Ông Đặng Hùng Võ cho hay: Đất đai "phức tạp" là điều tất yếu vì pháp luật còn nhiều khoảng hở cũng như khoảng chồng chéo, xung đột; thực thi pháp luật vẫn còn rất yếu kém. Tham nhũng về đất đai vẫn đứng ở nhóm đầu trong các loại tham nhũng như nhiều kết quả khảo sát đã kết luận. 

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cần phải sửa Luật Đất đai. Cơ hội lớn để phát triển Việt Nam hiện nay là các hiệp định FTA và đón nhận dòng đầu tư FDI chuyển hướng mạnh vào Việt Nam. Sự cũ kỹ của Luật Đất đai 2013 có thể là nguyên nhân làm cơ hội này lại bị lãng phí".

Theo ông những vấn đề gì đang đặt ra đòi hỏi phải sớm sửa đổi nhằm tháo gỡ những xung đột pháp lý, thúc đẩy môi trường đầu tư?

Bất cập chi phối của Luật Đất đai 2013 là chưa thực sự tiếp cận vấn đề dựa trên thị trường mà tiếp cận vấn đề dựa trên nguyên tắc Nhà nước “bao cấp” về đất đai.

Từ bất cập chi phối này đã tạo nên hàng loạt các bất cập khác mà tôi chia thành 3 nhóm. Nhóm thứ nhất gồm 10 khoảng trống và khoảng xung đột trong nội bộ Luật Đất đai, cũng như giữa Luật Đất đai với Hiến pháp và các luật khác ban hành sau năm 2013.

Tôi lấy ví dụ như các dự án phát triển nông nghiệp chỉ có thể tiếp cận đất đai bằng cách nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất của nông dân rồi lên xin với UBND cấp tỉnh thuê đất đó của Nhà nước. Quy định như thế là phi thị trường và vô lý, nhất là làm cả trở phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Nhóm thứ hai gồm 5 vấn đề mà thực tế đang phải triển khai trái với Luật Đất đai 2013, gắn với 5 phân khúc của thị trường BĐS (BĐS nhà ở giá rẻ gắn với an sinh xã hội, BĐS nhà ở thương mại, BĐS du lịch, BĐS công nghiệp và BĐS nông nghiệp). Dễ nhìn thấy nhất là các địa phương muốn phát triển du lịch đều phải giao đất ở được sử dụng lâu dài cho các dự án phát triển BĐS du lịch chỉ được sử dụng đất trong thời hạn 50 năm (hoặc cùng lắm là 70 năm). Các dự án này vẫn phát triển do nhu cầu cuộc sống nhưng vẫn phải chịu đựng một rủi ro pháp lý khá nặng nề. Nhóm 5 vấn đề này cũng cần có giải pháp sớm nhất, hoặc sửa luật hoặc xử lý các vi phạm pháp luật trên thực tế.

Nhóm thứ ba gồm các vấn đề ở tầm cao hơn, cần chỉnh sửa các quy định của Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với hoàn cảnh mới về hội nhập kinh tế quốc tế thông qua các hiệp định FTA và đón nhận mạnh hơn dòng vốn FDI vào Việt Nam. Đây là vấn đề lớn, cần chuyển hẳn cách tiếp cận đất đai sang cơ chế dựa vào thị trường quyền sử dụng đất phục vụ đầu tư phát triển. Có như vậy mới tránh được thất thoát giá trị đất đai của Nhà nước và kiểm soát được tham nhũng về đất đai.

Những vấn đề trong đầu tư qua hình thức hợp đồng BT bộc lộ nhiều bất hợp lý, gây tranh cãi vừa qua. Tương tự, vấn đề đầu tư các dự án BĐS du lịch cũng đang gây tình trạng rất phức tạp. Hay như Luật Nhà ở đã cho người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam nhưng giao dịch còn rất hạn chế. Nhiều dự án, chương trình phát triển rơi vào tình trạng “đắp chiếu” do vướng mắc về pháp lý. Tuy nhiên, việc tổng hợp thực tiễn và sửa đổi các quy định vể đất đai còn quá chậm, thưa ông?

Đúng vậy, nhiều trường hợp quy định của pháp luật là dầy đặc, nhưng cái cần quy định lại vẫn thiếu. Khung pháp luật về phương thức BT là một ví dụ như vậy. Hình thức đầu tư BT chịu sự điều chỉnh của 4 Luật bao gồm Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Để quyết định áp dụng hợp lý hình thức BT, cần có quy định cụ thể để điều chỉnh 3 vấn đề: thứ nhất, tiêu chí nào để xác định áp dụng hình thức BT có hiệu lợi ích trừ chi phí cao hơn các phương thức khác; thứ hai, xác định giá trị hạ tầng và giá trị đất đai đem đổi theo quy trình nào; thứ ba, phương án và dự án sử dụng diện tích đất được đem đổi. Cả 3 vấn đề này đều chưa được quy định cụ thể, chính vì vậy mà công luận rất nóng về BT.

Quyền của cá nhân nước ngoài được mua nhà ở để ở và để kinh doanh đã được quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (2014) như một chủ trương lớn trong hội nhập kinh tế, nhưng quyền sử dụng đất ở lại vẫn chưa được quy định trong Luật Đất đai. Người nước ngoài vẫn hồ nghi là Việt Nam có quy định thực lòng hay là có ý gì khác không. Chẳng lẽ cho mua nhà ở, xong rồi bắt tháo dỡ đem đi?

Về các loại BĐS du lịch như condotel, officetel hay shophouse, v.v. là xu hướng phát triển các loại BĐS đa dụng trên thế giới, trong đó có sử dụng cho mục đích lưu trú. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất đai cho loại hình BĐS này được sử dụng có thời hạn (50 - 70 năm). Trên thực tế, để phát triển du lịch, nhiều địa phương đã giao đất ở được sử dụng lâu dài cho các dự án BĐS du lịch. Như vậy là trái Luật Đất đai. Nhiều địa phương giao đất theo đúng quy định của Luật Đất đai thì lại không thu hút được các nhà đầu tư. Bức tranh thực tế về BĐS du lịch đang rất phức tạp, nhiều dự án phải dừng lại chờ thay đổi…

+Cảm ơn ông

“Nhóm thứ hai gồm 5 vấn đề mà thực tế đang phải triển khai trái với Luật Đất đai 2013, gắn với 5 phân khúc của thị trường BĐS (BĐS nhà ở giá rẻ gắn với an sinh xã hội, BĐS nhà ở thương mại, BĐS du lịch, BĐS công nghiệp và BĐS nông nghiệp)”, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường.