Phúc An land

Phúc An land

Siết chuyển nhượng thuế bất động sản: Hết thời căn nhà bạc tỷ khai giá 150 triệu đồng

Một căn nhà phố trong ngõ được giao dịch với giá hơn 2 tỷ đồng nhưng khi kê khai trong hồ sơ thuế, mức giá thoả thuận chỉ gần 200 triệu đồng. Với động thái siết thuế chuyển nhượng bất động sản như hiện tại, các giao dịch mua bán yêu cầu phải kê khai giá sát với thực tế.

Siết chuyển nhượng thuế bất động sản được đánh giá là chính sách tác động không hề nhỏ với các nhà đầu tư. Theo anh Vân (môi giới Hà Nội), hiện tại, hồ sơ kê khai thuế nếu không sát so với thị trường đều bị trả lại. Trước đây, người mua và người bán sẽ thỏa thuận việc kê khai thuế với giá trị tương đương theo mức bảng giá quy định của Nhà nước. Ví dụ như, một căn nhà ở Hà Đông 35m2, 5 tầng có giá giao dịch khoảng 2,3 tỷ đồng nhưng nếu như tài sản không kê trong sổ hồng thì mức giá theo quy định của Nhà nước chỉ tương đương với 150 triệu đồng. Với con số này thì tiền thuế chuyển nhượng dao động ở mức vài trăm nghìn.

Anh Vân cho rằng, thực tế, giá tiền mua bán là sự thỏa thuận giữa người mua, và người bán nên khó định lượng nhất định. Đến hiện tại thì việc kê khai thuế bị vướng ở điểm là đưa ra mức giá phù hợp và phải "sát với thị trường". Nhưng "sát như thế nào" lại khó có thước đo chính xác. "Đây là lý do mà nhà đầu tư, môi giới đang gặp khó", anh Vân cho hay. 

(Ảnh minh hoạ).
(Ảnh minh hoạ).

Phân tích sâu hơn về tác động của siết thuế chuyển nhượng bất động sản với thị trường, ông Lê Quốc Kiên, người có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc phân tích, việc siết chuyển nhượng thuế bất động sản đang tác động tới 2 nhóm nhà đầu tư chính.

Thứ nhất là nhóm bị ảnh hưởng ít bao gồm dự án chung cư, khu đô thị do chủ đầu tư triển khai.

Với nhóm này, do đã có giá bán do chủ đầu tư công bố rộng rãi trên truyền thông, và hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư (F0) với người mua (F1) cũng dựa trên giá này, nên khi giao dịch mua bán giữa người mua F1 với F2, giá áp thuế cũng không thể quá khác biệt so với giá trên hợp đồng mua bán - giá tham chiếu.

Bởi lẽ, chênh lệch giá nhiều (nếu có) thường xảy ra khi những khách hàng đã mua thứ cấp (F2-F3) bán lại cho những người sau (F3-F4) với giá tăng nhiều so với giá gốc trên hợp đồng mua bán đầu tiên của chủ đầu tư.

Ví dụ như, chủ đầu tư công bố giá 2 tỷ, F1 bán F2 2,5 tỷ thì không thể khai thuế dưới giá 2 tỷ. Nhưng nếu Từ F2 đến F4 tăng dần lên 3,8 tỷ thì lại có khoản dung sai từ 2 tỷ - 3,8 tỷ.

Thứ hai, với nhóm bị ảnh hưởng nhiều, đó là đất nền và nhà phố, đặc biệt là đất nền ở tỉnh. Với nhóm này, do không có giá thực tế được công bố chính thức nên không có giá tham chiếu. Nhóm này đang được tham chiếu bởi giá của nhà nước, có độ trễ khá lớn so với thị trường, độ chênh lệch tương đối lớn giữa giá đóng thuế với giá thực tế. Trong đó, đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn nhà phố vì giá trị xây dựng nhà được tính thuế sát hơn giá đất đơn thuần.

Tuy nhiên, dù là nhóm nào thì mức thuế nếu áp sát thực tế cũng chỉ tác động tới giá bán thêm khoảng 0,5% - 1,5% (tương đương tổng mức thuế 2 % thì hiện tại cũng đang đóng 0,5% - 1,5%), vì người bán sẽ cộng thêm vào giá bán. Ví dụ, trước đây, bán tài sản giá 5 tỷ đóng 30 triệu tiền thuế theo khung giá nhà nước, thì nay bán thành 5,07 tỷ (70 triệu tăng thêm chính là phần bù cho đủ 2% tiền thuế chuyển nhượng). Con số 0,5% - 1,5% thuế tăng thêm để đóng đủ này sẽ khó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đang có mức độ tăng giá trung bình 20%-30%/năm trong khoảng từ 2016 đến nay. Do đó, việc này không ảnh hưởng nhiều với những nhà đầu tư trung và dài hạn.

Việc siết thuế này có thể ảnh hưởng mạnh nhất đối với những người lướt sóng ngắn hạn, những người chỉ cần lợi nhuận 5% - 10% trong một giao dịch 1 - 2 tháng. Ví dụ, một miếng đất 1,8 tỷ, sau khi đặt cọc 200 triệu gửi môi giới bán chênh lại ngay với giá 1,9 - 1,95 tỷ. Giả sử không bán ra được và phải chồng đủ 1,8 tỷ ôm luôn rồi tiếp tục chờ môi giới ra hàng, thì khi cộng các chi phí hoa hồng môi giới 1%, thuế trước bạ mua 0,5% (bị siết đóng đủ theo giá mua bán), thuế thu nhập cá nhân bán 2% (bị siết đóng đủ theo giá mua bán), sẽ làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn chân. Đây cũng là một điểm tích cực cho thị trường bất động sản, vì những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn chính là nhân tố đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, thuế chuyển nhượng bất động sản thực ra không phải luật mới, chỉ là cơ quan thuế đang làm "đúng hơn" với luật đang có sẵn. Giá mua bán áp thuế trước giờ vẫn được quy định áp dụng theo 2 tiêu chí: Một là giá thực tế và không được dưới khung giá nhà nước. Cái khó của cơ quan thuế là giá nhà nước thì có khung, nhưng giá thị trường thì không có. Do đó, họ mới chỉ thực hiện được việc không dưới khung giá nhà nước.

Để cơ quan thuế có thể làm chặt vế "giá thực tế", cần có một khung giá để họ áp dụng. Đơn giản nhất là nhà nước cập nhật khung giá không lệch quá thị trường 20%. Trên thực tế, nếu không có sự đột biến về phát triển hạ tầng đô thị, thì bất động sản tại các khu vực trung tâm/ thành phố tăng trung bình 15% - 20%/năm. Các bất động sản ở vùng ven và tỉnh xa tăng trung bình 30% - 50%/năm (đương nhiên thanh khoản kém hơn nhiều bất động sản tại trung tâm thành phố).

Tuy nhiên, dù hàng năm nhà nước đều cập nhật lại khung giá, nhưng giá theo khung của nhà nước tại trung tâm lại chỉ bằng 30% - 60% thị trường, ở tỉnh xa vùng ven thậm chí bằng 10% - 25% giá thị trường. Vì lý do này, giữa khung giá nhà nước và giá giao dịch của người dân đang có một mâu thuẫn, mà mâu thuẫn này cũng góp phần không nhỏ vào việc người dân không khai giá bán thực tế, đó là "đóng thuế theo giá thị trường, nhưng đền bù theo giá nhà nước".

Nhịp sống kinh tế

0

Bình luận

Chung cư chỉ được cấp ‘sổ hồng’ 50-70 năm: Nhiều nước đã làm, ta vẫn là 'cú sốc'?l?

Với tâm lý lâu nay của người dân mua nhà là sở hữu lâu dài, làm của để dành cho con cháu thì đề xuất cấp ‘sổ hồng’ cho chung cư có thời hạn 50 hay 70 năm được đánh giá sẽ là ‘cú sốc’ cho thị trường chung cư. Xem thêm
Chung cư chỉ được cấp ‘sổ hồng’ 50-70 năm: Nhiều nước đã làm, ta vẫn là 'cú sốc'?l? - 1

Masterise Homes tổ chức lễ cất nóc toà tháp căn hộ hàng hiệu Lake

Sáng 19 tháng 05, Masterise Homes đã tổ chức lễ cất nóc tòa tháp căn hộ hàng hiệu Lake nằm trong quy hoạch tổng thể của khu phức hợp bất động sản hàng hiệu Grand Marina, Saigon. Sự kiện đánh dấu cột mốc phát triển quan trọng của Grand Marina, Saigon, dần hiện thực hóa khái niệm bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam. Xem thêm
Masterise Homes tổ chức lễ cất nóc toà tháp căn hộ hàng hiệu Lake - 1

PHÂN BIỆT VÀ SO SÁNH NHÀ Ở XÃ HỘI, NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Căn hộ chung cư thường nhắc đến khái niệm “Nhà ở xã hội” (NOXH), “Nhà ở tái định cư” (TĐC), Nhà ở thương mại (NOTM). Để hiểu rõ hơn về những khái niệm này, có một số thông tin như sau: Xem thêm
 PHÂN BIỆT VÀ SO SÁNH NHÀ Ở XÃ HỘI, NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI - 1

Nếu bình chọn những nơi tăng giá đất..."láo" nhất trong thời gian qua, các mem bình cho nơi nào?

Ét thì chọn số 1 luôn là ...Tà Đùng (Đăk Nông). Cái vùng xa tới gần 200 km này, đi từ sân bay Liên Khương (Đà Lạt), được đám cò hát là "Hạ Long trên cạn", có mức giá tăng gần như dựng đứng trong vòng hơn 1 năm qua. Ví dụ một mảnh độ 1 ha, từ 2-3 tỷ đồng đã lên tới gần 20 tỷ đg/ha. Xem thêm

Chúng bạn của Ét vừa rồi cũng có đi Tà Đùng 1 chuyến. Xem mấy chỗ toàn chẳng có giấy tờ gì, khá nhếch nhác, chỉ có chỉ chỏ, trích lục bản đồ bảo chỗ này của tôi, của tôi, tôi bán. Vừa tối hôm trước bảo 17 tỷ, hôm sau bảo dưới 20 tỷ mới bán. Điêu vật.

Nhưng mà nói chung, khi thị trường có dấu hiệu trầm lắng, thì mấy chỗ xa tít mù tắp đó sẽ sớm nguội lạnh trước, lại để đó chăn dê, thả bò thôi. Lại về mua Mê Linh cho gần, Hud chuẩn bị bán đấu giá đất dự án khu trung tâm hành chính huyện giá 40-50 tr/m2, cũng đáng quan tâm đấy.

Nếu bình chọn những nơi tăng giá đất..."láo" nhất trong thời gian qua, các mem bình cho nơi nào? - 1

Bà Rịa – Vũng Tàu: Phú Mỹ Holdings lại “hô biến” đất phân lô thành dự án Hoà Long Park

Liên quan đến việc Phú Mỹ Holding “hô biến” đất phân lô thành dự án, trước đó, UBND phường Mỹ Xuân, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đã đặt bảng thông báo với nội dung như: Nghiêm cấm mọi hành vi làm đường, phân lô trái phép trên đất nông nghiệp… ngay lối vào dự án Phú Mỹ Eco City do Phú Mỹ Holding triển khai. Xem thêm
Bà Rịa – Vũng Tàu: Phú Mỹ Holdings lại “hô biến” đất phân lô thành dự án Hoà Long Park - 1

Sóng đấu giá bất động sản đổ về Mê Linh, thị trường khu vực đang diễn biến ra sao?

Mấy năm qua, thị trường bất động sản tại Mê Linh (Hà Nội) trở thành điểm sáng trong mắt nhà đầu tư. Tuy nhiên, lịch sử của khu vực này có nhiều dự án nằm “đắp chiếu” nhiều năm. Do đó, nhà đầu tư “đặt chân” vào khu vực này sẽ ưu tiên bất động sản đã có pháp lý rõ ràng như đất đấu giá. Xem thêm
Sóng đấu giá bất động sản đổ về Mê Linh, thị trường khu vực đang diễn biến ra sao? - 1

The Center giúp giải bài toán kinh doanh đón sóng du lịch Phú Quốc

Đi cùng với tốc độ phục hồi của du lịch Phú Quốc và sự bùng nổ dòng khách sau đại dịch là sự gia tăng nhu cầu khai thác, sử dụng dịch vụ. Nhận thấy cơ hội này, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu lên kế hoạch kinh doanh nhằm tối đa hoá lợi nhuận tại các dự án shophouse “hot”nhất Phú Quốc hiện nay. Xem thêm
The Center giúp giải bài toán kinh doanh đón sóng du lịch Phú Quốc - 1

Hàng loạt dự án ở Thái Nguyên được phép bán nhà “trên giấy"

Tính đến ngày 30/4/2022, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có 17 dự án đủ điều kiện huy động vốn và 7 dự án đủ điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Xem thêm
Hàng loạt dự án ở Thái Nguyên được phép bán nhà “trên giấy" - 1

Khu đô thị Đông Nam: 'Đường sá dở dang, điện đóm, nước nôi... chưa có thì xây nhà làm sao?'

Dự án Palama gần 20ha với nền 347 nhà phố và 28 biệt thự đã bán hết từ lâu. Nhưng khi chúng tôi đến đây, ở thực địa, điện, hệ thống nước ngầm, tiểu hoa viên… vẫn ngổn ngang. Xem thêm

Bên trong khu đô thị Thanh Hà bất ngờ bị cò 'thổi giá'

Nhà đất biệt thự, liền kề khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 (Hà Nội) những ngày qua bị giới cò đất “thổi giá” chóng mặt sau nhiều năm nằm bất động liên quan đến sai phạm, chưa được khởi công xây dựng. Bên trong khu đô thị ngoài những tòa chung cư đã đưa vào sử dụng thì phần lớn đất bỏ hoang cho cỏ mọc, làm nơi chăn thả trâu bò của người dân. Xem thêm
Bên trong khu đô thị Thanh Hà bất ngờ bị cò 'thổi giá' - 1

5 kiểu tư duy mà nhà đầu tư BĐS cần tránh

Tư duy là một trong những khía cạnh quan trọng nhất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định trong suốt quá trình đầu tư và lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể nhận được. Xem thêm
5 kiểu tư duy mà nhà đầu tư BĐS cần tránh - 1

"Quay cuồng" với đất ven biển, miền núi : Lấp ló những hệ lụy

Trong cơn "quay cuồng" với đất, không phải người bán nào cũng chạm đến giấc mơ đổi đời, không phải nhà đầu tư nào cũng "lướt sóng" thành công, không phải "cò" đất nào cũng dễ kiếm tiền. Xem thêm
"Quay cuồng" với đất ven biển, miền núi : Lấp ló những hệ lụy - 1

Dự án Khu dân cư 6B của Công ty cổ phần Bất động sản Mãi Thành: Âm thầm bán “chui” 54 lô đất

Không chỉ “âm thầm” chuyển nhượng trái phép 54 lô đất tại Dự án Khu dân cư 6B (TP. Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng) và khai sai sổ sách kế toán, chủ đầu tư còn “quên” đầu tư công trình công cộng, công viên cây xanh. Xem thêm
Dự án Khu dân cư 6B của Công ty cổ phần Bất động sản Mãi Thành: Âm thầm bán “chui” 54 lô đất - 1

Thủ tục thay đổi thông tin địa chỉ trên sổ đỏ không phải ai cũng biết

Khi thay đổi địa chỉ dẫn tới địa chỉ thường trú hiện tại khác với địa chỉ thường trú trên sổ đỏ đã cấp thì việc thay đổi địa chỉ trên sổ đỏ được thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất mà không bắt buộc phải thay đổi thông tin. Xem thêm
Thủ tục thay đổi thông tin địa chỉ trên sổ đỏ không phải ai cũng biết - 1

Imperia Grand Plaza Đức Hòa tăng tốc tiến độ xây dựng

“Chào sân” thị trường bất động sản Long An vào đầu 4.2022 với dự án Imperia Grand Plaza Đức Hòa, MIKGroup đặt nhiều kỳ vọng vào dự án khi dành tâm huyết trong khâu thiết kế và liên tục đẩy nhanh tốc độ xây dựng, kịp hoàn thiện vào cuối năm 2022 theo kế hoạch. Xem thêm
Imperia Grand Plaza Đức Hòa tăng tốc tiến độ xây dựng - 1

Nhà vườn khiến gia chủ phải rời điện thoại để tận hưởng cuộc sống

Căn nhà là một mô hình về không gian nghỉ dưỡng tuyệt vời cho các gia đình muốn rời xa chốn thành thị xô bồ để tận hưởng cuộc sống yên bình, trong lành nơi thôn quê cùng gia đình, bạn bè vào mỗi dịp cuối tuần. Xem thêm
Nhà vườn khiến gia chủ phải rời điện thoại để tận hưởng cuộc sống - 1

Có 5 tỷ đồng, vợ chồng trẻ khó “chốt” mua nhà khu trung tâm HN

Cứ tưởng với số tiền 5 tỷ, vợ chồng tôi có thể dễ dàng mua được ngôi nhà để ra ở riêng, nào ngờ suốt mấy tháng qua chúng tôi chưa thể mua được nhà. Xem thêm
Có 5 tỷ đồng, vợ chồng trẻ khó “chốt” mua nhà khu trung tâm HN - 1

DH Group: Mô hình đầu tư BĐS lợi nhuận cao - "cạm bẫy" hay an toàn?

Thay vì gửi tiết kiệm ngân hàng (lợi nhuận thấp), nhiều người đầu tư vào các doanh nghiệp cam kết phân chia lợi nhuận cao. Thế nhưng, mô hình này có an toàn? Xem thêm
DH Group: Mô hình đầu tư BĐS lợi nhuận cao - "cạm bẫy" hay an toàn? - 1

CĐT chưa thực hiên nghĩa vụ tài chính, người mua dự án Lotus Residence "mắc kẹt" xây không được bán cũng không xong?

Mặc dù đã rao bán cho khách hàng từ năm 2015, nhưng dự án Lotus Residence của Công ty Anh Tuấn vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai khiến người mua nhà mắc kẹt" xây không được bán cũng không xong. Xem thêm
CĐT chưa thực hiên nghĩa vụ tài chính, người mua dự án Lotus Residence "mắc kẹt" xây không được bán cũng không xong? - 1

Vợ chồng Hà Nội thu nhập gần 50 triệu/ tháng, vừa mua nhà 3 tỷ: Nên dồn hết tiền mua nhà hay giữ một phần để đầu tư?

Nghe người trong cuộc kể về chuyện mua căn nhà đầu tiên. Xem thêm
Vợ chồng Hà Nội thu nhập gần 50 triệu/ tháng, vừa mua nhà 3 tỷ: Nên dồn hết tiền mua nhà hay giữ một phần để đầu tư? - 1

Nhức nhối 35 dự án băm nát xã nghèo

Khi cơn sốt nở rộ các dự án bất động sản Hà Nội lan tới tỉnh lân cận Hòa Bình, người ta bắt đầu thấy những ngọn núi, rừng cây bên cạnh tuyến quốc lộ mới mở (từ Đại lộ Thăng Long chạy thẳng lên TP Hòa Bình) bị máy xúc ngoạm nham nhở. Nhóm PV Tiền Phong tiếp cận một xã nghèo vốn hoang vu, nay sôi động các dự án băm nát quy hoạch… Xem thêm
Nhức nhối 35 dự án băm nát xã nghèo - 1

Nóng ruột gom tiền lao vào cơn sốt, bạc mặt chôn vốn ôm hận 10 năm

Nhiều nhà đầu tư tay ngang mua đất trong cơn sốt với kỳ vọng sẽ có lợi nhuận cao. Thế nhưng thực tế, không ít người ôm hận vì bị chôn vốn suốt chục năm. Xem thêm
Nóng ruột gom tiền lao vào cơn sốt, bạc mặt chôn vốn ôm hận 10 năm - 1

Sốt ảo, đầu cơ, lướt sóng...đang dần "mất chỗ" trên thị trường bất động sản

Hàng loạt các lệnh siết tín dụng, phân lô bán nền,... được triển khai khiến giới đầu cơ khó khăn, thị trường những khu vực sốt ảo đột ngột nguội lạnh, thậm chí thanh khoản có nguy cơ bị ách tắc. Xem thêm
Sốt ảo, đầu cơ, lướt sóng...đang dần "mất chỗ" trên thị trường bất động sản - 1

Chia sẻ thực tế: Một lộ trình đầu tư đất với thu nhập 20 triệu/tháng và tiền mừng cưới 500 triệu

Kịch bản như sau: Hai vợ chồng cưới nhau xong, được tiền mừng cưới 500 triệu. Cả 2 cũng đều đang đi làm. Thu nhập đâu đó khoảng trên dưới 20tr/tháng cho 2 vợ chồng. Vậy kế hoạch đầu tư đất sẽ ra sao? Xem thêm
Chia sẻ thực tế: Một lộ trình đầu tư đất với thu nhập 20 triệu/tháng và tiền mừng cưới 500 triệu - 1

Hậu 'sốt đất': Xuất hiện tình trạng bỏ cọc, cắt lỗ, nhiều 'điểm nóng' giá bán bất động sản lao dốc

Với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương và các bộ ngành, đà tăng giá nhà đất đã có dấu hiệu chững lại. Nhiều khu vực tăng quá mạnh đang dần “hạ nhiệt”, thanh khoản kém, vắng bóng người mua. Nhiều nhà đầu tư chật vật tìm cách thoát hàng, phải rao bán giảm giá, cắt lỗ các lô đất, giá bán tại một số “điểm nóng” trước đây lao dốc không phanh… Xem thêm
Hậu 'sốt đất': Xuất hiện tình trạng bỏ cọc, cắt lỗ, nhiều 'điểm nóng' giá bán bất động sản lao dốc - 1

Để mua được nhà Sài Gòn, đôi vợ chồng phải làm việc quần quật 7 năm không ngừng nghỉ

Sở hữu nhà ở ngay tại trung tâm thành phố luôn là niềm mơ ước của nhiều người lao động tha hương cầu thực. Chẳng ai đánh thuế giấc mơ nên chúng ta có quyền mơ ước, nhưng thử hỏi đến thời điểm hiện tại có bao nhiêu người làm được? Xem thêm
Để mua được nhà Sài Gòn, đôi vợ chồng phải làm việc quần quật 7 năm không ngừng nghỉ - 1

Bộ Xây dựng: Người nước ngoài không được mua nhà thương mại trong dự án NƠXH

Theo Bộ Xây dựng, đối chiếu với các quy định thì tổ chức nước ngoài không được mua và sở hữu nhà ở đối với nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội (NƠXH). Xem thêm
Bộ Xây dựng: Người nước ngoài không được mua nhà thương mại trong dự án NƠXH - 1

Chung cư sở hữu 50-70 năm: Chẳng cần lo, để thời gian chọn căn hộ cho hợp lý

Mấy hổm rày xôn xao vụ chung cư sở hữu 50-70 năm. Kể cũng lạ, quan điểm của tui rõ ràng thực tế lắm, nhà ở 5-10 năm nó xuống cấp lắm ròi, 50-70 năm chắc còn cái cọng thép gỉ là đầu tư bán ve chai được thôi, mà không biết lúc đó còn sống để đem cọng thép đi đầu tư không nữa. Chỉ cần có cái sổ là được, lỡ gia trang hay có chuyện gì bất trắc còn có cái để xử lý. Xem thêm
Chung cư sở hữu 50-70 năm: Chẳng cần lo, để thời gian chọn căn hộ cho hợp lý - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết