm %, toàn ngành xây dựng là 0,9 điểm %. Đây là số liệu và kết quả của Tổng cục Thống kê đã công bố. Với thị trường hiện nay, xem xét nguồn vốn vào thị trường bất động sản là cốt lõi trong tất cả các nghiên cứu.

PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định, hiện có 10 nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường bất động sản, gồm: Thứ nhất, vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam. Số liệu 18 tháng gần nhất cho thấy con số gia tăng rõ rệt. Vốn ngân hàng thương mại đã được cải thiện nhưng có xu hướng siết chặt vào cuối năm.

Thứ hai, 119 ngàn tỷ là vốn trái phiếu. Đây là luồng tiền quan trọng của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhất.

Thứ ba, nguồn kiểu hối. Sau năm 2016 có suy giảm, nhưng đến 3 năm gần đây đạt 16 tỷ đồng vào 2019.

Thứ tư, nguồn đầu tư tư nhân vào hạ tầng bắt đầu trỗi dậy, chứng tỏ kinh tế tư nhân làm được những việc mà cách đây 20 năm chỉ là viễn cảnh. Mở rộng từ bất động sản thì rất nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu công trình BT là một điều tích cực.

Thứ năm, nguồn phái sinh, đặc biệt là condotel. Thứ sáu, nguồn vốn từ chứng khoán. Thứ bảy, từ đầu tư công…

"Vận hành vào từng thị trường ngách khác nhau sẽ cần nguồn vốn khác nhau, nhưng vẫn phải quan tâm đến luồng tiền vì đây là động lực phát triển của thị trường. Năm 2020 nếu có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường bất động sản vẫn theo hướng bình ổn", ông Chung nhận định.

Những dẫn giải của vị chuyên gia này cho thấy, hiện tại thị trường vẫn diễn biến ổn định và chưa có dấu hiệu đáng lo ngại về tình trạng “bong bóng” hay “đổ vỡ”. Ít nhất từ nay đến năm 2020 sẽ chưa có dấu hiệu đổ bể của thị trường bất động sản. Và dù khó khăn thế nào thì các dòng vốn vẫn đang tịnh tiến về thị trường bất động sản. 

TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế cũng đưa quan điểm, 39 quốc gia đang giảm lãi suất cơ bản, Việt Nam đang nằm trong xu hướng này. Việt Nam đang tạo điều kiện nhiều về mặt bằng lãi suất, chẳng hạn như giảm lãi suất điều hành, lãi suất tái cấp vốn. Năm 2020, lãi suất có thể giảm 0.5%, đây là cơ hội để cả nhà đầu tư cá nhân và nhà phát triển dự án tiếp cận nguồn vốn. 

Mặt khác,  chưa bao giờ Chính phủ Việt Nam tự tin về sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô như thời điểm hiện nay.  Tỷ giá của Việt Nam vẫn nằm trong xu hướng ổn định. Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn đang có nhiều nền tảng để phát triển trong thời gian tới khi mà các kênh truyền dẫn vốn đang mở ra nhiều cơ hội, chẳng hạn vốn từ ngân hàng, từ thị trường chứng khoán, vốn từ nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi chúng ta hội nhập, cổ phiếu…