Sở Xây dựng TP.HCM mới đây đã công bố danh sách hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đem thế chấp sổ đỏ và nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với đất của dự án cho ngân hàng.

Trong đó, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS đã và đang đem quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đi thế chấp tại ngân hàng. Không những thế, chủ đầu tư còn thế chấp cả tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, rồi lại dùng dự án để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng không giao nhà đúng cam kết... dẫn tới tình trạng, một dự án được đem đi thế chấp tới 3 lần khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro.

Ngày 21/3/2020, trao đổi với Đất Việt về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Hùng - giảng viên khoa BĐS, trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án đang xây dựng tại ngân hàng để huy động vốn phát triển chính dự án đó là điều bình thường, được pháp luật quy định. Nhưng chính vì điều này đã làm sản sinh ra nhiều chủ đầu tư "tay không bắt giặc" trong ngành BĐS ở Việt Nam.

"Theo quy định thì khi đầu tư dự án, chủ đầu tư phải có ít nhất 20% tổng giá trị đầu tư tại dự án đó, 80% còn lại chủ đầu tư được phép huy động tại ngân hàng và chính khách hàng tương lai mua căn hộ tại dự án đó.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không đảm bảo được điều này nên ngay sau khi hoàn thiện pháp lý tại dự án đã đem chính hồ sơ, quyền sử dụng đất tại dự án đó đem cầm cố tại ngân hàng để lấy tiền xây dựng dự án" - ông Hùng cho biết.

Theo ông Hùng, một dự án BĐS mà đem cầm cố tại ngân hàng tới 3 lần thì chứng tỏ chủ đầu tư dự án đó không có tiềm lực tài chính, hay nói cách khác, doanh nghiệp đó buộc phải dựa vào nguồn tiền từ ngân hàng mới có kinh phí phát triển dự án.

"Điều này dẫn tới nhiều rủi ro, bởi một khi chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính thì khó có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ, nguồn tiền để phát triển dự án cũng phụ thuộc vào kế hoạch giải ngân từ phía ngân hàng, bản thân chủ đầu tư không có quyền tự quyết tại chính ngân hàng của mình" - ông Hùng cho biết.

Cũng theo vị chuyên gia bất động sản này, thông thường mỗi dự án chỉ được cầm cố một lần quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất trong tương lai. Còn việc cầm cố dự án để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng sẽ được gộp vào 1 trong 2 lần cầm cố trước đó, tại cùng một chi nhánh ngân hàng

"Hiếm có dự án nào cầm cố tới 3 lần tại ngân hàng. Nhưng điều đó không phải không xảy ra, thực tế đã có nhiều dự án đã như thế nên khiến nhiều khách hàng mua căn hộ tại các dụ án đó gặp nhiều rủi ro trong tương lai khi mà nguồn tiền mình nộp mua nhà bị chia 3. Nếu chủ đầu tư không thể trả khoản vay cho ngân hàng thì người mua nhà phải "ở thuê" trong chính căn hộ mình bỏ tiền mua.

Theo quy định cho vay của ngân hàng thì trước khi giải ngân, các đơn vị ngân hàng sẽ kiểm tra rất kỹ tính pháp lý của dự án và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư.

Khi nhận thấy, dự án đã được đem cầm cố thì việc tiếp tục cho vay sẽ khó xảy ra. Nếu tiếp tục cho vay khi mà dự án đó đã được cầm cố thì cần phải xem lại có sự "bắt tay" giữa ngân hàng và chủ đầu tư hay không?" - ông Hùng nói.

Ông Hùng cho rằng, khi một dự án cầm cố tới 3 lần thì trách nhiệm chính thuộc về ngân hàng khi đã buông lỏng việc cho vay, thậm chí có biểu hiện làm trái quy định về hoạt động ngân hàng khiến bản thân ngân hàng gặp bất lợi trong việc thu hồi khoản tiền cho vay.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều lãnh đạo tại các doanh nghiệp BĐS cũng có cổ phần tại các ngân hàng thương mại nên việc ngân hàng đó cho vay bị chi phối rất nhiều, dễ dẫn đến sự "bất tay ngầm" giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án khiến khách hàng rơi vào ma trận mà không phát hiện ra.

Vị chuyên gia này cho rằng, để tránh được điều này thì người mua nhà cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án và ngân hàng bảo lãnh nguồn tiền cho chính dự án đó trước khi xuống tiền mua.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần hoàn thiện thêm chính sách quản lý, tránh sự móc ngoặc giữa chủ đầu tư dự án với ngân hàng. "Đối với những dự án thế chấp nhiều lần tại ngân hàng thì buộc không đủ điều kiện ký HĐMB hay huy động vốn dưới hình thức đặt cọc, giữ chỗ.

Thậm chí, cơ quan quản lý có thể vào cuộc điều tra xem có hành vi móc ngoặc, hoạt động trái quy định trong quá trình vay và cho vay giữa ngân hàng và chủ đầu tư hay không để tránh rủi ro cho người mua nhà" - ông Bình nói.